常州御水华庭勤业路北侧地块开发项目申请报告Word文件下载.docx
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2.1项目建设用地
地块位置：
本项目位于三堡街南侧、勤业北路西侧。
四至：
东:
勤业北路；
南：
勤业路；
西：
五星路；
北：
三堡街。
基地现状：
基地位于常州主城区中心区，四面临街。
西接龙江路，北至三堡街、东临勤业北路、南至勤业路。
基地形状较规则，基地东西长约510米，南北长约548米，沿三堡街有一条110KV高压线。
整个基地分为二个地块：
04地块、12地块。
04地块现状为谢家村、龚家村民房、常州嫦娥工具有限公司、常州维达厂、常州市刃具厂、常州三宏电器厂、三环电子厂、常州市生物工程有限公司、常州顺康织造厂、常州恒源织造有限公司轻纺辅助料厂等；
12地块现状为陈家村民房等。
基地四面临街，交通条件比较优越。
项目基地为毛地，拆迁面积约为总占地面积的三分之二。
民房、工厂、店面房拆除量较大。
基地位于勤业居住区，距延陵路西段不足4公里，距怀德桥闹市区域大约有2公里；
距广化街、兰陵等区域也只有3公里左右。
相距基地500米处是常州三大超市之一的“欧尚超市”大卖场。
紧靠04地块北侧为世界上最长的、最古老人工河流京杭大运河，南侧为五星中心幼儿园、平岗小学，勤业中学等；
12地块东侧为成熟居住小区莱茵花园。
可见周边配套设施齐全，区位优势明显。
土地出让用地：
1、勤业路北侧地块
出让合同编号：
（2007）出字第162号
出让面积：
140110㎡（其中：
04地块120400㎡、12地块19710㎡）
土地使用性质：
住宅
出让年限：
住宅70年
土地获得方式：
挂牌竞拍
出让总价：
1.2亿元（2007年11月30日前分二期付清）
土地状况：
毛地
占地面积：
140110平方米（详见附件——勤业路北侧地块红线图）
预计拆迁面积：
30000平方米，包括基地外道路、绿化工程拆迁。
详见附件本项目地块拆迁范围图。
2.2拟建项目概况
1、项目名称：
御水华庭（勤业路北侧地块）
2、地块总建筑面积：
44.0132万㎡
序号
名称
单位
建筑面积
备注
1
地上总建筑面积
㎡
380482
其中：
1、商品房住宅
2、安置房住宅
3、公寓式酒店
4、临街商业
5、商业街
6、会所
7、配套设施
264972
52000
13140
40120
6000
4000
250
2
地下总建筑面积
59650
3
合计
440132
3、停车车位
数量
地面停车
地下停车
社会停车
规划机动车位
个
400
1190
1590
非机动车
5300
4、居住户数：
2650户
5、项目总投资：
133882万元
6、资金来源：
建设单位自筹解决。
筹措方案：
（1）项目注册资本2950万美元，用于支付土地出让金及其它前期费用；
（2）银行贷款（土地抵押），用于拆迁及施工启动资金。
（3）预售款。
按国家对商品房销售管理的有关规定，资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发。
用于支付施工款及还贷。
7、项目建设工期：
36个月
第三章项目申请报告编制依据
1、国务院关于投资体制改革的决定（国发[2004]20号）。
2、江苏省企业投资项目核准暂行办法。
3、勤业路北侧地块国有土地使用权出让合同。
4、勤业路北侧地块土地出让条件
5、勤业路北侧地块宅开发项目公建配套建设要求意见书。
6、勤业路北侧地块控制性详细规划（调整）
7、御水华庭（勤业路北侧地块）项目规划总平面图。
8、公共建筑项目可行性研究报告编制大纲。
9、常州城置置业有限公司委托合同。
10、常州城置置业有限公司提供的其它资料。
第四章项目符合性分析
4.1发展规划、产业政策、行业准入分析
4.1.1发展规划
根据常州市总体规划，常州市主城区空间发展方向为“拓展南北，提升中心”。
主城区形成“一体两翼”分散组团式的空间结构。
一体：
即中心城区，范围为北至
4.2项目用地符合性分析
4.2.1土地开发建设与利用条件
受让人（建设单位）在宗地范围内新建建筑物，应符合下列要求：
1、规划用地性质：
居住用地
2、绿地率、建筑密度及容积率控制：
宗地
用地面积（㎡）
建筑密度（%）
绿地率（%）
容积率
04
120400
≤25
≥30
≤2.8
12
19710
≤2.2
综合
≤2.72
3、项目用地方案控制：
地上总建筑面积不大于380482平方米。
4.2.2用地符合性分析
1、该项目竞得的土地在常州市中心城区。
根据钟楼区用地规划，该地块为居住用地。
土地利用现状为国有土地。
符合土地法第三章十七条、第四章第三十六条之规定，可以用作建设用地。
2、该项目土地获得过程符合法律程序及相关政策的规定，已依法申请使用国有土地手续。
3、该项目需使用的土地采取总体规划、一次申请办理，一期建设实施的方案，委托有相应资质的咨询、设计部门出具“项目申请报告”及“初步设计”。
符合国务院第26号令第五章第二十一条之规定。
4、该项目设计计划用地与《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》核定的面积相吻合。
容积率、建筑密度与土地使用符合要求。
4.2.3投资强度
本项目的总用地为210亩，总投资133882万元，投资强度为每638万元。
方案符合集约和节约利用土地资源的原则。
4.3主要技术经济指标符合性分析
4.3.1主要技术经济指标
1、主要技术经济指标
项目
总用地面积
140110
总建筑面积（地上）
其中
商品房住宅
安置房住宅
公寓式酒店
临街商业
商业街
会所
配套设施
居住总户数
户
2650
居住总人口
8745
15568
/
2.72
总建筑密度
%
20.5
绿地率
49
机动车停车位
辆
地面
地下
4.3.2指标符合性分析
详规指标与建设条件及控规指标对比
项目
指标
与建设条件及控规指标比较
备注
控规要求
项目规划
规划用地（㎡）
相同
满足
根据控规，04和12地块综合容积率为2.72
绿化率（%）
机动车（辆）
注：
1、根据常房发[2006]75号《关于印发〈常州市新建住宅小区汽车库（位）建设使用管理补充规定〉的通知》本项目规划汽车车位1590个造价（含分摊土地、规费等）不计入房价，作为营业性车位可销售（人防及地面车位除外）。
4.4其它
4.4.1公建配套
小区公建配套主要为居委会用房、物业管理用房、地下汽车库和自行车库等，详见以下公建配套表：
建设规模（㎡）
安置去向
权属
中学
6691
区外配套
公益性公建
小学
5618
区外配套增建
幼托
5681
防保站
252
非营业性
文化中心
1073
居委会用房
1262
区内配套
社区服务中心
物业管理服务用房
1522
供电开闭所
按专业要求
给水加压站
燃气调压站
公安派出所
404
街道办事处
垃圾中转站
3787
公共厕所
126
非机动车车库
19725
汽车车库（车位）
71009（2367辆）
营业性（除人防和地面停车）
1、本项目需承担区外配套费用3234万元。
2、五星路临04地块的半幅道路、北侧三堡街、沿京杭运河公共绿地、04地块南侧劳动西路、04和012地块东侧勤业北路、04号地块南侧劳动西路、04和012地块沿劳动西路和勤业北路公共绿地由建设单位负责拆迁（详见拆迁范围图，需拆迁的道路、绿化用地暂划归地块建设单位，拆迁完后无偿返还政府），道路、绿化工程由政府负责实施（地块建设单位负责出资）。
012地块西侧7米规划道路由建设单位负责实施。
项目规划公建符合公建配套要求。
4.4.2户型
根据项目控规要求，套型建筑面积90平方米以下住房占总住房面积大于40%。
经计算，
户型配比如下表：
户型
一房一厅
两房两厅一卫
二房两厅两卫
三房两厅一卫
三房两厅两卫
户数
291户
769户
530户
239户
265户
556户
面积
63.98-66㎡
86.5-89.88㎡
90.8-117
105.2㎡
118.08㎡
120-160㎡
比例
11%
29%
20%
9%
10%
21%
第五章项目选址与建设条件
5.1项目地址
5.1.1地理位置
常州地处江苏省南部，沪宁线中段，属长江三角洲沿海经济开发区。
位于北纬31。
09'
～32。
04’、东经119。
08’～120。
12’之间，北倚长江天堑，南与安徽省交界，东濒太湖与无锡市相连，西与南京、镇江两市接壤。
拟建项目建设地点在常州市中心城区，本项目位于三堡街南侧、勤业北路西侧。
5.1.2自然状况
1、地形、地质、地貌
常州地貌类型属高沙平原，山丘平圩兼有。
南为天目山余脉，西为茅山山脉，北为宁镇山脉尾部，中部和东部为宽广的平原、圩区。
境内地势西南略高，东北略低，高低相差1.5～2米左右。
常州境内河道纵横交织，湖塘星罗棋布。
著名的有泊洮湖（长荡湖）、滆湖、太湖三大天然湖泊，并有沙河（天目湖）、大溪两大人工水库，贯通全境的京杭大运河更是支流密布，脉脉相连，形成江河相通，三湖相连的水系网络。
2、气候、气象
常州地处中纬度，离海较近，属北亚热带季风性湿润气候区，气候温和湿润，年平均气温16.8℃；
雨量丰沛，年降水总量942.4毫米；
日照充足，年日照时间2287.5小时；
无霜期长，年无霜期236天；
常年主导风向
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