荆州房地产及专业市场市调报告Word文档格式.docx

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荆州日报2012-6-27）

荆州市物价局近日召开新闻通气会表示，根据2011年5月20日以后执行的商品房销售鄂价检规「2011」36号文件，商品房经营者不得在房价外收取水、电、燃气等配套设施建设安装费。

5、荆州房地产贷款余额增长22.7%

荆州今年前三季度数据表明，荆州房地产贷款余额比去年增长22.7%，增速虽较以往放缓，但个人房贷余额比重增大。

这表明1至9月荆州房地产开发虽然放慢，但市民购房需求明显增长。

前三季度该市金融机构房地产贷款余额103.8亿元，同比增长22.7%，其中个人房贷余额约占70%，71.2亿元；

为而房企贷款余额仅30%，

同比下降92.8%。

土地出让金收入和土地收益大幅下降，对地方财政收入有明显影响。

（三）商业地产和产业地产有新发展

今年上半年荆州城区房地产市场的又一个显著特点，是产业地产发展加快。

2月17日，“湖北利晟中小企业科技园”在沙市经济开发区开工，项目计划总投资5亿元，占地面积500亩，总建筑面积45万平方米，建成后可容纳200余家企业入驻，创造1万多个就业机会。

3月28日，荆州海子湖生态文化旅游区与碧桂园控股集团有限公司、湖北乐山乐水房地产开发有限公司达成合作开发共识。

6月15日，总投资23亿元的“荆州佳海浙商工业城”在荆州开发区开工。

该工业城由武汉佳海地产股份有限公司、荆州佳海浙商工业城有限公司开发。

规划总用地面积2300亩，总建筑面积200万平方米，将入驻企业400家。

8月25日，南国城市广场首期开盘。

10月14日，荆州义乌小商品城开工。

除已开工的人信汇外，万达商业广场也将进驻荆州。

商业地产和产业地产的新发展，将加速改善荆州房地产产品结构，推动荆州房地产市场和城市建设更快发展。

二、荆州城区房地产市场运行基本情况

（一）房地产开发投资继续增长

据统计，2012年上半年荆州城区完成房地产开发投资12.65亿元，同比增长22.6%，增幅比去年同期高18个百分点。

其中商品住宅投资10.72亿元，同比增长20.4%，增幅比去年同期低2.5个百分点。

荆州房地产开发投资状况与全国不大相同。

荆州城区因为正处在强力推进“壮腰工程”的时期，经济发展处于上行期，房地产市场一直保持平稳的态势，。

不过应当看到，社会资本进入荆州房地产市场的速度在放缓，今年上半年荆州市新成立房地产开发企业19家，同比下降51.3%；

其中荆州城区新成立房地产开发企业4家（其中只有一家是外地企业），同比下降60%。

（二）商品房施工面积增长较快

据统计，2012年上半年荆州城区商品房施工面积183.47万平方米，同比增长38.3%，增幅比去年同期高24.8个百分点。

其中住宅施工面积165.21万平方米，同比增长36.6%，增幅比去年同期高15.9个百分点。

（三）商品房供应量大幅增长，但销售量下降

据统计，2012年上半年荆州城区批准预售商品住宅面积92.51万平方米，同比增长45.4%；

批准预售住宅套数8768套，同比增长51%，增幅高于去年同期。

另据商品房销售网上备案的数据，2012年上半年荆州城区商品住宅供应量为10207套，销售备案2512套，同比下降31.4%，下滑幅度较大。

销售率比去年同期低16.7个百分点。

（四）商品房空置面积略有增长

据统计，2012年上半年荆州城区商品房空置面积32.8万平方米，同比增长4.8%；

其中商品住宅空置面积28.74万平方米，同比增长2.3%。

（五）荆州市中心城区居民人均住房建筑面积持续增长。

今年上半年，荆州市中心城区（以下简称“荆州城区”）居民人均住房建筑面积38.97平方米，已达到小康标准。

较以往相比，房屋产权私有化程度提高，住宅式样多元化。

住宅面积大幅增加，装修求精求新。

荆州城区居民家庭44%拥有房改私房，27%拥有商品房，14%拥有原有私房。

部分有条件的家庭己实现了二次置业，9%的家庭已经拥有两套以上住房。

同时，人们对住房建筑式样的要求变高。

截至今年上半年，荆州城区居民有6%的家庭住上了单栋住宅和四居室，分别比去年同期增长了27.12%。

26%的家庭住上了三居室，43%的家庭住上了二居室。

84%的家庭居室内有配套的厕所浴室，与去年相比增长2.34%，普通楼房户比去年同期减少了0.25%。

从居民家庭拥有的住宅式样构成来看，以三居室为最多，三居室和二居室成为主流户型，居民家庭住宅成套率稳步增长，比去年同期增长1.21%。

三、分区成交量分析

1.荆州各区销售情况汇总

2.荆州城区8月第一周----11月第二周成交量

3.荆州近期成交量对比

4.荆州各区成交量对比

5.近期土地成交情况

最近商服用地182万元/亩（南国，荆沙大道北侧2011.11.20）、585万元/亩（安良国际，北京中路南2011.09.16）、137万元/亩（太岳路东侧2011.08.22）、120万元/亩（荆沙大道汽车4S店一条街2011.06.03）。

以4S店一条街、太岳路东侧、南国荆沙大道北侧地块为参考，拿地时间约往后推，成交地价越高，越对我司资金回笼产生不利因素。

因此建议加快项目地块落地事宜。

四、重点市场及项目分析

（一）汽摩配市场：

目前在位于318国道的宏远摩配城、银湖汽摩配成均已开业。

银湖汽摩配城已开业商户40多家。

宏远摩配城开业摩配商户53家、物流商户7家。

市场外围建筑为地上4层建筑，其中一层为车库。

市场内部商铺为一层货棚及仓库，摩配、物流企业只在市场内经营，外围为餐馆及宾馆。

市场内商铺租金14元/㎡*月，仓库8元/㎡*月。

两市场商户均来自江津路佳星摩配城和天缘汽配城，江津路的两个市场拆迁在即，佳星摩配城已完成搬迁至宏远摩配城，天缘汽摩配城近期的拆迁将会为宏远和银湖增添更多的商户，对我项目未来的招商工作带来打击，损失近200家商户资源！

如图：

（二）商业部分：

1.荆州南国城市广场

（1）总体情况

总体量36万方，业态包括6万方的家居博览中心、3.6万方的超五星酒店、6万方的国际时尚MALL和20万方的高端住宅等。

首期家居博览中心（南国大家装）约6万方，由5万方家居建材馆和1万方品牌家装旗舰店构成。

（2）项目重点情况分析

A.采取先招商后销售模式，目前对外宣传招商已完成。

B.商铺分割面积小，为8-50㎡，投资总价较低，最低约10万元，平均约30万元。

C.南国大家装共4层，其中1、4层已售罄，2、3层部分商铺可选，销售去化达85%。

报价

优惠

包租

成交价（估算）

一层

16000元/㎡

目前优惠1万抵3万；

按时签约再优惠3000元

包租5年，前三年租金抵扣总房款，共计20.5%。

12000元/㎡

二层

14000元/㎡

10500元/㎡

.三层

13000元/㎡

9500元/㎡

四层

11000元/㎡

8000元/㎡

实际成交均价约10000元/㎡，按目前85%的去化率，完成销售额约4.25亿元。

D.按贷款50%估算，消耗市面投资资金约2.1亿元。

E.宣传卖点中承诺20年持续运营管理，较为吸引投资客，但签订的包租合同为五年。

F.住宅部分共9栋33层及3栋17层高层、小高层构成，共计约20万方。

均为2梯4户，面积约90-118㎡三房户型，售价预计5000元/㎡。

目前优惠20000抵30000，其他优惠暂未放出。

2.荆州义乌小商品市场

项目位于沙北新区，地处塔桥北路延伸段318国道南。

占地总面积300亩，总建筑面积50万平方米，总投资20亿元。

本项目分两期开发，首期建设用地157亩，建筑面积22万平方米项目于2012年7月开工，2014年5月将建成并投入运营。

首期项目由4栋4层综合体、两栋星级酒店及三层地群商业体、6栋三层商铺、6栋两层商铺组成，市场内部商铺二层由连廊连接。

首期项目只销售1、2层，3层以上开发商预留作为仓库使用。

综合体商铺主力面积约20-40㎡，有部分小面积搭配；

市场内部商铺面积预计50㎡左右，独门独户，1、2层分开销售。

项目目前未达正负零，具体信息有待12月公布。

3.荆州鑫和欣建材家居大市场

总占地350亩，建筑面积32万㎡，一期12万㎡建材市场、二期10万㎡家居广场、三期10万㎡家居饰品及小商品市场。

一期建材市场占地约143亩，总建面约12万方，其中市场约8万方，仓储约2.7万方，商务办公楼约1.3万方。

拥有标准商铺约1000间，800个停车位，20部电梯。

具备物流、仓储、商务办公等功能。

一期2011年11月开盘，2012年5月开业。

总体规划图

一期

内部效果图

（2）业态分布及招商政策

A.业态分布

一期市场（一楼）

一期市场（二楼）

一期市场（三楼）

B.平均租金：

楼层

租金（元/㎡）

管理费（元/㎡）

合计（元/㎡）

40

2.5

42.5

25

27.5

三层

15

17.5

C.免租期：

计租面积（㎡）

150以下

150-300

300以上

免租期（月）

4

5

6

以上免租期为对外公布期限，实际上均为6个月以上免租期。

D.对比研究

1）单铺尺寸约35㎡，总价最低约为13万元，平均约30万元。

（3）销售及经营情况

A.销售政策

市场报价

销售优惠政策

实际成交均价

自持

包租5年，前三年一次性抵扣24%到总房款

9000元/㎡

6840元/㎡

6000元/㎡

4560元/㎡

B.销售及经营状况

1）目前处于尾盘销售阶段，可售部分剩余商铺约为5%，销售目标基本完成。

估算完成销售额约3亿元。

2）如果按全按揭估算，消耗市面投资资金约1.5亿元。

.

3）市场内部人流车流较少，经营状况一般。

C.项目比较研究

1）通过建筑形式，将每一层联通，形成一个整体，通过该项目销售情况看，荆州市场对该模式较认可。

我司项目规划中可以借鉴。

2）该项目一层全部为开发商持有，对后期经营及项目调整有利。

4.两湖绿谷副食大市场

1）规划面积：

总占地面积909亩、总建筑面积32万㎡（包括还未开发的林产品市场、种子批发市场、农机类等）。

2）实际占地面积：

实际开发面积18万㎡（包含停车场、仓库、各类配套