卓顶精文FGS银行经营性物业抵押贷款管理办法docWord文件下载.docx

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第五条开发商以经营物业抵押申请货款用于滚动开发的，不得办理经营物业抵押货款，必须按房地产开发货款进行管理，不在本办法范围之内。

第六条本办法适应于我行境内各机构，包括境内分行以及总行业务经营部门（以下简称经办行）。

第二章业务准入标准

第七条借款人必须具备以下条件：

（-）经工商行政管理部门（或上级主管机关）核准登记的企业法人或其他经济组织。

（二）经营管理规范，财务状况良好，无不良信用记录。

（三）持有有效货款卡，在我行开立基本账户或一般结算账

户。

（四）具有拟抵押物业的合法经营资格，已取得了相关资质

和批文。

（五）合法拥有经营性物业的全部产权，具有对物业的独立的经营权、收益权和处置权，无产权及其他法律纠纷，具有丰富商业经营管理经验，可保证物业持续良好经营。

第三方物业抵押原则上不接受。

（六）同意将物业经营收益作为货款质押担保，同意将物业经营所产生的收入归集我行指定账户并接受我行监管。

（七）满足我行要求的其他条件。

第八条经营性物业须具备以下基本准入条件：

（-）原则上为经办行辖内物业，地理位置优越，所在地有我行机构。

（二）经营性物业的建造符合当地政府总体规划，经营符合国家产业政策和我行信货政策。

（三）物业产权清晰，已经竣工验收合格并取得完全产权证，装修及施工款项已经按合同进度正常结算；

货款提用后不存在影响抵押物处置的拖欠工程、装修及税费等款项;

（四）经营物业已正式投入商业运作，借款人对物业的经营权、收益权清晰，经营物业的预期收入充足和稳定，原则上要求货款期内物业经营净收入（物业预期经营收入-物业经营必须支出）

能完全覆盖货款本息。

（五）经营物业楼龄原则上不超过15年。

（六）物业能办理合法有效的房地产抵押登记手续，未来经营收入能办理质押登记手续。

（七）原则上货款期限不超过10年且不超过物业自身经营期限到期前3年。

第九条不同物业准入要点

（-）办公楼及大型商场物业

物业应位于一、二线城市商业中心或商务中心区，对于三、四线城市经营物业审慎办理；

出租率合理。

新竣工两年以内的综合商业中心、办公楼，已经签订出租意向书或正式租赁合同的面积占比超过70%;

如已正式运营两年以上，出租率应不低于80%，一般商铺出租率应不低于85%;

物业租金合理，租金符合当地同区域合理的租金水平，租金欠缴不超过5%;

原则上为物业整体（整层或整栋，含物业分摊土地及附属设施设备）抵押。

除临街商铺外，对综合商业中心不单独接受地面第三层以上楼层的抵押。

大型商场物业应审慎评估互联网购物发展对实体经营的影响，要求为具备相应规模的大型综合体，面积应不低于30000平方米；

抵押率原则上不超过60%;

原则上期限最长不超过10年。

（二）酒店及出租型公寓

物业位于城市商业中心或商务中心区。

正式运营时间超过两年，出租率不低于80%。

租金价格合理，欠缴不超过5%;

酒店需符合我行住宿行业信货政策中对优先支持类客户的管理人和出租率的基本要求。

原则上抵押率不超过50%，期限最长不超过8年。

（三）厂房和仓储设施

厂房须为成熟工业园区内配套设施完善的通用标准厂房或地理位置较好，通用性较强的厂房；

仓储设施须位于城市中心商业区或交通便利地带；

厂房和仓储物业出租率不低于80%;

原则上要求物业整体（整层或整栋，含物业分摊土地及附属设施设备）抵押给我行，便于处置；

5.抵押率不超过50%，期限不超过8年。

第十条经营性物业抵押货款用于购买新物业，要求抵押率、货款期限和利率符合监管要求。

目前，该类货款首付不低于50%，利率不低于同期同档次利率的1.1倍。

经营物业抵押货款不得用于支付企业按规定应投入的的项目资本金或首付款。

第三章管理要求

第十一条经营性物业抵押货款可按需求分次提款，但不可循环使用。

第十二条经营性物业抵押货款必须提供以下担保：

（―）经营物业抵押。

（二）经营物业经营/租赁收入质押。

货款期间抵押物业的经营/租赁收入是我行货款的主要还款来源，视同应收账款办理质押手续我行，并直接交缴我行指定的监管账户，该监管账户要求为保证金账户，如需以一般结算账户为租金监管账户，须经授信审批人员审批同意。

第十三条借款人原则上须为抵押房产购买财产综合险，保险期限应长于授信业务期限，如采取分年度投保的，投保人须出具到期续保的承诺函并及时续保，保险单上（或批单）载明第一受益人为我行。

第十四条经营性物业抵押货款须采取分期还款方式。

可配合经营收入的收取频率选择在借款期限内每月/季还款，对于资信状况特别好的个别客户，也可接受每半年还款。

第十G五条经营性物业抵押货款在信用风险管理系统中按照“固定资产货款”的业务品种发放。

货款用途为第四条

（一）的，行业投向按照“70106支持开发的经营性物业”录入，货款用途为第四条

（二）和（三）的，行业投向按照“70403支持购房的经营性物业”录入。

第四章货款受理、调查、审查和审批

第十六条借款人申请经营性物业抵押货款应提供以下资

料：

（―）借款人营业执照，组织机构代码证、税务登记证和货

不欠卡。

（二）借款人注册资本验资报告及变更注册验资情况、公司

章程

（三）法定代表人身份证明，涉及委托代理的还需同时提供授权委托书及委托代理人身份证明。

（四）借款人关于申请借款，并愿以该物业作抵押的有关决议或审批材料。

（五）经审计的近三年年度会计报表及近期会计报表。

（六）经营性物业的产权证书，必要时可要求客户提供付款凭证和契税凭证核查。

（七）经营物业租赁合同，或授权经营管理等有关合同、协议等关于经营物业经营状态和经营收入来源的证明。

（八）我行认可的评估机构出具的经营性物业估价报告。

（九）我行要求提供的其他证明文件和材料。

第十七条尽职调查。

按照双人现场调查原则，调查人员要对借款人提交资料的真实性和合法性负责。

应重点调查核实以下内容：

（-）按一般风险授信业务进行借款人主体资格、股东背景、信用状况、经营状况、财务状况、偿债能力、还款能力等调查。

（二）货款用途及申请金额是否合理，是否符合本办法第四条及国家有关规定要求。

调查报告中必须明确货款用途。

（三）经营性物业状况及变现能力。

包括其权属状况、所处地理位置、周边环境、市政配套等。

工业厂房还须分析工业聚集程度、集中行业及行业前景；

了解物业出租情况，出租率是否符合规定；

根据评估公司出具的报告，判断经营性物业的转让变现能力、经营物业估值是否偏离市场价值、抵押率是否符合规定等。

（四）经营物业收入和支出情况。

经营收入（视不同物业类型会有所差别）包括:

租金收入、停车场收入、广告费收入、物业管理费收入、供暧供冷收入等。

经营支出包括:

各种税费包括营业税/房产税/所得税及附加等，各类成本支出包括人员工资、水电费、日常办公支出等。

1.通过银行流水或其他收款凭证，结合租赁合同等资料，核实经营收入和租金真实性。

经营收益为租金的，应重点调查借款人对外出租的有关合同是否合法有效、合同的剩余期限，掌握租金收入的付款周期、付款方式以及预收租金情况，分析租赁行为是否合法，租金收入水平是否符合市场行情，承租人是否具备持续缴租能力，并注意分析租赁行为对将来行驶抵押权处置资产的影响。

排除申请人通过关联人虚构出租合同和租金收入的风险，防范承租人实际支付租金远少于合同约定的水平，或物业在抵押给我行前承租人已经一次性向借款人支付了长期租金，或租金与借款人对于承租人的其他债务进行了抵销，导致我行届时无法获得还款来源以及无法处置抵押物的风险。

可采取抽查大租户等手段进行核实。

2.谨慎核实货款期内该物业经营/出租的预期经营收入和经营支出金额，计算货款期内可用于还款的现金流（经营收入合计-经营支出合计）是否可覆盖货款期间本息。

（五）了解物业经营收入是否已经作为申请人或其他债务人的还款来源，经营收入已经质押给其他银行的不得介入。

（六）了解和确定我行对经营/租金收入可采取的监管措施，申请人须同意经营收入定期收入我行指定的监管账户。

（七）审核货款用途是否符合本制度规定且合理。

（八）对该经营性物业整体偿债能力进行评估，合理确定金额、期限、还款方式、货款用途和经营收入监控方式。

第十八条货款审查和审批。

重点审查以下内容并根据审查情况进行风险判断，提出合理有效的货款前提条件及其他有效可行的货后管理要求：

（―）各项资料完备、合法有效，借款人主体资格和资信状况正常；

（二）物业产权清晰，估值合理，具有变现价值和变现能力，

抵押率在合理范围内；

（三）预期收益真实且扣除支出后足够还款，租赁市场前景良好，承租人具备持续缴租能力；

（四）货款用途合理，货款金额、期限、还款方式与借款人经营收入来源和还款能力相配套。

第五章货款发放与支付

第十九条抵、质押担保手续办理

经办行应依据相关法律法规和总行授信担保管理、集中核保等有关规定，与借款人签署如下法律文本，办妥经营物业抵押、租赁收入质押等担保法律手续：

（-）《借款合同（适用于经营性物业抵押货款）》（见附1）;

（二）《抵押合同》并办妥物业抵押手续；

（三）《质押合同（适用于经营性物业租金债权质押情形）》（见附2）;

（四）《应收账款质押登记协议（适用于经营性物业租金债权质押情形）（见附3）将经营性物业所有租金债权质押给我行，有效期至授信期限结束后两年，并参照我行应收账款质押授信管理办法在人行应收账款质押登记公示系统中办理质押登记手续，登记期限应至少设立为从登记之日起至授信债权到期日后两年止。

（五）我行要求的其他法律文件。

第二十条放款前，借款人必须在我行开立专户作为经营收入归集监管账户，该账户为保证金账户，如为一般结算账户的须经授信审批人员同意。

第二十一条放款前，经办行必须督促借款人将物业抵押和租金收入质押和租金收入缴存我行事宜告知该物业所有承租方并落实后续租金收入我行事项。

告知事项包括：

物业已设定抵押，抵押权人为我行，租赁收入已设定质押，质权人为我行，租赁收入指定交缴我行的专户名称和账号。

一般情况下应取得承租人收到通知事项的回执。

经授信审批人员同意，也可采取由借款人出具《关于履行告知义务的承诺函》（见附4）并公告的方式（须提供相关证据）。

经办行应采取抽查租户的方式核实借款人履行告知义务的情况，确保后续租金收入归行。

第二十二条经营性物业抵押货款支付应按照货款用途，经我行审批同意后直接支付到受益人。

第六章货后管理

第二十三条除按我行一般授信业务做好货后管理工作外，

还应重点关注以下重点事项：

（_）物业经营收入归行情况。

加强对借款人经营收入监管账户的监管，密切关注其经营性现金流是否正常，与货前调查预测情况是否存在较大差异。

检查租金/经营收入是否由承租人按租赁合同约定时间和金额交