XXX省某旧村改造项目可行性研究报告安置房建设项目Word下载.docx

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国家发展和改革委员会

第二节　可行性研究报告的依据与范围

一、项目申请报告编制的依据

（1）国家和山东省的经济和社会发展规划；

（2）国家和山东省有关的法律、法规和政策；

（3）现行的有关技术规范、标准和定额；

（4）国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度的规定要求；

（5）***新一轮城市总体规划；

（6）***国民经济和社会发展第十一个五年计划；

（7）关于进一步加快城市市区村庄综合改造的意见（***政发[2004]71号

（8）项目承办单位委托编制本项目可行性研究报告的委托书；

（9）项目承办单位提供的有关基础资料、数据。

二、项目申请报告研究的范围

（1）项目提出的背景及建设的必要性；

（2）市场分析预测及建设规模；

（3）建设地点和建设条件；

（4）总体建设方案；

（5）环境保护与节能；

（6）物业管理；

（7）项目实施方案与进度安排；

（8）投资估算及资金筹措；

（9）经济评价；

（10）社会效益评价。

第三节　项目申请报告的结论

******村位于***新城西邻，随着***城城区的逐步扩大，城区内的村庄综合改造工作相对滞后，原有建筑大部分是70年代乱石结构的平房建设，低档零星插建、违章建设、村民居住环境脏乱差等问题日益突出，不仅影响了城市总体规划的实施，而且影响了***城的整体形象和招商引资环境。

通过对***村实施旧村改造，可以有效解决以上弊端，既有利于改善***城新城区面貌，优化招商引资环境，又有利于美化村民居住环境，提高居住条件，同时其建设符合国家及地方的有关规定。

一、建设规模

本项目建设规模为总占地19152平方米，总建筑面积25866平方米，其中F户型每户建筑面积89平方米，总建筑面积12816平方米；

商业建筑面积为13050平方米，项目容积率为1.35。

根据***村现有居住和经济状况，经村两委研究决定旧村进行改造，共144套住宅。

二、投资估算及资金来源

该项目总投资共计人民币2234.48万元，全部用于建设村民安置房，其中基础设施建设费70万元，包括绿化投资20万元，道路投资50万元。

建筑安装工程费2005.2万元，工程建设其他费用30.08万元，基本预备费用60.16万元，建设规费69.04万元。

项目所需资金全部由项目承办单位自筹解决。

三、项目建设期

本项目建设期二年。

四、项目效益分析

本项目属于“城中村”改造，是城市配套设施的有机组成部分，其经济效益不能单独计算，只能从社会效益方面对其进行简单的分析。

“城中村”改造工程按照树立精品意识、体现城市个性、突出地方特色、改善生态环境、赋予文化内涵、创造良好的指导原则，通过高水平、大手笔的设计和建设，有利于优化城市空间布局，提高城市品位和竞争力，同时能够合理配置城市土地资源，进一步解决“城中村”人口的长期出路，促进城市经济和社会可持续发展。

改造后能够带动***基础设施更趋完善，服务体系更加健全，辐射带动能力进一步增强，可以极大地改善***投资环境，加快***区域经济的发展和城市化进程，对于树立***安的良好形象起到非常重要的作用，项目建成后可以改善村民的居住环境及居住条件，该项目的建设符合***总体规划，位置优越，环境优美，交通方便，社会效益十分显著。

详见主要技术经济指标

主要技术经济指标汇总表

序号

指标名称

单位

数量

备注

1

总占地面积

平方米

19152

2

总建筑面积

25866

2.1

住宅建筑面积

12816

2.2

商业建筑面积

13050

3

住宅套数

套

144

4

居住人数

人

500

5

户均人口

人/套

3.5

6

容积率

1.35

8

总投资

万元

2234.48

8.1

基础设施建设费

70

8.2

建筑安装工程费

2005.2

8.3

工程建设其他费用

30.08

8.4

基本预备费

60.16

8.5

建筑规费

69.04

第二章　项目提出的背景及建设的必要性

第一节　***概况

一、***概况

1、***总体概况

***位于山东省中部的

二、***城概况

***城是全市政治、经济、文化中心，城市依山而建，山城一体，环境优美，风光秀丽，是国务院公布的首批对外开放旅游城市，是山东的历史文化名城，也是国家卫生城市和全国城市环境综合优秀城市。

***城以建设蓝天、碧水、青山、绿色家园为目标，以基础设施配套和园林绿化建设为重点，实施完成了***、***、***、***等一大批重点建设工程，中心城市的综合服务功能、带动辐射能力、形象品位明显提升，实现了城市环境综合整治的根本性突破。

城区面积扩大到95平方公里，人口达到74万人。

第二节　项目提出的背景

一、***城市化发展的需要

城市化是指人类生产与生活方式由农村型向城市型转化的历史过程，主要表现为农村人口转化为城市人口及城市不断发展完善的过程。

这种转化的深刻内涵在于，它不是简单的城乡人口结构的转化，更重要的，它是一种产业结构及其空间分布结构的转化，是传统劳动方式、生活方式向现代化劳动与生活方式的转化，它包括经济社会的进一步集约化、社会化和现代化。

“城中村”主要是以初级关系（如原农村社会关系）为纽带形成的社区，具有强烈的封闭性，这与以次级关系（如契约关系）为基础构成的城市社区形成了明显的对比，二者共同构成了城市的二元社会结构，给社会管理带来很多矛盾和问题，必然不利于城市化发展的需要。

其存在，也影响了城市房地产和物业价值。

根据国务院二○○七年三月九日发布的国函〔2007〕25号《国务院关于同意将山东省***列为国家历史文化名城的批复》，由于***城市发展历史悠久，文化遗存丰富，历史遗迹保护较好，自然风光雄伟壮丽，具有重要的历史、科学、艺术价值，是一个以世界自然与文化遗产***山为依托的历史文化名城，城市“山城相依、山城一体”的格局独具特色。

国务院同意将***列为“国家历史文化名城”。

同时批复强调：

***应“在充分研究城市发展历史和传统风貌的基础上，正确处理保护与发展的关系，编制历史文化名城保护规划，保护好城市的历史文化轴线，处理好山和城的关系。

在历史文化名城保护规划的基础上，编制重点保护地段的详细规划，保护好现存的历史文化遗产。

不得进行任何与历史文化名城环境和风貌不相协调的建设活动。

”

二、***城市总体规划的需要

随着***城城市化进程发展加快和新一轮“***城市总体规划”的实施，到“十五”末，***城城区规划面积已从原有的50平方公里扩大到现在的95平方公里，人口达到74万人；

到2010年***将跨入大城市行列，城市人口达到100万，城区面积突破100平方公里，城市化水平要从2000年的36%提升到2010年的50%。

为使“***城市总体规划”成果更加完善，***今后将进一步加强山城结合、通视走廊、水系、绿地、城内山体及周边地区的空间管制和保护，搞好与相关专业规划的衔接，完善有关城市规划内容，科学安排***新城建设、“城中村”改造和企业搬迁等事项的时序，促进城市合理有序发展。

从城市规划来讲，城中村严重影响了城市的物质形态空间规划的科学性、阶段性、层次性和整体性，特别是在总体规划完成以后进入分区规划、详细规划和地块的城市设计时尤其明显。

另外，这些地区功能定位的模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂性，随着时间的推移将对城市物质形态空间规划产生越来越大的负面影响。

保护已取得的“国家历史文化名城”的成绩，巩固“城市总体规划”的成果，并争取在已取得的成绩上做出更大的进步，已成为***城人民刻不容缓的责任。

通过旧村改造，可以加快城市化进程，推动***的发展。

而要加快城市化进程，就要扩大城市人口的容积率，集中挖掘更多的潜在市场购买力。

因而旧村改造有利于改善城市环境，提高城市综合竞争力，促进城市经济社会的发展。

还可以提高土地利用率，解决城市化进程中建设用地紧张的矛盾，提高城市品位，改变原不和谐的面貌。

同时，从时机的角度讲，早改比晚改好，早改可以尽快地发挥改造的综合效益。

三、***旅游业发展的需要

***作为华东地区重要的对外开放旅游城市之一，近年来国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。

2006年是“十一五”规划的开启之年，山东省已确定把旅游业发展成为主导产业，作为重点旅游城市，***安更要把旅游业放在主导产业的位置进行重点培植，市委、市政府确立了“建设旅游名城和旅游经济强市”的奋斗目标。

2006年也是***旅游项目建设年，全市以旅游大项目为突破口，以市场需求为导向，不断丰富旅游产品内涵，一批新的旅游景区、旅游项目脱颖而出，一系列精彩纷呈的旅游产品丰富了游客的旅游体验，迎合了游客日益增长的旅游多元化需求，吸引了更多来***游客。

其中仅2006年黄金周期间，全市共接待国内游客81万人。

做大、做强市场主体是***旅游业目前面临的主要任务。

但是在旅游的地区结构上，目前***旅游热点高度集中，接待游客主要靠***山，***安旅游主要靠***山形成地位和形象，到***安旅游便是到***山旅游。

造成这种情景的原因一是政府的宣传力度不到位，更重要的是县、区环境没有达到旅游所需环境的要求，外观等各方面的景点旅游尚不成熟，因而各县区与***山不能在层次上有机的交织成一个旅游网络。

“城中村”即是妨碍旅游一体化的一个重要因素，为改变现状，进一步推动***安旅游业的发展，必须改原有旧村庄为现代化的住宅小区。

旧村改造完成后，完善的基础设施，优美的绿化环境，不仅为***安增添一分人文景观，而且有利于山与城的交融，将***城人民的旅游大产业意识进一步提高。

四、旧城改造发展刻不容缓

***作为鲁中地区的重要中心城市之一，近年来国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强，城市基础设施、环境面貌和居民居住条件有了较大改善。

但是，随着市区的逐步扩大，市区内村庄综合改造工作相对滞后，散落在城市中的旧村庄已经成为困扰现代城市化发展的一个难题。

低档零

星插建、违章建设随处可见，这些房屋大多单间独户，土地利用率低，违法用地、违章建筑棚屋比较普遍；

楼房设计标准低，建筑密度大，村内道路狭窄弯曲，存在消防等诸多安全隐患；

外来人口集聚，出租房缺乏管理，存在社会治安问题；

环境卫生、生活服务、绿化等各类配套设施不完善，居住环境脏乱差；

管理体制与城市社区管理体制不适应，许多管理关系不清，责任不明；

村民的群体意识还较强，生活方式接近农村，同城市居民的观念与行为方式存在差异，与城市发展对人的要求还有一定差距。

这些建筑不仅影响了城市总体规划的实施，而且影响了整体形象和招商引资环境。

市区村庄综合改造，是改善群众居住环境、提高村民生活质量、增强村民城市意识、改善城市形象的重要措施，对于优化投资环境、加快经济强市建设进程、促进经济和社会各项事业发展具有重要的作用。

为改变当前***城城区面貌，加强城区管理，加快***城建设步伐，把***建成新型的集旅游、农业、工业为一体的现代化城市，必须彻底改变***城旧的面貌。

同时***城区总体规划提出：

***