中国房地产畸形价格的产生原因及应对策略知识讲解Word格式文档下载.docx

中国房地产畸形价格的产生原因及应对策略知识讲解Word格式文档下载.docx

《中国房地产畸形价格的产生原因及应对策略知识讲解Word格式文档下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中国房地产畸形价格的产生原因及应对策略知识讲解Word格式文档下载.docx（23页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

2、从需求方面来看，买房的人越来越多，且一部分人、出于投机的目的，把房子作为投资的对象，购买多套房子。

需求在不断地增加

3、从政府方面来看，由于存在寻租行为，甚至出现拍卖出天价楼盘的现象，还有行政打压政策不痛不痒，地方政府阳奉阴违。

地方政府的许多行为很大程度的影响到了房价的上涨

4、原材料价格的上涨，农民工工资的上涨，也某种程度的推动了房价的上涨

5、国际经济危机引发的通货膨胀也是一个因素

三、解决高房价的对策

整体来说，应该针对原因对症下药

1、从供给方面看，多建保障房，并且落到实处

2、从需求来看，购房者应保持理性的头脑，不要盲目购房

3、加大处罚力度，对存在过分寻租行为的地方政府纳入刑事处罚范围

4、房地产商加强与上下游供货商的交流，降低成本

5、制定合理的行业规则，规范行业秩序，严厉打击房地产商和购房者的投机行为

随着房地产业的快速发展，作为许多地方的主导产业，其在国民经济中的地位也已经不可忽视，在发展过程中当然不可避免的存在许多问题，重要的是要采取相应的应对措施，积极引导房地产业走向健康正常的发展道路。

真正意义上的促进房地产业以及国民经济的发展，同时给老百姓带来福利。

这才是一个政府和行业应该走的路。

中国的房地产业还任重而道远。

房价影响因素系统分析

摘要：

本文从供给和需求两方面详细地分析了影响房价的主要因素，具体分析了房地产市场供给和需求的特殊性。

结合房地产需求可以分为相互转换的投资需求和消费需求、供给在受到土地稀缺性和不可再生性而具有供给相对有限性的特点，综合分析了信贷政策、价格预期、居民可支配收入、通货膨胀对房地产市场供求关系的影响，揭示了房价运行的规律，并房地产市场的宏观调控提供理论依据和有效方法。

关键词：

房价、需求、供给、因素

房地产作为国民经济发展中的一个重要的行业，其发展状况不仅影响到国民经济的运行，还会直接关系到居民的生活水平和质量。

在房地产市场中，房价作为一个重要变量，直接左右整个房地产市场的变化。

而房价一方面受供求关系制约，另一方面又反过来影响供求关系。

表现在：

当需求增加，供给不变，或者供给增加幅度小于需求增加的幅度，就会使房价上涨。

我们从影响房地产需求和供给因素着手，研究房地产市场的运行规律。

1.房地产市场的需求分析

房地产不同于一般的消费品和投资品，有其独特的需求特点。

首先，房地产可以同时作为投资品和消费品出现在市场，并且可以随时转换。

作为投资品，购买房地产获取投资收益，满足投资需求。

作为消费品，房地产用于购买者居住，满足消费需求。

其次，在一定情况下，投资需求和消费需求可以相互转换，当价格上涨到一定高度时，原来一部分用来改善居住条件的消费需求，就会在巨大差价和利润的剌激下，转换为投资品。

而原来作为投资品的房地产，在价格下降到一定程度时，如在出售不利的情况下，改为出租，这样投资品就变成消费品。

房地产的需求就是由投资需求和消费需求组成。

影响投资需求的主要因素有：

利率与利润率的差，房地产价格预期、通货膨胀率、汇率。

利率与利润率的差是影响投资需求的一个重要因素，当投资房地产所获得利润率与银行利率差越大时，投资房地产的利润越高，投资需求也就越大。

相反，投资需求也就越小。

所以银行利率上升使投资利润率与银行利率差减小时，投资需求就会减少。

房地产价格预期是影响当前投资需求的另一个重要因素，当投资者形成了价格上涨预期时，投资需求会增加。

相反，投资需求就会减少。

通货膨胀率对房价的影响主要表现在，通货膨胀率越高，银行实际利率下降，会使利润率与利率的差扩大，从面增加投资需求。

投资需求还会有本币升值预期有关，当一国货币处于对外升值预期时，流入本国流动性将会增加投资需求。

相反，就会减小投资需求。

影响居住需求的主要因素有：

房地产价格、居民收入、通货膨胀率、人口增长。

当房地产价格上涨时，居住需求会减小。

相反，居住需求会增加。

居民收入增加，对居住需求就会增加，居民收入减少，对房地产的居住需求就会减少。

通货膨胀率上升，房地产作为一般的投资品和消费品，其价格也与其他商品一样，价格随之上涨。

人口增长，特别是新增家庭的增加，房地产居住需求就会增加。

2.房地产价格的供给因素分析

房地产供给的最大特点就是供给的相对有限性，房地产开发必须依赖于土地，而土地稀缺性和不可再生性，使房地产的供给受到土地的制约，导致房地产供给的有限性，同时房地产开发周期也较长，也使供给不能随着需求增加而迅速增加。

影响房地产供给的主要因素是：

价格、成本、土地的供应量、政府政策。

当房地产价格上涨时，房地产开发商的利润会上升，开发商会增加供给，相反会减少供给。

房地产成本包括建筑成本和土地成本，当房地产开发成本增加时，利润会减少，开发商就会减少房地产开发，从而使房地产的供给减少。

房地产供给受土地供应量的直接影响，土地供应量增加，房地产供给才有可能增加，土地供应量减少，房地产供给就会随之减少。

政府政策对房地产的影响主要表现在产业政策和信贷政策上，由于房地产开发所需要的资金巨大，房地产开发受货币政策的影响很大。

当房地产受到产业政策支持时，房地产供应就会增加，相反就会减少。

货币政策主要是信贷政策，当信贷支持房地产发展时，房地产供应就会增加，相反就会减少。

3.影响房地产价格因素的综合分析

（1）信贷政策对房价的影响。

房地产市场最大的特点就是，其供给和需求都很大程度上受信贷的制约，这主要是由于在房地产市场中，购房者利用按揭等方式利用银行贷款进行购房。

在房地产供给中，相当大的开发资金也从银行贷款解决，这样银行就在房地产供给与需求中起着了重要的作用。

如果仅从资金这个角度来看，那么从银行流出的资金，一方面流给开发商进行房地产开发，在增加房地产的供给，另一方面，贷给购房者，增加房地产的需求。

这样，由于信贷资金同时介入房地产的供给和需求，使房地产市场的供给曲线和需求曲线，就在一个较高水平达到供需平衡，形成了一个较高的均衡价格。

如果除去银行增加的房地产市场的供给和需求，那么房地产市场的均衡价格就会随着供给曲线和需求曲线的下降而下降。

所以，在一个信贷资金放大的供给和需求的房地产市场中，信贷政策是影响房地产价格的最重要因素。

信贷资金对房地产市场供给和需求的放大效应，取决于信贷资金与自有资金的比例，也就是我们常说的按揭比例，按揭比例越高，这种放大效应也就越大。

（2）价格预期对房价的影响。

这种预期包括两方面：

一方面是购房者对房价的预期，购房者如果预期房价将上涨，对于投资需求的购房者来说，投资利润率就会上升，利润率与利率的差就会变大，投资需求增加。

对于消费需求来说，房地产预期价格的上涨，会将潜力在的需求转化为现实需求，购房者会提前购买，从而使消费需求相应地增加。

所以，当房价上涨预期形成后，房地产的投资需求和消费需求都会相应地增加，导致房地产价格进一步走高。

相反，投资需求和消费需求就会减少，导致房价上涨趋缓甚至下跌。

另一方面，开发商对房价的预期，如果开发商预期房价要上涨，那么开发商就会增加房地产的开发和减少当期房地产的销售，使当期房地产的供给减少，远期供给增加，这样导致当期的房价上涨。

相反，当开发商预期未来房价要下跌，就会增加当期房地产的销售，也减少房地产的开发，导致房地产市场供给增加。

（3）新增家庭人口和居民收入对房价的影响。

新增家庭人口是指外来居住人口和新成立家庭人口，居民收入指居民实际收入和预期收入。

当新增家庭人口快速增长时，居住需求就会增加，当新增家庭人口增长放缓时，居住需求就会减小。

当购房者实际收入和预期收入增加时，会直接影响房地产的消费需求，间接地影响投资需求，从而增加对房地产的购买，使房地产的价格上涨。

相反，当购房者对房地产未来的价格预期会下跌，对居民收入预期要下降时，就会导致投资需求和消费需求减少，从而导致房价上涨趋缓甚至下跌。

一般把新增家庭人口和居民收入增加所形成的需求，称之为房地产的“刚性需求”。

由于刚性需求增加，使得房价上涨，从而引起供给增加，房地产市场会在一个较高的均衡价格上达到均衡。

（4）利率、汇率和通货膨胀对房价的影响。

利率对房价的影响，主要是利率同时影响房地产的供给和需求。

当利率上升时，会增加银行货款的利息，增加投资成本，使利润率与利率的差缩小，抑制了投资需求，同时利用银行货款的消费需求也因利率提高而导致实际房价上涨，导致消费需求的减少。

所以利率提高会使房地产的需求减少。

相反利率降低会增加房地产的需求。

另一方面，利率上升，会增加开发商的资金成本，在需求旺盛时，开发商会将这部分成本转嫁购房者，从而导致房价上涨。

汇率对房地产的影响，主要表现在本国货币持续升值和预期上，如果本国货币处于长期的升值及预期过程中，对本国货币的需求就会增加，国内增加的流动性必须会增加房地产的投资需求。

由投资需求增加而带动消费需求的增加，会剌激供给的增加，导致房价上涨。

通货膨胀是指物价总水平上涨，通货膨胀率越高，说明社会物价总水平在提高，房地产无论作为投资品还是消费品，都会随着物价总水平提高而上涨。

同时由于土地稀缺性和供给有限性，在高通货膨胀时期，房地产作为一种投资品，常常用于某些投资者保值增值的的一种手段，也导致投资需求的增加。

通货膨胀对房价的影响另一个方面是通货膨胀使实际利率降低，导致利润率与利率的差增加，使投资需求增加。

4。

国房地产价格影响因素分析

［摘要］地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。

房地产业的重要性决定于房地产的重要性。

因此，分析、研究影响房地产价格的因素，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，不断满足广大居民有效需求的增长，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。

［关键词］房地产价格影响因素

1．引言

　　房地产业的运行和发展涉及众多的相关产业，显示出很强的相关性。

房地产业在许多国家和地区成为支柱产业，占GDP的比重在10%以上。

在我国，房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15％，带动一大批关联产业发展，初步成为国民经济的支柱产业。

然而，房地产业也呈现出投资过热，价格过高的现象。

尽管，政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控，在一定程度上控制了房价上涨的速度，但是，我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。

　　因此，认识和掌握房地产市场价格特征、制约因素及其变化规律，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。

2．房地产价格组成

　　房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。

房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。

我国房地产价格主要由以下几部分构成：

1） 

土地费用

土地费用，包括土地取得费用和土地开发费用。

房价与地价之间的互动关系，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。

但在我国