房地产估价师《理论与方法》试题及答案卷一Word格式文档下载.docx
《房地产估价师《理论与方法》试题及答案卷一Word格式文档下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价师《理论与方法》试题及答案卷一Word格式文档下载.docx（24页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
答案
1、
【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是价格和价值。
有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买，而且有能力购买。
参见教材P84。
2、
房地产与其他经济物品一样，之所以有价格，是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求，即具有使用价值、稀缺性和有效需求。
3、
【正确答案】错
人们在经济活动中通常简称的价值，一般是指交换价值。
在房地产估价中所讲的价值，一般也是交换价值。
参见教材P85。
4、
在市场经济中，价格是最普遍、应用最广泛的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。
5、
【答案解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。
在买方市场下，成交价格偏向卖方最低要价;
在卖方市场下，成交价格会偏向买方最高出价。
参见教材P87。
6、
房改售房价格是政策性价格，与市场价值进行简单算术平均后的价格没有意义。
该房改房的价格应在现时正常市场价格基础上，结合当地相关规定确定最终的价格。
参见教材P88。
7、
当成本价值（在不考虑外部折旧的情况下）大大高于比较价值或收益价值，则说明房地产供大于求或房地产市场不景气;
反之，则说明房地产供不应求或房地产市场景气。
参见教材P90。
8、
如果比较价值价值大大高于收益价值和成本价值，则说明房地产价值被市场所高估或房地产价格有泡沫。
9、
当交易情况正常时，成交价格接近市场价格;
10、
【答案解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。
市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。
其参见教材P90。
多选题
1、决定房地产供给量的因素有（ ）。
A、该种房地产的价格水平
B、该种房地产的开发成本
C、该种房地产的开发技术水平
D、房地产开发商对未来的预期
E、相关物品的价格水平
2、下列对决定房地产供给量因素的描述中，正确的有（ ）。
A、某宗房地产的价格越高，房地产开发企业愿意开发的数量就会越多
B、在某种房地产的价格水平不变的情况下，开发成本提高，该种房地产的供给减少
C、一般情况下，房地产开发技术水平提高，会使房地产开发企业开发更多房地产
D、如果房地产开发企业和拥有者对未来房地产市场不看好，将会减少对房地产的供给
E、房地产的供给富有弹性
3、理论上房地产的供求状况可分为（ ）。
A、全国房地产总的供求状况
B、本地区房地产总的供求状况
C、全国同类房地产的供求状况
D、本地区同类房地产的供求状况
E、全国不同类型房地产供求状况
4、在影响房地产价格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地产状况因素、房地产市场因素、房地产交易因素两大分类外，另一种分类因素包括（ ）。
A、一般因素
B、客观因素
C、经验因素
D、区域因素
E、个别因素
5、将影响房地产价格因素分为一般因素、区域因素和个别因素时，下列选项中属于个别因素的有（ ）。
A、经济发展状况
B、物价
C、环境状况
D、规模
E、建筑结构
6、下列各项中，不属于房地产影响因素中区域因素的有（ ）。
A、土地形状
B、地形
C、城市规划调整
D、环境状况
E、配套设施状况
7、下列选项中，属于建筑物实物因素的有（ ）。
A、建筑规模
B、空间布局
C、维护情况
D、相邻关系
E、临街状况
8、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（ ）。
A、建筑高度
B、建筑结构
C、容积率
D、土地使用权来源
E、土地用途
9、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（ ）。
A、税收政策
B、城市规划调整
C、周围环境
D、外部配套设施
E、汇率
10、影响房地产价格的周围环境因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有（ ）等。
A、大气环境
B、治安环境
C、声觉环境
D、水文环境
E、卫生环境
答案‘
【正确答案】ABCD
【答案解析】本题考查的是房地产供给。
某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：
（1）该种房地产的价格水平;
（2）该种房地产的开发成本;
（3）该种房地产的开发技术水平;
（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。
参见教材P116。
选项E错误，由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期较长、房地产不可移动特性导致房地产不能在不同地区之间调剂余缺等，使得房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，所以房地产供给缺乏弹性。
【答案解析】本题考查的是房地产供求状况的分类。
房地产供求状况有多种分类，如可以分为供求基本平衡、供小于求和供大于求，此外可以分为以下4种类型：
（1）全国房地产总的供求状况;
（2）本地区房地产总的供求状况;
（3）全国同类房地产的供求状况;
（4）本地区同类房地产的供求状况。
参见教材P119。
【正确答案】ADE
【答案解析】本题考查的是房地产价格影响因素概述。
对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。
参见教材P121～122。
【正确答案】DE
对房地产价格因素的另一种分类是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次，其中个别因素是指仅对特定房地产的价格有影响的因素，主要是该房地产的自身因素，如该房地产的区位、用途、规模、土地形状、地形、地势、建筑结构、建筑物新旧程度等。
参见教材P122。
【正确答案】AB
区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格有影响的因素，如所在地区的城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。
选项AB属于个别因素。
7、
【正确答案】ABC
【答案解析】本题考查的是房地产实物因素。
建筑物实物因素包括：
建筑规模;
建筑结构;
设施设备;
装饰装修;
空间布局;
建筑功能（防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照）;
外观;
新旧程度。
选项D属于房地产权益因素;
选项E属于房地产区位因素。
参见教材P125～126。
【正确答案】ACE
【答案解析】本题考查的是房地产权益因素。
选项B，建筑结构不属于土地使用管制内容;
选项D，土地使用权的性质是管制内容，但是不管制其来源。
参见教材P126～128。
【正确答案】CD
【答案解析】本题考查的是房地产区位因素。
选项AB属于制度政策因素;
选项E属于经济因素。
参见教材P129～135。
【正确答案】ACDE
影响房地产价格的周围环境因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。
参见教材P134～135。
多项选择题
1、下列各价值类型中，属于基本价值类型的有（ ）。
A、市场价值
B、评估价值
C、投资价值
D、抵押价值
E、现状价值
2、下列关于不同类型价值高低关系的表述中，正确的有（ ）。
A、现状价值可能高于市场价值
B、投资价值高于市场价值
C、谨慎价值低于市场价值
D、快速变现价值低于市场价值
E、残余价值等于市场价值
3、关于投资价值和市场价值的说法中，正确的有（ ）。
A、投资价值与市场价值都可以采用收益法评估
B、评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般收益率
C、评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高收益率
D、投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买行为）能够实现的基本条件
E、评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的
4、下列关于谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值的表述中，正确的有（ ）。
A、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值本质上是谨慎价值
B、快速变现价值通常等于市场价值
C、现状价值低于市场价值
D、残余价值大于或等于残值
E、残余价值一般低于市场价值
5、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额，这些法定优先受偿款通常包括（ ）。
A
升级会员 