商业物业的设备管理docWord下载.docx

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4.0管理组织：

以管理有效为原则，适应现代化高档物业管理要求，总部由工程管理中心统一牵头，14所现场形成组织严密，体制健全、结构完善的设备管理层次，管理职能和管理重心都转向以现场为重点，各负其责，各尽职守，充分协调，信息畅通，高效工作，共同完成繁重的管理工作。

5.0管理制度：

推动前期介入，与开发商有效的互动。

推行设备一生的全过程管理，实行设备使用全过程的全员管理与社会化维修外包相结合，强调过程控制和监督检查。

6.0管理标准：

在公司已经建立的ISO9001/ISO14001管理体系的基础上，建立完善以技术标准为主体，包括管理标准和工作标准的企业标准化体系。

7.0管理方法：

一方面继承传统的设备管理经验和方法，另一方面应积极推广运用先进的管理手段，确保各项管理工作标准化、系统化、科学化。

在14所项目中自2011年开始主要运用系统的方法、过程的方法、借鉴可靠性维修工程的理念、大力推广巡检方案，要求设备一生全过程管理应实行定性分析与定量计算相结合，尽量以定量方法为主。

可以跟踪并借鉴的现代化管理方法有：

价值工程、网络技术、ABC分析法、决策技术、预测技术等。

8.0管理手段：

全面采用计算机管理，逐步配备较为完善的检测仪器仪表，主动开展设备状态监测、设备故障诊断，进行设备动态管理，保证各类主要设备可控、受控、在控。

9.0管理措施：

建立完善的信息和反馈系统，实施设备管理的P（计划）、D（实施）、C（检查）、A（改进）循环，不断提高设备管理水平。

10.0管理人才：

通过内提外引，通过与开发商的互动，通过内部自培和外请讲课，力争为“14所主楼”项目快速培养一批掌握现代化设备管理理论、方法、手段和技能，勇于探索，敢于创新的人才梯队。

三、总要求

1.0所有机房、管井均封闭管理，由专人负责，各类封闭设备机房必须悬挂相关的管理规程、人员规定、操作规程、工艺流程、巡视规定、维修保养规定、应急预案等制度，并得到切实有效的执行。

2.0机房内环境空气温度在5～40C之间，温度应保持在设备安全运行所允许的范围内；

机房通风、照明良好，配备应急照明、应急工具、灭火器材。

3.0设备与系统的标识执行《设备及管道的识别色、识别符号与标识方法》。

所有设备均实行单机悬挂设备卡，标识该机的编号、厂家、技术参数、责任人、运行状况等主要参数。

设备卡及系统标识由管理处负责制作、填写、塑封、统一张贴于醒目位置。

4.0管理处负责建立《设备设施一览表》，对重大的、主要的设备建立单机档案（以机组为单位，大型附件对应主机另立档案，小型附件归入主机一体化建档），形式为一对一的全套《设备登记卡》。

5.0管理处组织对设备操作、维修人员进行培训、考核合格后上岗独立操作。

对国家规定的特种作业设备，操作人员应持有相应的国家授权管理机构颁发的上岗证方可上岗。

6.0各类设备的运行/停止、台数调整、参数调整、工况变换等应由机电主管开具《运行调度单》，经过主管工程的副经理的审核后下发，当班人员按单操作。

7.0机电人员依《设备全年维保工作安排计划表》的安排，对应各设备检查保养要求进行日常检查和周、月季度、半年、年度维保，并将结果按单机记录于设备检查保养记录表中，一般情况下设备年度保养或大修均委外进行。

8.0所有封闭机房、管井都必须全面采取封堵和消杀措施，确保无鼠患。

9.0各类设备的正常检测、检修、保养、计划大修等项目，应充分考虑对业主的服务，避免对客户的绝对干扰和服务品质的下降，尽量安排在在非办公期间进行。

四、运行管理方案

1.0供水设施设备

1.1建章立制

制定供水设施设备管理规定、维护保养办法、水池清洗办法、应急处理预案等规章制度。

1.2资料与标识

建立完整的供水设施资料档案；

设施设备标识规范齐全。

1.3水泵房管理

泵房有明显标志；

悬挂操作规程；

管系色标分明；

流向箭头清晰；

按国家标准《建筑灭火器配置设计规范》设置消防灭火器材。

1.4供水设施设备维护

1.4.1水泵控制箱

日检：

检查仪表、指示灯、开关、电源、电压。

月度保养（季度保养）：

清洁控制箱内外部表面、仪表、指示灯、开关及箱内部元器件（包括变频器、PLC控制器等）；

检查继电器、接触器动作情况；

检查调整水位开关；

试验备用泵自动启动功能；

检查接地线；

检查恒压罐气压是否正常，清洁罐体表面。

半年度保养：

完成月度（季度）保养内容；

检查变频器、PLC控制器、继电器、接触器接线和触点并清洁；

检查灭弧罩、灭弧栅、电缆电线连接状况；

测量控制箱各线路绝缘。

年度保养：

完成半年度保养内容；

检查热过载继电器和时间继电器整定值；

检查控制箱内导线连接情况；

检查测量接触器、继电器线圈、线路绝缘；

清洁PLC控制器，检查接线情况；

打开变频器外罩，清洁内部元件，检查滤波电容是否出现漏液，检查电路板连接线有无松动，清洁冷却风扇及通风道；

检查启动柜密封情况；

控制箱内外、底座除锈补漆；

恒压罐内部清洗，检查密封性能，表面清洁，本体、基座除锈、补漆。

1.4.2生活水泵（含电动机）

检查水泵进出口阀门、泵内充水与水泵转动情况、轴承润滑或油位情况、水泵有无漏水、水泵进出口压力、水泵与电机运行状况。

检查水泵润滑油量、油质并加油；

电机轴承加油；

检查排气阀门；

清洗管道滤网（器）；

检查进出口可挠曲橡胶接头、水泵联轴节螺丝、机座螺丝，活络阀门。

检查水泵、电机固定螺丝固定状况；

水泵、电机、管道除锈补漆；

测量电机绝缘；

检查活络阀门，除锈补漆，阀门螺杆上油；

检查联轴节缓冲橡胶。

1.4.3供水管路与阀门

检查活络阀门，阀杆加油；

检查管道，清洗滤网；

清洁减压阀。

检查清洁供水管阀门和阀杆；

检修水龙头；

清洁管井、管道与支架，局部除锈补漆。

测量管壁厚度，检查管路、阀门，除锈补漆。

1.5二次供水上、下蓄水池

1.5.1水池管理

水池盖设有密封条、防蚊网并上锁；

溢流和透气管口安装防虫网；

水池底无杂物堆放；

水池附近无污染源。

1.5.2水池维护

日检（周检）：

检查水池箱体、人孔盖及盖锁、防蚊网、密封条、管道、进水阀。

季度保养（半年保养）：

配合水池清洗工作，检查低水位限制浮球、进水闸阀、放水阀、溢流阀，阀杆加油；

解体检查进水液压阀；

检查清洁水位控制浮球；

池内扶梯检查、除锈。

完成季度（半年）保养内容；

检查测量水位控制浮球绝缘；

检查进水手动闸阀；

管道除锈补漆。

1.5.3水池清洗

水池每半年清洗一次，节假日不安排清洗；

管理处提前四十八小时书面告知业（用）户。

须由具备资质单位负责清洗；

清洗人员须持有效健康证；

按清洗程序操作；

按量使用政府部门规定的消毒药物；

排水时注意排水管道畅通与否；

恢复供水后检查管道、阀门、浮球等设备零件。

水池清洗后由管理处和业主代表共同验收，填写验收表格。

水质检验须由政府认可的专业单位负责；

检验数量按抽取一个；

水质抽样须于水池清洗后三至五天内进行；

抽取水样须存于专业部门提供的规范水瓶；

水质检验报告向业（用）户公布。

1.6供水系统应急处理

1.6.1停水应急处理

计划性的市政停水情况，管理处应提前在相关楼宇张贴停水通知并采取相应蓄水措施；

故障停水情况，接报后15分钟内（不得超过25分钟）到位处理，视需要以口头或书面形式告知业（用）户。

1.6.2管道爆裂应急处理

出现管道爆裂等紧急事件，接报后5分钟内（不得超过10分钟）到位处理。

1.7工作记录

工作记录及时、清楚、完整。

2.0排污设施设备

2.1建章立制

制定排污设施设备管理规定、维护保养办法、排污设施清理办法、应急处理预案等规章制度。

2.2资料与标识

建立完整的排污设施设备资料档案，绘制设施设备平面图；

设施设备标识规范齐全，井、池盖编号清晰。

2.3潜水泵维护

周检：

检查控制箱面仪表、指示灯、开关、电源电压、电机工作电流、接触器。

清洁控制箱面、仪表、指示灯、开关；

清洁控制箱内外；

检查继电器、接触器、接线、水位控制浮球；

清洗集水井和潜水泵表面；

检查接地线。

完成季（半年）度保养内容；

拆检止回阀；

检查热过载继电器整定值；

检查继电器、接触器活动机构，测量线圈线路绝缘；

检查机械连接情况；

检查箱内导线连接情况；

检查控制箱密封状况；

潜水泵解体清洁，检查轴承；

测量潜水泵绝缘。

2.4沙井清理

每年清理两次。

2.5排水沟清理

排水明沟每天检查，视情况每周清理一次，暗沟每月检查清理一次。

雨季到来之前必须全面疏通一次，大雨过后应及时检查并妥善清理淤泥杂物。

2.6化粪池、污水处理装置清理

每年必须清理一次；

清理前提前3天（72小时）书面张贴告知业（用）户；

清理现场设置安全标志；

池底污物淘净；

多级出入口通疏；

人工清理者须将污物包装良好，当天运走；

清运过程无漏洒；

清理现场即时清洗干净；

由管理处和业主代表共同验收，填写验收表格。

2.7管道爆裂、池井溢流应急处理

出现管道爆裂、井池溢流、井池盖缺损等紧急事件，接报10分钟内（不超过15分钟）到位处理。

2.8工作记录

3.0高配供电设施设备

3.1建章立制

制定供电设施设备管理规定、维护保养办法、安全操作规程、应急处理预案等规章制度。

3.2资料与标识

建立完整的供电设施设备资料档案；

3.3高压配电运行

保证正常供电；

高（低）压变（配）电柜操作运行正常，表计显示准确；

高（低）压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常；

变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求，至少每年进行一次充、放电试验；

低压配电柜运行正常，检测表计显示正常；

功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠，功率因素不低于0.9，电容器容量满足工作要求，无鼓包、漏液等异常情况；

变（配）电系统联络自切正常；

各类涉及经济结算得表计完整、准确、逻辑关系清晰，计量器具、仪表按规定周期由法定计量技术机构或授权机构检定且在有效期内；

管理处应主动建立合理用电和节约用电的计划并付诸实施。

3.4高压配电柜维护

检查屏面指示灯、开关位置、警告牌、母排温升、继电器、各项运行参数、仪表指示；

检查电缆外壳接地、清洗绝缘垫、清洁柜面、仪表、指示灯、检