西安商品房市场分析报告Word文档格式.doc

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3.3典型案例分析

四、分城区商品房市场

4.1城南区

4.1.1各物业销售情况

4.1.2普通住宅销售情况

4.1.3商服用房销售情况

4.1.4写字楼销售情况

4.1.5城区营销情况

4.1.6城区新盘介绍

4.1.7城区动态

4.1.8典型楼盘介绍

4.2城北区

4.2.1各物业销售情况

4.2.2普通住宅销售情况

4.2.3商服用房销售情况

4.2.4写字楼销售情况

4.2.5城区营销情况

4.2.6城区新盘介绍

4.2.7城区动态

4.2.8典型楼盘介绍

4.3城西区

4.3.1各物业销售情况

4.3.2普通住宅销售情况

4.3.3商服用房销售情况

4.3.4写字楼销售情况

4.3.5城区营销情况

4.3.6城区新盘介绍

4.3.7城区动态

4.3.8典型楼盘介绍

4.4城内区

4.4.1各物业销售情况

4.4.2普通住宅销售情况

4.4.3城区营销情况

4.4.4城区新盘介绍

4.4.5城区动态

4.5高新区

4.5.1各物业销售情况

4.5.2普通住宅销售情况

4.5.3商服用房销售情况

4.5.4写字楼销售情况

4.5.5城区营销情况

4.5.6城区新盘介绍

4.5.8典型楼盘介

4.6城东区

4.6.1各物业销售情况

4.6.2普通住宅销售情况

4.6.3商服用房销售情况

4.6.4写字楼销售情况

4.6.5城区营销情况

4.6.6城区新盘介绍

4.6.7城区动态

4.6.8典型楼盘介绍

五、分物业市场

5.1普通住宅

5.1.1销量走势

5.1.2购买年龄分布情况

5.1.3普通住宅分面积段销售情况

5.1.4普通住宅分户型销售情况

5.1.5普通住宅分价格段销售情况

5.1.6普通住宅购买人群来源情况

5.2商服用房

5.2.1价格表现

5.2.2销量走势

5.3写字楼

5.3.1价格表现

5.3.2销量走势

5.4别墅

5.4.1价格表现

5.4.2销量走势

六、本月新开盘项目简介

1.1政策法规

时间

政策名称

颁布部门

主要内容及影响

11月

近十个城市楼市限购令年底到期业内称继续执行

住房和城乡建设部

最近一段时间，房地产调控成效逐步显现，部分城市房价开始出现明显松动，房价下行拐点基本明确。

作为此轮房地产调控政策中效果最显著的一剂猛药，部分城市的限购政策将在今年年底到期。

业内人士普遍预计，目前房地产调控并不具备放松的条件，明年多数城市仍会继续执行限购政策。

11.30

下调存款准备金率中国货币政策步入“稳中趋松”格局

中国央行

中国央行11月30日宣布下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，将中国货币政策再度推向关注的风口浪尖。

按照今年10月末中国金融机构人民币存款余额79.21万亿元计算，此次下调将释放出约4000亿元人民币流动性。

国土资源部：

小产权房用地不得发证

国土资源部

国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部近日联合下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，《意见》强调，严格禁止对违法用地未经依法处理就登记发证。

对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。

1.2规划建设

主题

内容及影响

西安高新区面积将扩至200平方公里

近日，《西安高新区发展总体规划（2011年-2030年）》经市政府常务会审议原则通过。

未来，西安高新区将发展形成“一心、二轴、三带、五区”的结构模式，形成居住、商务、产业三大功能主体和13个功能组团，面积将扩展至200平方公里。

1.3热点动态

住房信息系统试点成功方能取消楼市限购令

近日，十一届全国人大常委会第二十三次会议举行联组会议，就国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告开展专题询问。

住建部部长姜伟新就建设城镇个人住房信息系统做出了相应的回答，并承诺信息系统完善后将取消楼市限购政策。

房产税试点扩大方案将出台促进行业健康发展

财政部财政科学研究所所长贾康日前接受记者专访时表示，未来房产税进一步推开的大方向已经明确，但目前还未到全面推开的地步。

他透露，今年年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，届时会出台下一步扩大试点的方案。

11.16

央行报告指出货币政策将适时适度预调微调

中国人民银行16日发布的第三季度中国货币政策执行报告指出，下阶段中国人民银行将继续实施稳健的货币政策，同时密切监测国内外经济金融形势发展变化，把握好政策的力度和节奏，适时适度进行预调微调。

二、土地市场

2011年中央下达保障性安居工程任务用地落实情况公告

为贯彻落实党中央、国务院关于保障性安居工程建设用地落实工作的一系列重要政策和目标要求，确保2011年中央下达保障性安居工程任务用地应保尽保，国土资源系统按照国办发〔2011〕1号文件要求，通过科学编制计划、合理测算需求、定期视频调度、实地检查督促、适时公开信息等措施，进一步加大工作力度，取得显著成效。

截至2011年10月14日，全国31个省（区、市，含兵团，西藏除外）今年落实中央下达保障性安居工程建设任务用地42614公顷，用地落实率超过100%（详见附表），已超额完成今年中央下达的保障性安居工程用地落实任务。

国土部修法闲置土地处理房企囤地空间将遭挤压

国土资源部正在对一个已经施行12年的法规进行较大程度的修改，而这将直接影响到开发商的囤地行为。

国土部正在对《闲置土地处置办法》进行修改，力图在闲置土地的认定、查处等环节更加趋于规范，更具有可操作性。

目前，国土部已经征求了地方意见，正在进一步完善。

外界对于闲置用地的关注，与房地产市场的火爆程度关联甚大。

每逢楼市上行房价飙升，开发商囤地行为便会遭到外来抨击，舆论开始呼吁政府要严查严打；

一旦楼市走弱成交低迷，外界关注点往往转向房价何时见底，或政府是否出手援助楼市，囤地之事似被淡忘。

囤地这个顽症如果不得到根治，将会一直困扰中国楼市。

2010年，地方政府曾收回一些闲置多年的房地产用地。

据国土部的统计，2010年全国共清理整治房地产闲置用地13万亩，处置近10万亩。

李克强：

坚持实施遏制房价过快上涨政策措施

中共中央政治局常委、国务院副总理李克强近日在河北省廊坊市召开保障房建设现场座谈会并讲话。

他指出，要继续扎实推进保障性安居工程建设，把好质量安全关、公平分配关，更好地发挥保障房建设惠民生、稳房价、扩内需、促发展的多重作用。

李克强指出，保障性住房建设是重大民生工程。

同时，保障房建设也是重大发展工程，是宏观调控的重大举措。

中国内需最大的潜力在城镇化，而房价过高则会抑制城镇化进程。

建设保障房，有利于遏制房价过快上涨，助推城镇化，这会释放出巨大的消费和投资潜力，推动相关产业发展。

特别是在当前世界经济又趋低迷、我国发展外部环境复杂严峻的情况下，扎实推进保障房建设，对于扩大内需、保持经济平稳较快发展具有独特的重要作用。

温家宝：

调控决心方向不能动摇抑制二三线房价过快上涨

温家宝指出，坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处，确保见到实效。

今年以来，我们多措并举，综合施策，加强和改善房地产市场调控。

从上半年的情况看，多数城市房价涨幅回落，部分城市房价出现下降，投资投机性需求得到遏制，居民购房心态趋于理性，市场预期正在发生转变，一些房价过高的城市出现了降温迹象，调控效果初步显现。

同时也要看到，房价上涨的短期和长期潜在压力仍然较大，大部分城市房价依然处于高位，买卖双方仍处于观望和博弈阶段，市场陷入僵持和胶着状态，调控效果全面显现还需要一段时间。

2.211月全国土地市场概况

11月，住宅用地供应量与成交量同比大幅减少，楼面价回落。

11月全国133个城市土地供应量上涨，共推出土地2731宗，推出面积12001万平方米，环比增加22%，同比减少10%；

其中住宅类（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）944宗，推出面积4398万平方米，环比微增2%，同比减少20%。

11月，开发商弃购越演越烈，流拍，终止或延迟出让等情况使成交量持续下滑，本月133个城市共成交土地1537宗，成交面积5581万平方米，环比减少25%，同比减少43%；

其中住宅类（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）472宗，成交面积2057万平方米，环比减少19%，同比减少55%。

本月，全国133个城市成交楼面均价为1173元/平方米，环比上涨4%，同比下跌10%；

其中住宅类（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交均价为1539元/平方米，环比上涨12%，同比下跌7%。

本月西安市土地市场供应和成交较上个月，双双出现下滑，尤其本月成交量，为全年最低，成交楼面价继续底价成交，西安土地市场进入寒冬时期。

11月，全国好多城市都出现了土地大范围流拍现象，西安也不列外。

政策调控结果影响越来越深入，开发商商品房存量大量积压，造成资金链短缺，而国家又多次表态坚持调控政策不放松，未来的楼市扑朔迷离，开发商对未来预期跌至谷底。

此关节，开发商更多选择观望，购地谨慎，不会贸然出手，造成了大量土地流拍。

政府也放慢了土地供应。

数据来源：

西安房地产信息网数据研究中心

本月，西安市共供应土地21宗，供应面积50.82万平方米，环比减少4.7%。

；

共成交土地9宗，较上个月减少3宗，成交面积6.69万平方米，环比下滑65.6%，成交总额19218万元，环比减少39.26%。

尤其，在本月，住宅用地只有一宗成交。

本月，已经是西安市土地市场连续三个月，供应和成交出现了下滑。

在经历了8、9两个月的火热，土地市场逐渐显露出了萧条迹象，本月跌至谷底。

本月，西安市土地成交楼面价为771元/平米，较上个月出现微幅上升。

最近两个月，成交土地都是以底价成交。

1、土地供应：

商业地产依旧占据绝对主角

11月，西安市共供应土地21宗，供应面积50.82万平方米，环比减少4.7%。

其中纯住宅用地2宗，商住混合用地6宗，商业用地11宗，商业用地依旧占据供应的主角。

11月份，楼市开始出现松动，而政府多次表态，明年继续楼市调控政策不放松，楼市的低谷还将继续。

开发商对于明年的楼市明显降低，拿地热情明显不足，11月全国多地出现土地流拍的现象。

考虑到住宅市场的萧条，政府也有意继续加大商业土地的供应，商业地产依旧如火如荼。

1）西安市分城区土地挂牌出让情况

11月份分城区土地供应情况

城区

供应宗数

供应面积（万平方米）

城东

6

13.7

城西

2

0.39

城北

3

0.88

城南

76.16