某某多层住宅小区及配套垃圾站停车场建设项目可行性报告Word文档下载推荐.docx

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总建筑面积：

32125m2，其中：

多层住宅共202户、27744m2，地下停车场共96个停车位、4271m2，配套垃圾站110m2。

七、项目开发期：

3年，其中建设期1年。

八、估算投资总额：

12980.76万元，其中开发建设投资11822.26万元，期间费用1158.50万元。

九、资金来源：

资本金自筹6000万元，占46.22%；

预售收入1980.76万元，占15.26%；

银行借款5000万元，占38.52%。

十、主要技术经济指标

1、总用地面积：

10138m2（合15.20亩）。

2、总建筑面积：

多层住宅27744m2，地下停车场4271m2，配套垃圾站110m2。

3、容积率：

2.46

4、绿地率：

30%

5、建筑密度：

28.28%（建筑占地面积：

3724m2）

6、销售收入20775.68万元

7、利润总额：

5958.25万元

9、所得税：

3220.83万元

10、净利润：

4628.95万元

11、总投资利润率：

35.66%

12、盈亏平衡点69.31%

13、融资前税前财务内部收益率为11.95%。

14、净现值财务净现值118.82万元（Ic=10%）。

15、投资回收期2.61年。

16、贷款偿还期：

2年（含建设期）

第二节可行性研究范围

一、可行性研究依据

1、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房［2006］165号）

2、吉安市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要

3、《中华人民共和国城市规划法》

4、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）

5、《江西省城市规划管理技术导则》

6、《吉安市中心城区总体规划》修编（2006—2020）

7、《吉安•桃源盛景建筑规划设计方案》

8、国家计委颁布的《建设项目评价方法与参数》

9、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范

10、建设单位提供的有关资料

二、可行性研究范围

通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状、市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。

三、可行性研究的结论

开发建设吉安•桃源盛景项目可以达到下述目的：

1、符合《吉安市中心城区总体规划》修编（2006—2020），有利于吉安市中心城区的旧城改造，有利于整治和美化城市环境。

2、本项目将建成吉安市中心城区的高品质花园式住宅小区，为吉安市中心城区居民提供一处独特的生活居住环境。

3、盘活土地资源，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展和有利社会稳定。

该项目财务上具有一定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较好的社会效益的项目，应尽早组织实施。

第二章项目建设必要性与可行性

第一节项目背景

一、吉安市概况

吉安位于江西省中西部，赣江中游。

地理上，介于北纬25°

58′32″至27°

57′50″，东经113°

46′至115°

56′之间，全市长约218公里，东西宽约208公里，总面积为25271平方公里。

它的四周，东邻抚州市的乐安市，南连赣州市的兴国县、赣县，西接湖南省的桂东、炎陵、茶陵县，北与宜春市的樟树市及新余市、萍乡市接壤。

吉安市辖吉州区、青原区、井冈山市和吉安、泰和、万安、遂川、永新、永丰、吉水、峡江、安福、新干10县，257个乡镇，3150个行政村，人口469.62万人。

境内有自北向南纵贯的京九铁路、赣粤高速公路、105国道和由东向西的319国道，是连接北京、西南、华南、福建、港澳地区的天然纽带；

上可溯赣江沟通闽粤，下可泛鄱阳湖与长江相联，顺抵长江下游发达省市，在江西省地理上占有特殊位置。

吉安市距省会南昌219公里，距首都北京，铁路里程为1805.6公里。

二、吉安市国民经济概况

2000年撤地设区以来，吉安市的国民经济、社会事业快速发展，城市面貌发生巨大变化，正成为中部崛起的璀璨明珠。

工业在国民经济中的主导地位已经凸现，农业的基础地位继续加强，传统服务业繁荣兴旺，旅游、通讯、房地产等新兴服务业快速发展。

城市化步伐加快，中心城区建设加速向河东、城南、城北三极扩张，拉大城市框架，城市规模和基础设施建设成效明显，城市化步伐加快，城市功能增强。

全市投资规模大幅扩张，2010年全市实现生产总值720.53亿元，可比增长14.2%。

分产业看，第一产业增加值147.21亿元，可比增长6.8%；

第二产业增加值374.48亿元，可比增长19.3%；

第三产业增加值198.83亿元，可比增长11.2%。

分结构看，第一产业增加值占生产总值的比重为20.43%，下降1.7个百分点；

第二产业增加值比重为51.97%，上升3.39个百分点；

第三产业增加值比重为27.60%，下降1.69个百分点。

人均生产总值达到14873元，可比增长13.4%。

　　“十一五”期间，全市生产总值年均可比增长14.2%，高出“十五”时期1.9个百分点，其中三次产业年均分别可比增长5.9%、22.2%和10.3%。

三次产业结构由2005年的27.50：

36.15：

36.35调整到2010年的20.43：

51.97：

27.60。

　　图2产业结构变化情况

　　全年全市实现财政总收入88.62亿元，增长37.7%，占GDP的比重为12.3%，比上年提高1.3个百分点。

实现地方财政收入57.1亿元，增长43.7%，其中税收收入40.61亿元，增长49.3%，占地方财政收入的比重为71.1%，比上年提高2.6个百分点。

全年全市完成一般预算财政支出158.16亿元，增长23.5%。

　　“十一五”期间，全市财政总收入年均增长26.3%，高出“十五”时期8.7个百分点，其中地方财政收入年均增长26.2%，高出“十五”时期11.7个百分点。

财政总收入和地方财政收入均提前一年完成“十一五”规划目标。

　　全年全市居民消费价格指数为102.8，比上年上涨2.8%。

分类别看，食品类价格上涨7.81%，其中粮食、菜、干鲜瓜果类分别上涨8.77%、19.43%和15.2%；

医疗保健和个人用品类上涨2.92%，居住类价格上涨6.27%；

衣着类价格下降6.05%，家庭设备用品及维修类下降0.77%，交通和通信类下降3.34%，娱乐教育文化用品服务类下降0.7%。

全年全市商品零售价格指数为102.8，比上年上涨2.8%。

　　年末全市全社会就业人员260.3万人，比上年末增加4.41万人。

分三次产业看，一、二、三产业就业人员分别为125.24万人、61.95万人和73.11万人。

城镇就业人员75.27万人，新增加4.13万人。

年末城镇登记失业人员19580人，登记失业率为3.0%。

单位在岗职工18.61万人，增长1.0%，年平均工资23093元，增长12.0%。

城市化建设：

“十一五”期间吉安市中心城区规模进一步扩大，辐射力和带动力进一步增强。

2010年全市城市化率达39.5%。

人均可支配收入：

2010年农村居民人均纯收5569.66元，增长11.0%,城镇居民人均可支配收入15546.99元，增长10.3%。

农村居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费性总支出的比重）为47.8%，比上年上升2.2个百分点；

城镇居民家庭恩格尔系数为45.0%，比上年上升0.6个百分点。

农村和城镇居民人均住房面积分别为36.39平方米和37.11平方米。

房地产开发：

2010年房地产开发投资35.68亿元，比上年增长24.9%。

商品房施工面积696.15万平方米，增长37.5%，其中，住宅投资533.57万平方米，增长55.4%。

商品房竣工面积169.19万平方米，增长15.6%。

商品房销售额69.29亿元，增长41.0%，其中，期房销售额为38.04亿元，所占比重为59.3%。

2010年吉安市城镇居民人均住房使用面积37.11平方米，农村居民人均住房使用面积36.39平方米。

三、项目背景

《吉安市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要草案》提出：

要做大做美吉安市中心城市，进一步巩固和强化中心城市的核心地位。

加快中心城市的产业集聚和人口集聚，增强中心城市的集聚和辐射能力，使之成为产业发达、经济繁荣、功能完善的现代化区域性中心城市。

同时《规划》还明确提出要优化城市空间布局，抓紧修编吉安市中心城区总体规划，加快推进吉州南展北扩、青原东进、敦厚北延步伐。

加快滨江新区、城南新区建设，加速推进中心城区与吉安县城连接融合，构建“两江三岸、一市三区”的大城市框架。

力争到2015年中心城市建成区面积达到70平方公里、人口达到60万人。

抓住消费结构升级和城市化进程加快的有利时机，以居民住宅为重点，建立完善的、多层次的住房供应体系。

围绕改善城镇居民居住条件，加快建设分布合理、连片开发的普通商品住宅，扩大经济适用住房和廉租住房规模，调整优化房地产市场结构，切实解决广大中低收入家庭住房困难问题。

围绕提升城市品位、美化人居环境，合理发展风格多样、品味较高、功能完善的中高档商品房和大型住宅区。

基于这一大背景，项目建设单位提出了本项目建设。

第二节项目建设的必要性

一是落实《吉安市城市总体规划》，加快中心城市建设的需要。

“十一五”期间，吉安市中心城区总体规划确定的目标是：

按照构建“两江三岸、一市三区”的大城市框架的要求，加快推进吉州南展北扩、青原东进、敦厚北延步伐。

加快滨江新区、城南新区建设，加速推进中心城区与吉安县城连接融合。

本项目建设，对落实《吉安市城市总体规划》，加快中心城市建设，加速老城区改造，提升城市品位，改善城市人居条件，实现“十一五”中心城区建设发展目标，将发挥积极的作用。

二是推进新型城市化建设，改善人居环境与构建和谐社会的需要。

加快城市建设，改善人居环境，构建和谐社会，全面建设小康社会，是“十一五”期间吉安市的重大任务和目标。

“十一五”期间，全市消费结构升级和城市化进程加快，要求完善住房供应体系，城市人均住宅面积达40平方米以上。

因此，要以居民住宅为重点，建立完善的、多层次的住房供应体系。

围绕改善城镇居民居住条件，加快建设分布合理、连片开发的普通商品住宅，合理发展风格多样、品味较高、功能完善的中高档商品房和大型住宅区，解决好各种收入阶层家庭住房问题。

改善人居环境，提升生活质量，首先看住宅。

小康住宅是构建和谐社会、全面建设小康社会重要的组成部分。

随着吉安市经济的飞速发展，居民收入的增长，居民对住宅的要求，不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追捧的热点之一，本项目引进新的住宅理念，开发高质量住宅小区，既能提升吉安市城市住宅的品位，使得居住更舒适安全；

同时，底层商铺对集聚人气、活跃商业将起到一定的促进作用，且有利于周边地块和物业的升值，推动吉安市房地产开发的蓬勃健康发展。

三是扩大内需，促进相关行业发展和加快城市经济增长的需要。

房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，在整个经济发展中的地位、作用、意义已经突出地显现出来。

在宏观经济快速发展的大背景下，吉安市房地产市场显现出了快速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入新一轮快速增长期。

全市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，对经济的拉动作用日渐增大，同时也带动和促进了相关行业发展。

“十二五”期间，吉安市国内生产总值年均要增长13%，城市规模进一步扩大，中心