商业物业的设备管理docWord下载.docx

1、4.0管理组织：以管理有效为原则，适应现代化高档物业管理要求，总部由工程管理中心统一牵头，14所现场形成组织严密，体制健全、结构完善的设备管理层次，管理职能和管理重心都转向以现场为重点，各负其责，各尽职守，充分协调，信息畅通，高效工作，共同完成繁重的管理工作。5.0管理制度：推动前期介入，与开发商有效的互动。推行设备一生的全过程管理，实行设备使用全过程的全员管理与社会化维修外包相结合，强调过程控制和监督检查。6.0管理标准：在公司已经建立的ISO9001/ISO14001管理体系的基础上，建立完善以技术标准为主体，包括管理标准和工作标准的企业标准化体系。7.0管理方法：一方面继承传统的设备管理

2、经验和方法，另一方面应积极推广运用先进的管理手段，确保各项管理工作标准化、系统化、科学化。在14所项目中自2011年开始主要运用系统的方法、过程的方法、借鉴可靠性维修工程的理念、大力推广巡检方案，要求设备一生全过程管理应实行定性分析与定量计算相结合，尽量以定量方法为主。可以跟踪并借鉴的现代化管理方法有：价值工程、网络技术、ABC分析法、决策技术、预测技术等。8.0管理手段：全面采用计算机管理，逐步配备较为完善的检测仪器仪表，主动开展设备状态监测、设备故障诊断，进行设备动态管理，保证各类主要设备可控、受控、在控。9.0管理措施：建立完善的信息和反馈系统，实施设备管理的P （计划）、D （实施）、

3、C （检查）、A （改进）循环，不断提高设备管理水平。10.0管理人才：通过内提外引，通过与开发商的互动，通过内部自培和外请讲课，力争为“14所主楼”项目快速培养一批掌握现代化设备管理理论、方法、手段和技能，勇于探索， 敢于创新的人才梯队。三、总要求1.0 所有机房、管井均封闭管理，由专人负责，各类封闭设备机房必须悬挂相关的管理规程、人员规定、操作规程、工艺流程、巡视规定、维修保养规定、应急预案等制度，并得到切实有效的执行。2.0 机房内环境空气温度在540C之间，温度应保持在设备安全运行所允许的范围内；机房通风、照明良好，配备应急照明、应急工具、灭火器材。3.0 设备与系统的标识执行设备及管

4、道的识别色、识别符号与标识方法。所有设备均实行单机悬挂设备卡，标识该机的编号、厂家、技术参数、责任人、运行状况等主要参数。设备卡及系统标识由管理处负责制作、填写、塑封、统一张贴于醒目位置。4.0 管理处负责建立设备设施一览表，对重大的、主要的设备建立单机档案（以机组为单位，大型附件对应主机另立档案，小型附件归入主机一体化建档），形式为一对一的全套设备登记卡。5.0 管理处组织对设备操作、维修人员进行培训、考核合格后上岗独立操作。对国家规定的特种作业设备，操作人员应持有相应的国家授权管理机构颁发的上岗证方可上岗。6.0 各类设备的运行/停止、台数调整、参数调整、工况变换等应由机电主管开具运行调度

5、单，经过主管工程的副经理的审核后下发，当班人员按单操作。7.0 机电人员依设备全年维保工作安排计划表的安排，对应各设备检查保养要求进行日常检查和周、月季度、半年、年度维保，并将结果按单机记录于设备检查保养记录表中，一般情况下设备年度保养或大修均委外进行。8.0 所有封闭机房、管井都必须全面采取封堵和消杀措施，确保无鼠患。9.0 各类设备的正常检测、检修、保养、计划大修等项目，应充分考虑对业主的服务，避免对客户的绝对干扰和服务品质的下降，尽量安排在在非办公期间进行。四、运行管理方案1.0供水设施设备1.1建章立制制定供水设施设备管理规定、维护保养办法、水池清洗办法、应急处理预案等规章制度。1.2

6、 资料与标识建立完整的供水设施资料档案；设施设备标识规范齐全。1.3 水泵房管理泵房有明显标志；悬挂操作规程；管系色标分明；流向箭头清晰；按国家标准建筑灭火器配置设计规范设置消防灭火器材。1.4 供水设施设备维护1.4.1 水泵控制箱日检：检查仪表、指示灯、开关、电源、电压。月度保养（季度保养）：清洁控制箱内外部表面、仪表、指示灯、开关及箱内部元器件（包括变频器、PLC控制器等）；检查继电器、接触器动作情况；检查调整水位开关；试验备用泵自动启动功能；检查接地线；检查恒压罐气压是否正常，清洁罐体表面。半年度保养：完成月度（季度）保养内容；检查变频器、PLC控制器、继电器、接触器接线和触点并清洁；

7、检查灭弧罩、灭弧栅、电缆电线连接状况；测量控制箱各线路绝缘。年度保养：完成半年度保养内容；检查热过载继电器和时间继电器整定值；检查控制箱内导线连接情况；检查测量接触器、继电器线圈、线路绝缘；清洁PLC控制器，检查接线情况；打开变频器外罩，清洁内部元件，检查滤波电容是否出现漏液，检查电路板连接线有无松动，清洁冷却风扇及通风道；检查启动柜密封情况；控制箱内外、底座除锈补漆；恒压罐内部清洗，检查密封性能，表面清洁，本体、基座除锈、补漆。1.4.2 生活水泵（含电动机）检查水泵进出口阀门、泵内充水与水泵转动情况、轴承润滑或油位情况、水泵有无漏水、水泵进出口压力、水泵与电机运行状况。检查水泵润滑油量、油

8、质并加油；电机轴承加油；检查排气阀门；清洗管道滤网（器）；检查进出口可挠曲橡胶接头、水泵联轴节螺丝、机座螺丝，活络阀门。检查水泵、电机固定螺丝固定状况；水泵、电机、管道除锈补漆；测量电机绝缘；检查活络阀门，除锈补漆，阀门螺杆上油；检查联轴节缓冲橡胶。1.4.3 供水管路与阀门检查活络阀门，阀杆加油；检查管道，清洗滤网；清洁减压阀。检查清洁供水管阀门和阀杆；检修水龙头；清洁管井、管道与支架，局部除锈补漆。测量管壁厚度，检查管路、阀门，除锈补漆。1.5二次供水上、下蓄水池1.5.1水池管理水池盖设有密封条、防蚊网并上锁；溢流和透气管口安装防虫网；水池底无杂物堆放；水池附近无污染源。1.5.2水池维

9、护日检（周检）：检查水池箱体、人孔盖及盖锁、防蚊网、密封条、管道、进水阀。季度保养（半年保养）：配合水池清洗工作，检查低水位限制浮球、进水闸阀、放水阀、溢流阀，阀杆加油；解体检查进水液压阀；检查清洁水位控制浮球；池内扶梯检查、除锈。完成季度（半年）保养内容；检查测量水位控制浮球绝缘；检查进水手动闸阀；管道除锈补漆。1.5.3 水池清洗水池每半年清洗一次，节假日不安排清洗；管理处提前四十八小时书面告知业（用）户。须由具备资质单位负责清洗；清洗人员须持有效健康证；按清洗程序操作；按量使用政府部门规定的消毒药物；排水时注意排水管道畅通与否；恢复供水后检查管道、阀门、浮球等设备零件。水池清洗后由管理处

10、和业主代表共同验收，填写验收表格。水质检验须由政府认可的专业单位负责；检验数量按抽取一个；水质抽样须于水池清洗后三至五天内进行；抽取水样须存于专业部门提供的规范水瓶；水质检验报告向业（用）户公布。1.6 供水系统应急处理1.6.1 停水应急处理计划性的市政停水情况，管理处应提前在相关楼宇张贴停水通知并采取相应蓄水措施；故障停水情况，接报后15分钟内（不得超过25分钟）到位处理，视需要以口头或书面形式告知业（用）户。1.6.2 管道爆裂应急处理出现管道爆裂等紧急事件，接报后5分钟内（不得超过10分钟）到位处理。1.7 工作记录工作记录及时、清楚、完整。2.0 排污设施设备2.1 建章立制制定排污

11、设施设备管理规定、维护保养办法、排污设施清理办法、应急处理预案等规章制度。2.2 资料与标识建立完整的排污设施设备资料档案，绘制设施设备平面图；设施设备标识规范齐全，井、池盖编号清晰。2.3 潜水泵维护周检：检查控制箱面仪表、指示灯、开关、电源电压、电机工作电流、接触器。清洁控制箱面、仪表、指示灯、开关；清洁控制箱内外；检查继电器、接触器、接线、水位控制浮球；清洗集水井和潜水泵表面；检查接地线。完成季（半年）度保养内容；拆检止回阀；检查热过载继电器整定值；检查继电器、接触器活动机构，测量线圈线路绝缘；检查机械连接情况；检查箱内导线连接情况；检查控制箱密封状况；潜水泵解体清洁，检查轴承；测量潜水

12、泵绝缘。2.4 沙井清理每年清理两次。2.5 排水沟清理排水明沟每天检查，视情况每周清理一次，暗沟每月检查清理一次。雨季到来之前必须全面疏通一次，大雨过后应及时检查并妥善清理淤泥杂物。2.6 化粪池、污水处理装置清理每年必须清理一次；清理前提前3天（72小时）书面张贴告知业（用）户；清理现场设置安全标志；池底污物淘净；多级出入口通疏；人工清理者须将污物包装良好，当天运走；清运过程无漏洒；清理现场即时清洗干净；由管理处和业主代表共同验收，填写验收表格。2.7 管道爆裂、池井溢流应急处理出现管道爆裂、井池溢流、井池盖缺损等紧急事件，接报10分钟内（不超过15分钟）到位处理。2.8 工作记录3.0

13、高配供电设施设备3.1 建章立制制定供电设施设备管理规定、维护保养办法、安全操作规程、应急处理预案等规章制度。3.2 资料与标识建立完整的供电设施设备资料档案；3.3 高压配电运行保证正常供电；高（低）压变（配）电柜操作运行正常，表计显示准确；高（低）压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常；变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求，至少每年进行一次充、放电试验；低压配电柜运行正常，检测表计显示正常；功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠，功率因素不低于0.9，电容器容量满足工作要求，无鼓包、漏液等异常情况；变（配）电系统联络自切正常；各类涉及经济结算得表计完整、准确、逻辑关系清晰，计量器具、仪表按规定周期由法定计量技术机构或授权机构检定且在有效期内；管理处应主动建立合理用电和节约用电的计划并付诸实施。3.4 高压配电柜维护检查屏面指示灯、开关位置、警告牌、母排温升、继电器、各项运行参数、仪表指示；检查电缆外壳接地、清洗绝缘垫、清洁柜面、仪表、指示灯、检