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二零一一年十一月七日

摘要

房地产业从复苏到繁荣，在改善居住环境、拉动经济增长以及提升城市面貌方面功不可没。

但与此同时，房价上涨的速度也远远超出了居民收入的增长速度，部分大中城市的房价收入比短短几年内迅速超过10倍以上，而该指标国际公认的合理区间是3至6倍[3]。

高房价不仅超出了普通居民的承受能力，也对国民经济健康发展和金融市场良好运行构成威胁。

观察近年我国房地产业和宏观经济的运行特征以及社会结构的迅速变化，不难发现房价过快上涨是包括建筑成本、市场结构和经济政策等多种因素共同推动的结果。

本文试图对这些因素进行梳理，以认清对高房价进行宏观调控的要害所在，并在此基础上研究符合我国国情的解决问题的对策。

关键词：

复苏到繁荣，改善居住环境，拉动经济增长

目录

导言………………………………………………1

一、写作背景及意义………………………………………………1

二、文献综述………………………………………………1

三、研究方法………………………………………………2

中国房地产市场发育与发展的基本态势………………………………2

四、我国房地产发展过程……………………………………………2

五、判断商品房价格过高的标准…………………………………2

房价过高对经济发展的危害……………………………………8

六、“正反馈效应”家具宏观经济波动…………………………8

针对我国商品房价格过高的对策及建议………………………9

结论………………………………………………12

当前我国商品房价格过高的原因与对策研究

一导言

2009年初至今，我国房地产市场量价齐升，市场需求得到集中释放。

2011年1-7月，全国商品房销售面积5.2亿平方米，月商品房累计销售额达到2.89万亿元，较去年同期增长26%。

在成交量急剧放大的同时，7月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%,涨幅比6月份扩大0.8个百分点;

环比上涨0.9%,涨幅比6月份扩大0.1个百分点。

新建住宅销售价格同比上涨0.3%;

环比上涨1.1%,涨幅比6月份扩大0.3个百分点。

1写作背景及意义

2文献综述

李清立的《房地产开发与经营》提出了我国房地产市场的特点和房地产市场的结构性矛盾。

其中我国房地产市场的结构性矛盾包括：

房地产无效供给和有效需求的矛盾十分突出；

楼市供应与购房人需求之间的差异造成供求失衡；

供给与需求的区域不平衡的矛盾。

武献华、宋维佳的《工程经济学》介绍了商品房开发成本、商品房利润、贷款利息、管理费用、税金和商品房附加费等构成房价的基本要素。

这为研究当前我国商品房价格过高的原因建立了理论的基础。

牛凤瑞、李景国在《中国房地产发展报告》中介绍了国家政策与商品房价格的内在关系，即商品房价格的波动除市场供需因素影响外，非市场因素，如政府政策的变化、信息不完全不充分等也是不可忽略的因素。

总结出来主要有土地政策、信贷政策、信息不对称等因素与商品房价格存在内在关系。

陈劲松的《世联观察—我国地产市场观点》详细分析了当前中国房地产市场运行中的主要矛盾，已由过去多年的需求不足转变为局部性、结构性的需求增长过快。

东部地区和部分中心城市出现供应量不足，中低价位中小户型普通商品住房得不到保障，推动房价上涨。

因此，市场需求偏大、供求结构失衡，是推动去年以来房价过快上涨的主要因素。

龙胜平的《房地产金融与投资》主要介绍房地产金融改革的步伐。

房地产金融市场是房地产资金循环的中枢，是筹集运用和分配房地产资金的载体。

作为用资巨大的房地产业而言，资金无疑是血液，是房地产稳健发展的第一推动力。

为了刺激当前已入谷底的房地产进入稳健发展的新周期，金融机构与房地产开发商要紧密合作，开展各种较为灵活的房地产金融业务，为房地产业注入新的血液，新动能。

另外，金融业在为房地产业注入良性资金的同时，也将获得发展的新领域和找到新的增长点。

王卫国的《中国土地权利研究》里提出规范土地价格同降低房价之间存在着内在联系。

国家要加强对房地产业的宏观管理，加强对国有土地出让的计划、规划管理，制止越权批地、多头批地的行为。

在当前及今后一个时期，物价部门应会同有关部门，从体制、机制、法制三位一体的角度，多管齐下，规范土地价格，特别是要规范土地一级市场，从而为降低房价打下基础。

杜辉、宋容肖的《辩证看待房地产的冷与热》提出要协调好房地产业发展和国民经济发展的关系，房地产业的发展离不开国民经济其他部门为之提供产品、市场和服务。

房地产业应该在国民经济其他部门的协调运作中求得稳健增长。

所以，在政策取向上，不应过分强调房地产业在整个国民经济发展中的超前性，而应着眼于房地产在整个国民经济发展中的协调性。

3研究方法

本文通过定性与定量、宏观与微观相结合的方法以及文献研究法,综合运用社会心理学相关知识,对当前房地产市场的基本特征、商品房价格上涨的原因以及调控房价、稳定住房市场的合理性建议进行了探讨。

4预期研究结果

①通过研究中国房地产市场发育与发展的基本态势,总结出判断商品房价格过高的标准。

②通过分析造成我国商品房价格上涨的多方面因素,找出房价过高对经济发展的影响及危害。

③基于原因的分析从开发商、政府和消费者角度提出若干对策及建议，以期对房地产市场的健康发展有所帮助。

二中国房地产市场发育与发展的基本态势

在宏观经济景气循环的四个阶段（萧条、复苏、繁荣和衰退）中，经济增长和物价之间依次有“低增长、低物价”、“高增长、低物价”、“高增长、高物价”、“低增长、高物价”四种组合[4]。

实际上，房地产业也有类似的循环发展规律：

一般而言，房地产市场的调整总是以成交量的下降为先兆，但此时房价依然坚挺，出现所谓“量跌价升”阶段；

接着价格和成交量双双下降，即“量价齐跌”阶段；

随着价格的下跌，有效需求开始不断增加，成交量开始回升，进入“量升价跌”阶段；

最后随着经济的好转、成交量的持续增加，投机需求活跃，进而演化为“量价齐升”阶段。

从一个阶段发展到另一阶段所需的时间主要取决于房地产自身发展所处的阶段和外部环境的变化。

根据行业发展周期，我们可以把2000年以来我国房地产发展过程分为三个阶段：

1我国房地产发展过程

第一阶段（2000～2002年）：

“量升价跌”阶段。

这一阶段全国房价涨幅较小，3年期间房屋销售价格指数年均涨幅为2.0%[5]。

由于价格涨幅较小，再加上住房制度改革之前积聚的大量有效需求得到集中释放，导致该阶段市场成交量也大幅增加。

第二阶段（2003～2007年）：

“量价齐升”阶段。

从2003年开始，受经济景气周期上升、北京奥运会临近等多种因素影响，全国房屋销售成交量继续增加，同时全国房价也步入快速上涨通道，房屋销售价格指数年均涨幅超过7%[6]。

这一阶段持续了较长时间，市场存在调整的客观需要。

第三阶段（2008年至今）：

“量跌价升”阶段。

随着市场不断活跃和投机活动的增加，全国房价继续增长，但不断攀升的高房价超出了大部分购房者的承受能力，将大部分自住购房者挤出市场，再加上国家宏观调控的抑制和全球金融危机的冲击，导致该阶段市场成交量急剧萎缩。

2008年成交量下降近两成，为房改以来的首年下降[7]。

但这一阶段仅持续不到1年时间。

进入2009年，受国家经济刺激政策尤其是货币政策的影响，房地产市场提前结束了调整，重返“量价齐升”景气上升周期。

但根据行业发展规律和国际经验，房地产调整周期至少应在3年以上，而2008年这次调整持续时间还不到1年[8]。

因此，这一轮房地产市场的调整是不完全、不充分的。

由于前期价格上涨，购房者观望气氛重现，部分城市房地产交易量开始萎缩，表明当前我国房地产市场正处在由“量跌价升”到“量价齐跌”的关键阶段。

2判断商品房价格过高的标准

对当前房价，普通老百姓深感太高而难以承受，但包括开发商、某些官员和部分学者等却认为房价其实并不高，并且以城市化、工业化和消费结构升级等证据来证明。

这里我通过房价收入比、价格租金比和绝对价格法三种方法来衡量我国房价总水平的高低。

第一，房价收入比远高于合理水平。

当住房用来满足自住需求时，决定房价的是居民的实际购买能力，通常用“房价收入比”来表示。

联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2～3倍，如超过6倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题[9]。

但2008年我国房价收入比已高达8∶1，北京、上海、广东、海南和天津等省份房价收入比均突破10∶1，北京核心区更是达到22∶1的高位，明显高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市[10]。

第二，价格租金比逐年提高，市场泡沫和风险同步放大。

当房屋作为投资需求时，决定房价的一个重要因素是房屋租金，国际上通常用“价格租金比”来表示房价水平的高低。

受数据可得性限制，这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化：

如果比值大于1，说明价格租金比较高，投机成分和市场泡沫增大；

反之，如果比值小于1，则说明价格租金比较低，市场的投机成分和泡沫在减少。

近年来，我国房地产市场“价格租金比”不断提高，2003年全国为1.03，2004～2008年一直在1.04以上，2009年上半年虽然有所回落（1.01），但依然大于1的临界值[11]。

说明随着房价的不断上升，我国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大。

第三，从绝对水平来看，我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家。

2008年，在美国芝加哥，面积200平方米的独栋别墅，新房销售中间价为每套26.4万美元，按此计算单价约人民币9240元/平方米；

日本东京市区一套面积80平方米的公寓楼加停车位售价约为3000万日元，折合人民币192万元，每平方米约为2.4万元。

北京2009年四环以内70%以上楼盘售价达到2万元/平方米[12]。

考虑到购买力平价、我国住房只有70年的土地使用权，再考虑到美国、日本的人均收入超过我国数倍甚至几十倍，我国像北京、上海这样的一线城市房价实际上已远远超过了发达国家。

因此，不论从行业发展周期，还是衡量房价的三大指标来看，当前我国房价总水平已经明显偏高。

三我国商品房价格过高的原因分析

　从1998年到2004年,中国的房地产完成了从积极实行推动房改,降低税费、降低利息、到发展住房抵押贷款、分期付款等一系列政策,解决了制约商品房