前期介入作业指导书修订版Word文件下载.docx

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邦泰物业作业文件修编小组

批准：

集团副总经理

致：

物业各部门、各子（分）公司

1.目的

1.1引导各城市公司、各物业项目树立正确的前介意识、做好物业工程前期介入管理工作。

1.2改进、改善、优化设计方案，完善物业的使用功能,提供有益的建设性意见。

1.3规范交房、承接查验工作行为，将验收、交付工作引导到正常工作中。

1.4提高产品的质量和品质，确保满足后期物业运营使用需要，提升客户满意度。

1.5为业主创造价值，提升集团美誉度、知名度，为集团创造价值。

2.范围

适用于邦泰集团各城市公司在建的住宅、别墅、商铺、车位等产品。

3.职责

3.1品质管理部负责编制、发布和修订前期介入作业指导书并派员参加前期规划工作，阶段性专项工作的现场指导。

3.2各项目物业负责参与施工期间各项工程的跟进、后期隐蔽工程查验、总平施工跟进、竣工承接查验等工作。

3.3各项目物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导并抄报物业公司第一负责人，并跟进问题整改落实情况。

4.方法和过程控制

4.1物业管理前期介入的概念

物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等参与介入，从物业管理运作和客户使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收的返修工作量，为确保客户入住奠定基础。

4.2前期介入的一般程序

4.2.1双方确定工作内容要求。

4.2.2物业组成工作小组。

4.2.3制定工作计划。

4.2.4计划实施。

物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。

4.2.5物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。

4.2.6对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：

物业服务费标准、物业服务合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。

4.3前期介入的内容：

前期介入主要分三个阶段实现：

规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。

4.3.1规划设计阶段包括：

对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、物业用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置等方面应注意的内容。

4.3.2营销策划阶段包括：

物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。

4.3.3施工建设阶段包括：

电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。

4.4规划设计阶段介入

4.4.1规划设计评估准备。

4.4.1.1规划设计评估需要获得的资料。

A报批报建文件《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。

B企划文件市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。

C设计文件总说明、修建性详规规划图、《建筑设计说明书》、设计图纸（平面图、立面图、透视图）《结构设计说明书》、《给水排水设计说明书》、《电气设计说明书》、《弱电设计说明书》、《采暖通风空调设计说明书》、《动力设计说明书》、交通分析、绿化分析、经济指标等。

4.4.1.2地产公司需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。

4.4.1.3物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘、周边配套状况进行实地考察。

4.4.2项目评估细则

4.4.2.1总体评估

A物业项目规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。

B物业项目道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。

C建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。

D生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。

E设备、设施保障充分，水、电、气、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。

F注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。

G安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。

H智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化项目建设。

I便于物业组织管理，节约管理成本。

J各项技术经济指标在同类业态中水平领先。

4.4.2.2分类评估

A安保布局

a便于安保管理区域分割，消除管理死角。

b便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。

c人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。

d安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。

e安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速（详见F智能化设备）。

B消防布局

a消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。

b消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。

c消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。

d消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。

C交通布局

a各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。

b主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

c机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的1:

1另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1:

2,另加访客车位占车位数的10%）。

非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1:

0.5）便于停放。

d有条件宜设置立体机动车停车库及机械车位，应符合国家规范。

D生活配置

a根据物业项目周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。

b一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。

c如物业项目设置商业配套，宜独立集中并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。

d如物业项目设置会所，宜独立设计。

会所面积、活动用房宜根据建筑面积、档次、经营方式合理配置。

E设备配套

a水、电、气、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。

b配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。

c沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。

d公共照明、楼道照明配置合理。

公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置，安装LED照明灯具或声光控等节能开关。

e配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范,各机房内应预留有220V的电源插座，地坪平整、无开裂、空鼓，墙面和顶棚面层平整、无空鼓、脱落、渗漏。

f配电房不宜设在负二楼及以下楼层，建在负一楼时要做好防水，

g给水泵房内不应有污水管穿越,水箱（生活、消防）现场应有水位显示仪，高低水位报警引至监控室，水泵房地面应贴防滑的地砖，并有千分子之五的坡度，坡向集水坑。

h电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施,机房换气扇宜安装温控开关控制电梯底坑排水孔应有防倒灌措施，底坑应预留插座。

i发电机不宜低位排烟，如需低位排烟要设置合理的过滤系统，机房内安装防爆灯具。

j中央空调机房应有降噪措施，燃气中央空调机房内安装防爆灯具，地面应贴地砖，

j楼层生活供水管井与消防水管井宜单独分开设置，如共用需留有足够的维修空间。

k各强电配电柜（箱）正上方不宜设置有给、排水水管，如有现场需采取防浸水措施。

F智能化配置

a安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、门禁智能系统、巡更系统、电视监控系统、车牌识别系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等。

b网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业网络平台、智能家居远程控制系统等。

c设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、远程抄表管理系统、煤气泄漏报警系统、消防广播系统等。

d中央控制中心布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。

e智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。

f围墙应设置周界监控摄象机，并与周界防越系统联动，各单元门禁系统刷卡器器安装位置应方便业主使用。

g地下室应设置无线信号放大系统。

G房屋单体（住宅参照）

a屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面满足其特殊要求。

b墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。

c楼板厚度与隔音符合国家规范。

d分户门宜采用统一制作的安全防护门。

e外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。

f厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2-3m，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。

g卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下层住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。

h厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。

i管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。

j宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。

出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。

k底层地坪应充分考虑防潮措施。

l房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。

m有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。

n阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.1m），宜采用垂直杆间，杆间距小于0.1m，防止儿童攀爬。

H室内配置（住宅参照）

a室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。

卧室内宜避免对床直吹。

b室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。

c室外空调机位应考虑安装及维修便利。

距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。

d空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。

e室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2m左右，向外倾斜10度左右。

f当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。

g如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。

h室内各类插座、开关位置合理，应与家具布置和使用习惯一并考虑。

配电箱配出回路设计分配合理。

i电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。

j联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。

k高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。

I绿化配置

a绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。

b绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。

c绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。

d绿化品种便于养护，养护成本节约。

e绿化布局不遮挡住宅采光，便于行人通行，宜考虑行走习惯。

f绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。

g主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。

h草坪与道路相接处应有避免泥土冲流到路面的措施。

J景观配置

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