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350份

（六）调查时间：

2004年5月25日~6月9日

（七）研究方法：

定性分析与定量分析相结合

二、本项目经济环境分析

（一）2003年某市整体经济发展状况

2003年，某市国民经济快速发展。

经初步核算，全市GDP达到1367.8亿元，比上年增长14.5%。

第一产业增加值105.0亿元，增长5.0%；

第二产业增加值599.6亿元，增长18.0%；

第三产业增加值663.2亿元，增长13.0%。

三次产业的比例为7.7：

43.8：

48.5。

人均国内生产总值23632元（按现行汇率折算为2855美元），可比增长13.2%。

同时，某市物价水平平稳回升。

居民消费价格总水平比上年下降0.1%，降幅明显缩小。

其中：

食品类、居住类、烟酒及用品类分别上涨0.9%～3.6%；

衣着类、家庭设备及维修服务类、医疗保健和个人用品类、交通和通讯类、娱乐教育文化用品及服务类分别下降0.7%～4.3%。

工业品出厂价格上升3.2%；

原材料、燃料、动力购进价格上升11.2%。

经济和社会发展中存在的主要困难和问题是：

经济结构调整步伐不快；

外向经济依然薄弱；

就业压力仍然较大；

城乡居民收入差距扩大；

社会保障体系尚需完善；

保障水平有待提高等。

（二）某市商业发展状况

2003年，某市全年实现社会消费品零售总额533.2亿元，比上年增长15.6%。

批发零售贸易业零售额433.2亿元，增长15.7%；

餐饮业零售额74.4亿元，增长15.4%。

按经济类型分，国有及国有控股零售额83.6亿元，增长9.3%；

集体经济零售额78亿元，增长5.3%；

个体私营经济零售额302.6亿元，增长19.6%；

其他经济零售额69亿元，增长20.8%。

连锁企业商品销售总额占全市社会消费品零售额的比重达24.6%，同比提高5.5个百分点。

　　限额以上批零贸易业（指批发业年销售额2000万元以上和零售业年销售额500万元以上的企业）商品销售额586亿元，增长37.2%，连锁商店商品销售总额131亿元，增长37.7%。

（三）某市居民生活状况与分析

至2003年底，某市常住总人口582.6万人，比上年增长1.3%。

全市人口出生率9.43‰，死亡率7.35‰，自然增长率2.08‰，机械增长率14.2%，其中市区净迁入人口8.5万人，增长1.4倍。

全市男女性比例为102：

100。

　　2003年在岗职工工资总额126.4亿元，比上年增长12.8%；

在岗职工平均工资16232元，增长12.8%。

中央属单位在岗职工平均工资22394元，增长17.2%；

省属单位在岗职工平均工资20498元，增长14.1%；

市级单位在岗职工平均工资14860元，增长11.0%；

县及县以下单位在岗职工平均工资12488元，增长13.1%。

2003年，城市市区居民人均可支配收入为11013元，增长9.1%；

人均消费性支出8395元，增长7.4%。

农民人均纯收入3619.3元，增长7.9%；

人均生活费支出2316.2元，增长8.5%。

城乡居民的消费结构发生较大变化，生活质量提高。

城市恩格尔系数31.1%，农村恩格尔系数38.9%，分别比上年减少1.8和0.9个百分点。

（四）结论

某市近年来，经济持续快速发展，商品市场繁荣兴旺，人民的生活水平不断提高，居民购买力不断增强。

这为本项目的开发提供了良好的大环境。

三、本项目周边环境分析

（一）街区功能描述

经过实地调查统计，在该区域内拥有城市主干道四条，分别为纬二路、经七路、经二路和经一路；

拥有城市支道六条；

拥有银行、证券、保险等金融网点57个，拥有商场、超市、专业市场等大型商业场所共15个，拥有学校、书店、图书馆等文化教育场所18个，拥有各种休闲娱乐场所共42个，拥有写字楼、宾馆等商务机构30个。

从绝对数量上分析，区域内商业场所的数量相对较少。

由于泉城路商业街的商圈优势逐步突出，加上该区域内人民商场、XXX商场的营业状况每况愈下，商业中心逐步转移到泉城路区域。

以XXX商场和人民商场为两极，由经四路地下商城相连接而组成的商业带，成为某市的亚商业圈。

同时，区域内金融机构和商务场所的迅速发展，使得人流、物流、资金流都在此集中。

因此，该区域的商业中心地位正在下降，而作为中心商务区（CBD）的地位正在上升。

（二）区域人文环境分析

本区域为某市的老城区，区域内临街建筑多为现代化的高楼，但高楼后面则是老式的危房、简陋用房。

社区环境较差，卫生状况不佳。

居民特点：

区域内多为老某居民，素质较高，购买力较强，对城市有强烈的感情。

某市亚商圈的核心

以XXX和人民商场为两极，中间加上经四路人防地下商城、顺和商业街、火车站等，共同组成某市的亚商业圈。

以经营服装、古文化用品、休闲娱乐、小吃等为主。

道路比较完善，交通较为便利

XX路：

城市次干道，双向两车道，车流量约为27辆/分钟。

城市主干道，纬二路以西

为双向四车道，以东为双向六车道

车流量为45辆/分钟，有12条公交

线路。

道路中心设有人行天桥。

城市支道，

基本上是

小吃一条

街，很少

有机动车

通过。

城市主干道，双向六车道，车流量约41辆/分钟，有10条公交线路。

（三）商业环境

（四）道路交通系统

（五）结论

本区域道路干支交错，可直达城市的各个区域，交通较为便利；

区域环境状况一般，现代化的建筑与老建筑相互交错；

居民素质较高，购买力较强；

有较好的商业基础，具备成为中央商务区的条件。

因此，该区域比较符合本项目的条件。

四、区域市场现状判断

（一）本区域商圈范围界定

本区域商圈范围可以向东、向北和向南延伸，东面可与人防地下商城、人民商场相连接，南面可以接上经七路的繁华地段，北面可以连通到火车站。

本区域商圈的范围基本上就是以经四路东段为主，以人民商场和XXX商场为两端，辐射周围区域的。

（二）区域内商业网点分布及竞争分析

1、商业网点分布

在该区域内，对我公司项目有直接影响的商业网点有7个，分别是XXX商场、人民商场、人防商城、万隆超市连锁店（三个分店）和益康百姓超市。

在分布上，XXX商场、人防商城、人民商场分布在经四路的两侧，万隆连锁超市的三个分店分布在经七路、小纬二路和馆驿街，益康百姓超市分布在经五路和纬三路交叉口。

除此之外，对我公司项目有间接影响的商业网点有沃尔玛、银座、嘉华、华联和大润发的天桥店。

其中，沃尔玛超市在泉城路，银座购物广场在泺源大街，嘉华商场在，华联商场在，大润发天桥店在堤口路。

2、竞争强度分析

（1）人均超市面积分析

在本项目所在的区域，大约包括经二路、馆驿街、魏家庄、XXX和经七路共五个街道办事处，总人口约6.54万人；

区域内所有超市的营业面积大约为6140平方米，见下表：

街道办事处

人口（万人）

超市名称

营业面积（m2）

经二路

0.98

人民商场超市

2100

馆驿街

0.94

万畅超市

2000

魏家庄

1.77

万隆经七路店

800

XXX

1.64

万隆小纬二路店

700

经七路

1.21

万隆馆驿街店

400

益康百姓超市

140

共计

6.54

6140

根据以上数据计算，该区域内人均超市营业面积仅为0.094平方米，超市营业面积不足以满足居民的购物需要。

居民问卷调查的结果也显示，有21.6%的居民在区域之外的超市如大润发、华联等购物。

（2）各超市客流量分析

从超市的客流量分析，沃尔玛以其超强的品牌吸引力招徕了最多的顾客。

在本项目的区域内，人民商场的客流最多，其次是XXX区域的万隆超市和万畅超市。

根据对居民的问卷调查，有27.9%的居民经常到人民商场购物，有25%的居民到XXX购物，与上述的结论是一致的。

（注：

以上数据是各超市每10分钟的客户流量）

（3）市场饱和度指数分析

根据区域内各超市的人流量统计，结合居民平均每次购物的金额，可以计算出区域内各个超市每月的营业额。

结果如下表：

每月营业额（万元）

单位面积营业额（元）

310

1476

XXX万畅超市

302

1512

76

945

151

2160

8

189

38

2700

885

1441

同时，根据对居民的调查分析，该区域居民家庭月消费品支出金额大约为521元，被调查者的平均年龄为35岁，平均家庭人口数为2.6人。

由此可知，该区域居民人均月消费品支出金额约为200元。

按总人口6.54万计算，区域居民月消费品支出总额达约为1308万元。

因此，该区域饱和卖场面积应为9077平方米，但目前该区域已有超市面积大约为6140平方米，超市饱和度指数约为0.32。

可以初步判断该区域超市轻度不饱和。

（三）本区域商业前景分析

1、区域内商户对其商业前景的看法

在该区域内，认为商业前景比较好和很好的商户占18.2%，认为商业前景不行的占11.2%，而有将近70.7%的商户认为该区域的商业前景一般，与过去相比有很大的差距。

他们认为主要原因在于目前XXX商场经营落后，产品结构单一且不够档次，无法吸引客户，也不能带动周边的商业发展。

在调查对该区域投资回报的信心时，有53.8%的商户认为很难说，39.2%的商户比较有信心。

大部分商户认为，只要XXX商场的经营能够得以改善，他们对该区域商业的重新崛起还是充满信心的。

2、居民对该区域商业前景的看法

根据问卷调查结果，居民对该区域的商业前景还是比较乐观的。

认为该区域前景还可以、比较好和很好的居民占66%以上，认为该区域前景不行的只有9.1%，认为该区域商业前景一般的占24.5%。

他们普遍认为XXX商场产品结构单调，商品不全，服务质量差，而且商品价格贵，与商品的档次不符。

（四）区域写字楼市场分析

1、区域内写字楼市场总体分析

本项目所在区域为某市政府机关集聚地，靠近火车站，交通便利。

区域内集聚了明珠国际商务港、汇宝大厦、鲁能大厦等一大批高档的写字楼，加上区域内的山东宾馆、某宾馆、金桥宾馆、山东邮电宾馆等以及多达57个的金融网点，使得整个城市的人流、物流、资金流汇集于此，从而推动该区域成为某市的CBD商务中心。

该区域内的写字楼总体状况如下表所示：

已建成写字楼

在建写字楼

在售/租写字楼

汇宝大厦

齐鲁商会大厦

鲁能大厦

明珠国际商务港

恒昌大厦

泉景中房大厦

东兴商住楼

其他

2、写字楼租售情况分析

在该区域内，在售/租的楼盘主要有以上图表中的五个，下面的分析就以这五个楼盘为样本进行。

（1）租金/售价分析

该区域内的写字楼部分采用出售方式，部分采用出租方式进行营销，也有部分楼盘同时采用出售和出租两种方式。

具体情况见下表：

楼盘名称

租金

平均售价

XXX大厦

3.5元/平米/天

8080元

2.5