房地产商业计划书Word格式.docx
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1.1.4.1报告编制的依据
1、国家发展计划委员会审定出版的《投资项目可行性研究指南（试用版）》[计办投资（2002）15号]（电力出版社出版）；
2、《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发[2007]7号）
3、《吉林省经济和社会发展“十一五”规划》
4、《松原市“十一五”规划》：
5、《松原市城市总体规划》：
6、项目建设单位委托编制可行性研究报告的合同书；
7、建设单位提供的其他有关资料。
1.1.4.2报告编制的范围
1、项目建设背景及建设的必要性；
2、要求分析与建设规模；
3、建设方案；
4、投资估算及资金筹措；
5、财务评价；
1.1.5项目提出的背景及建设的必要性
1.1.5.1项目提出的背景
一、房地产市场前景
2009年—2010年全国房地产市场急剧升温。
在国家经济刺激政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产形势看好，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨等新情况、信特点。
1、投资增长，回升势头好于预期。
今年以来，在市场回暖、销售增加等因素的带动下，我国房地产投资增长逐步加快。
上半年，房地产开发投资25050亿元，同比增长15%，其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长14%。
全年预计增速20%左右，远远好于预期。
2、销售增加，住房需求集中释放，仅2009年，随着市场的迅速升温，房地产销售量大幅增加，出现了近年来所没有过的火爆行情。
仅2009年的前三季度。
全国商品房的销售，面积就达5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。
其中，商品住宅销售面积增长46.4%；
办公楼销售面积增长23.5%；
商业营业用房销售面积增长30.6%；
商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而2008年同期则下降15%。
3、价格上扬，涨幅居高不下。
在成交量不断加大的同时，房价也持续上涨。
2009年到2010年，同比涨幅由负转正，而且环比连续出现正增长。
2009年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%。
其中，涨幅最大的五个城市是：
深圳11.1%，温州8.2%，金华7.7%，银川6.1%，宁波4.9%。
尽管北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却加速上涨，这表明我国房地产的涨价潮正由一线城市向省会、中小城市等二、三线城市蔓延。
4、供给回升，开工面积强力反弹。
2009年，全国房地产施工面积7.32亿平方米，同比增长15.4%。
房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%。
施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的去库存化进程的加快，开发商的市场信心已逐渐恢复，扩大投资的意愿正不断增强。
5、市场看好，国房景气指数持续走高。
2009年，全国房地产开发景气指数为101.8，而且连续3个月以上保持在100以上。
从分类指数上看，房产开发投资分类指数为100.01，本年资金来源分类指数107.75，土地开发面积分类指数为93.93，商品房空置面积分类指数90.32，房屋施工面积分类指数为99.06，均有所提高。
二、松原房地产市场形势
（1）房地产开发投资增速
松原作为新兴的年轻城市，建市10余年来，一直致力余城市建设和发展。
特别是近年来，提出了创建“国家环保园林城”、中国优秀旅游城”，“国家卫生城”、“国家环保模范城”、“全国文明城”、“五城联创”的宏伟战略目标，并要在五年内全部实现。
加快城市建设，提升城市品位也是松原市推进房地产市场开发的政策导向。
市委、市政府明确规定，到本市投资房地产开发项目，超过10万平方米，将给予一定的优惠政策。
2008年松原市房地产开发生意红火，出现了挂牌征地、规模拆迁的高潮。
到2009年，由于国家金融政策调整，房地产市场形势出现低落，开工明显不足。
从2010年开始，由于房价上涨和销售回升以及国家降低房地产开发项目资本金比例，这也降低了房地产开发融资的门槛，有效的刺激了房地产业的投资。
今年松原房地产开工区域达18处，占地达108万平方米。
同比增加35%。
（2）商品住宅价格涨幅明显
随着房地产开发力度的加大，按照城市人口配比，松原市房地产市场几乎接近饱和。
但价格不是下跌反而攀升，这是松原的一大特点。
主要是投资者对未来通货膨胀预期越来越强烈，置业买房成为松原市高收入者资产保值的首选。
房地产市场需求由自住型和改善型需求转为投资和投机型需求，这应是导致松原市房地产房价上涨的主要因素。
2009年松原市区新增商品住宅的均价小幅上涨，仅为2300元/平方米左右。
同比上涨15%。
但从2010年开始，商品房价格普遍上涨，均价达到3200——4000元/平方米。
增长幅度达到20%左右。
1.1.5.2项目建设的必要性
加快发展房地产、提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使房地产服务也成为国名经济的主导产业，是推进经济结构调整、加快转变经济增长方式的比由之路，是有效能源资源短缺的瓶颈制约、提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开放新形势、实现综合国力整体跃升的有效途径。
加快发展服务业，形成较为完备的服务业素质，提高满足人民群众物质文化生活需要的丰富产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题、促进社会和谐、全面建设小刚社会的内在要求。
本项目建设是凭借当地优越的地理位置和历史优越性，积极倡导和开辟“环保、时尚、评价”建材家居的新概念，为市民营造家居购物的闲适环境。
项目建成后，家居购物将成为当地最大的规模建材家居商场，并带动区域经济的增长和可持续发展。
项目建成后可为社会人员和毕业学生提供就业机会，创造政府及税收，促进区域经济的增长，对加快建材家居服务业发展和升级，对于推进工业化、城镇化、国际化、现代化，具有十分重要的战略意义。
综上所述，松原市旺业家天下房地产置业有限公司适时提出郭尔罗斯旺业家天下商贸物流中心建设项目是十分必要的，它对当地经济发展具有十分积极地促进作用。
1.2项目概况
1.2.1建设地点
商贸物流中心项目选址位于松原江南城区平安街与建华路交汇处。
西距松原火车站、客运总站500米，东离大广高速、长白高速松原出、入口1公里路程，物流、信息流、商贸流活跃，地理位置优越占地面积106927㎡。
1.2.2建设规模与建设内容
本项目主要建筑物5栋，总建筑面积206247㎡。
项目建成后可为3000个业户提供经营建材家居营业场所。
1.2.3项目实施进度
项目建设期为3年。
1.2.4项目总投资、资金筹措与效益分析
项目总投资76001.5万元，全部为建设投资。
其中：
建筑工程费：
42686.5万元；
设备及安装费：
3631万元；
工程建设其他费用：
13925万元；
预备费：
5456万元。
资金筹措：
项目建设投资76001.5万元，拟由建设单位自筹61000万元，贷款或融资15000万元。
效益情况：
经预算，建设项目后，1年计算期营业收入3132万元，
1.2.5主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
项目
单位
指标
备注
1
总投资
万元
76001.5
1.1
建设投资
2
营业收入
3132
1年计算期
3
营业税金及附加
8365.4
4
总成本费用
9900
5
利润总额
59867.76
6
所得税
1985.6
7
净利润
76897.41
第2章需求分析与建设规模
2.1需求分析房地产市场前景
1、全国房地产市场形势
2009年—2010年全国房地产市场急剧升温。
在国家经济刺激政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产形势看好，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨等新情况、新特点。
上半年，房地产开发投资25050亿元，同比增长15%。
其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长14%。
2、销售增加，住房需求集中释放，仅2009年，随着市场的迅速升温，放低长销售量大幅增加，出现了近年来所没有过的火爆行情。
（二）松原房地产市场形势
从2010年开始，由于房价上涨和销售回升以及国家降低房地产开发项目资本金比例，这也降低了房地产开发融资的门槛，
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