陕西西安商品房市场月度分析报告.docx

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陕西西安商品房市场月度分析报告

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一、宏观运行背景

1.1政策法规

1.22012年行业调控政策走向

1.3规划建设

1.4热点动态

1.52012年全国及西安房企“过冬模式”谈

二、土地市场

2.11月全国土地市场动态

2.21月全国土地市场概况

2.31月西安土地市场分析

三、2012年1月西安商品房市场运行情况

3.12012年1月全国楼市背景

3.22012年1月西安商品房市场运行情况及特征

四、2012年1月西安房地产分物业市场情况

4.12012年1月西安普通住宅市场运行情况

4.22012年1月西安商服用房市场运行情况

4.32012年1月西安写字楼市场运行情况

4.42012年1月西安别墅市场运行情况

五、典型案例分析

六、2012年1月西安房地产分城区运行情况

6.1城南区

6.2城北区

6.3城西区

6.4城内区

6.5高新区

6.6城东区

一、宏观运行背景

1.1政策法规

时间

政策名称

颁布部门

主要内容及影响

1.1

住建部:

集体土地建公租房需国土部批准

住建部

1月1日，住建部住房保障司司长冯俊表示，利用农村集体建设用地建公租房正在试点，与“小产权房”不是一个概念，也不会造成“小产权房”合法化。

1月

发改委：

外籍人士在华按揭购房将受限

发改委

国家发改委发布的《关于境内的外资银行申请2012年度中长期外债规模有关问题的通知》规定，对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。

1.22012年行业调控政策走向

1.2.12004以来各年度行业政策把脉

年份

调控主基调

关键词

2004年

抑制投资过热

8.31大限，土地供应管控，银根缩紧

2005年

抑制投资，稳房价

新、老国八条，税收调整

2006年

注重市场结构调整、抑制炒房

国六条，住房供应结构调整，规范市场，廉租制度

2007年

抑制房价过快上涨，健全廉租房

经适房、廉租房，二套房，持续加息

2008年

由“建立健全住房保障体系、防止房价过快上涨”转向“保增长、扩内需”

降息，利率7折，税费减免

2009年

提高调控应变能力、完善保障性住房体系

物业税，严打小产权房，“二”改“五”

2010年

遏制房价、保障性住房建设、抑制投机

遏制房价、加快保障性住房建设、抑制投机

2011年

最严组合政策

限购、限价、限贷

历年政策的落脚点都是为了满足中低收入人群的住房需求，主要调控手段为稳房价、打击投资投机、规范房地产市场秩序，促进中低档住房市场供平平衡。

同时作为十二五而言，调控重点依然是满足广大城镇居民基本居住需求为主，大力建设保障性住房。

政策最终结果：

房地产行业由投资功能向居住功能回归，行业利润率回归市场平均水平。

因此在这样的背景下无论政策是否由房产税取消限购或其他新政策的出台，仍将延续这一目的而进行。

对于房地产而言，回归健康、理性是行业必然的发展轨道。

1.2.22012年行业调控政策走向

●2012年确定的政策基调：

调控不放松。

●不确定因素：

房产税会否在西安开征？

（一）2011年重庆市试点情况

以重庆市为例，公开的数据显示，2011年重庆市地方财政收入超过2900亿元，增幅超过40%，其中，房产税收入仅有1亿元，与此同时，数据显示，2011年重庆市土地出让收入为1344.2亿元，增长47%。

仅仅从试行一年的效果来看，房产税改革的实际执行效果跟预期存在一定差距。

房产税改革试点的初衷，除调控房价外，拓宽地方政府财源，让其摆脱对土地财政收入的依赖也是其主要目的之一，但从现实的实验效果来看，房产税改革试点对地方政府的财政收入贡献有限。

（二）2012年房产税走向

住建部部长姜伟新此前便表示，“6月底前个人住房信息在40个城市联网”，房产税涉及的产权主体和房屋基础信息将初步确定，这被业内看做是为征税奠定较好的技术基础。

在政策扩围已经开始准备的同时，对于谁会是下一个试点的城市，并没有明确的指向。

据了解，此前北京、广州、南京等地已经明确表态，短期内不会启动房产税。

各方观点：

孙刚（财政部财政科学研究所税收政策研究室主任）：

由于应税面窄、税率过低，目前征收房产税对降低房价的影响微乎其微，对改善地方财政收入也收效不大。

因为房产税本身它只是作为地方政府的收入手段，但是从上海、重庆这两个地方的试点情况来看，收入也不理想，任何税这个调节作用都要从收入的角度来体现，如果钱收不上来的话，调节也体现不出来。

况伟大（中国人民大学不动产研究中心副主任）：

即使未来房产税进一步推进，更大程度上也是基于优化地方财政的考虑。

房地产税主要是满足地方的财政收入，优化地方的税收的结构，未来的目的比如说当土地出让（有限），或者当城市化已经停滞的时候，地方的主要来源可能主要是来自于房产税。

曹建海（中国社会科学院工业经济研究所研究员）指出，两地房产税政策设计得“不温不火、先天不足”，注定无法调控房价。

1.3规划建设

时间

主题

内容及影响

1月

10年内西安改建八水九湖打造水韵长安

根据规划，西安市到2020年将再增加生态水面2万亩，全市生态水面达到6.5万亩，建成"八水绕长安、九湖映古城"盛景，使得西安"华夏古都、山水之城"旅游名片更为鲜亮。

1月

今年西安城建投资235亿建一批二环与三环连接线

2012年西安城市建设将继续向国际化大都市目标迈出新步伐。

1月19日记者从西安市建委获悉，今年西安将以保障和改善民生为落脚点，计划完成城市维护建设项目投资235亿元。

1月

投资10个亿扩建西安园和咸阳园

2012年伊始，陕西启迪科技园发展有限公司计划将投资投资地产10余亿元实施清华科技园区西安和咸阳的项目扩建，建成后将形成研发区、创业孵化区、产业区和服务配套区等一体化创新链条。

1.4热点动态

时间

主题

内容及影响

1.10

万科副总裁建议放松限购住建委称不放松不动摇

去年2月，北京实施了全国最严厉的房地产调控措施。

1月10日，市政协委员、万科集团副总裁毛大庆建议，在坚定落实调控政策下，北京的调控政策应进行细化和调整。

五环外的限购政策适当微调，对外地人口纳税社保年限降至1到2年。

对首次购房的家庭降低信贷门槛，并给予税费减免。

1月

渣打银行报告：

中国房地产调控二季度或有改变

渣打银行本周发出的一份研究报告指出，中国的房地产行业已经开始降温，预计2012年二季度，中国当局将会发出信号，改变房地产调控政策，以防止楼市“硬着陆”。

1.52012年全国及西安房企“过冬模式”谈

1.5.12011年房企年度销售情况

——25家上市房企的销售不乐观，总计只完成目标的87%

完成年度销售目标的企业

房企

2011年销售额（亿元）

销售额同比

年度销售目标（亿元）

目标完成情况

碧桂园

432

31.30%

430

100.50%

越秀地产

90.54

2.90%

90

100.60%

佳兆业

152.9

52%

150

101.90%

融创中国

192

130%

183

104.91%

招商地产

210

44%

200

105%

恒大地产

803.9

59.40%

700

114.80%

其他上市房企2011年度销售目标完成情况

房企

2011年销售额（亿元）

销售额同比

年度销售目标（亿元）

目标完成情况

绿地中国

353

-37.90%

550

64.20%

中天城投

53

-15%

80

66%

首创集团

110

-11.40%

150

73.30%

首开股份

126

38%

170

74%

合景泰富

115

5%

150

76.70%

金地集团

309.2

9.10%

400

77.30%

金融街

128

-21%

225

80%

雅居乐

315.2

-2.40%

370

85.20%

世茂地产

307

0.70%

360

85.30%

万科地产

1215.4

12.40%

1400

86.80%

远洋地产

270

25%

300

90%

保利地产

732.4

18.80%

800

91.50%

富力地产

300.4

-6.90%

320

93.90%

龙湖地产

382.7

14.90%

400

95.70%

……

……

……

……

……

25家合计

6742.64

9%

7723

87%

2011年，共37家房地产企业销售额突破百亿元，其中绝大多数房企销售目标未完成。

销售额排名靠前的房企中，只有恒大、碧桂园、佳兆业、招商地产、越秀地产、融创中国等少数房企超额完成目标任务，据统计，万科、保利、恒大等25家上市房企的销售并不乐观，总计只完成了目标的87%。

2011年表现优异房企的应对市场策略

策略

典型房企

具体表现

1

降价求量

中海地产

中海紫藤苑首先“精装变毛坯”降价，在杭州、深圳、重庆、南京等地降价

2

紧扣刚需

万科地产

面向自住购房者的产品定位，产品结构契合市场主流需求。

144平方米以下户型占比达到88%

3

向二三线城市发展

碧桂园、恒大

2010年碧桂园二三线城市的土地储备占总土储约84%

4

商业地产

万达商业地产

2011年，几乎每个月都至少会有一个万达广场开业

1.5.22012年房企销售目标及态度

——房企年度目标趋于保守，普遍与2011年持平或小增

由于房地产市场受调控等因素影响，部分开发商2012年首月销售额状况持续低迷。

2月第1周周末，万科披露1月份销售业绩，相比2011年同期分别下降28.1%、39.3%，这是万科五年来首次出现负增长。

截至目前，仅有恒大、佳兆业、中海、绿城等少数房企公布了2012年全年销售目标。

在销售放缓、融资收紧等多种因素的影响下，多家房企巨头纷纷下调2012年销售目标计划，部分开发商提出销售零增长。

2012年度部分房企销售目标

房企名称

2011年销售额（亿元）

2012年销售额（亿元）

2012年销售目标增长率

2012年房企战略

恒大地产

803.9

800

-0.49%

恒大地产公司董事局主席许家印：

土地储备方面，年内不再购买新土地。

中海地产

800

800

0.00%

中海地产主席孔庆平对媒体表示：

中海今年将维持去年的目标，主要的销售指标、开工指标等都和去年一样。

佳兆业

152.9

165

7.91%

佳兆业副主席兼执行董事谭礼宁1月30日表示：

2012年集团倾向采取保守策略，加之高基数效应，销售目标预计增长10%，至165亿元人民币水平。

内地楼市的调控政策已经见底，暂未见调控及银根有实时放宽的可能，相信调控或银根至下半年方会松绑。

而即使再有新的调控措施出台，料亦仅属个别性及地区性。

绿城中国

353

400

13.31%

绿城中国董事长宋卫平：

2012年运营里面最大的变化之一，就是销售，我们将对原有销售模式进行革命性的变化。

”

富力地产

300.4

330

9.85%

富力地产董事长助理陈志，富力将会继续密切留意楼市的发展，作出相应措施以适度地调整销售及市场推广策略。

中海外、恒大、和佳兆业三大房企维持或调高2012年销售目标，说明其对今年市场预期相对较好。

首先，2012年政策严厉程度加深的可能性不大，市场环境相对温和；其次，这三大房企在2011年的目标大幅度提高，业绩增幅明显，已经具备应对市场转冷的能力和策略；再次，其产品结构合理，具备持续增长的优势。

对于这一部分房企来说，产品布局在二三线城市分布较广，产品结构以中低端为主，在2011年严厉限购的情况下稳定“过冬”，有望在今年提前走出楼市“冬眠期”。

除上述房企外，像万科、金地、本土房企也都表明了2012年的企业过冬的态度：

房企

2012年度规划

万科集团

万科会贯彻现金为王的原则，控制存货、谨慎买地、控制支出。

虽然相对于行业整体，公司目前的资金状况仍然良好，但在买地上公司会更加慎重。

不排除2012年楼市存在“春天”的可能性，但万科仍然选择“冬天模式”，这是因为“春天”的可能性和现实的风险相比，不值一提。

金地集团

2011年出台的调控政策使未来的市场发生变化，金地对投资节奏和方向做了适当调整。

2012年可能是投资土地更合适的时机，充裕的现金使金地可以积极把握土地市场可能出现的合适机会。

华远集团

任志强日前表示，“我不觉得2012年房地产商就过不下去了，但是2012年如果不做调整，2013年一定出问题。

最危险的是2013年。

“

1.5.32012年西安本土部分房企年度战略

西安本土房企

2012年度规划

西安中海地产

2012年销售目标为39.5亿元，较上年下降0.5亿元，土地方面不做扩张，消化多少，储备多少。

陕西华宇集团

12月9日，陕西华宇集团事业拓展部岳保智在2011咸阳房地产企业座谈会上表示，华宇集团将通过10项法则确保企业温暖过冬：

1不要考虑指标，全力保生存。

2以生存为底线，以价格贯穿，保证生存空间。

3未销售项目不盲目建设。

4正在运作项目，必须以市场变化来确定项目运作进度。

5限制新项目。

6上市组，融资组，财务组扩大融资渠道，准备粮草过冬。

7销售至上，现金为王，以工程质量、服务等赢取业绩。

8塑造项目亮点。

9节约开支抱团过冬。

10冬天已经来了，春天还会远吗？

西安地电

现有项目放缓运作节奏，稳定现金流，土地储备方面向西安周边郊县扩张。

金泰恒业

2011年度现售项目3个，筹备项目3个，2012年运作项目增长至9个，计划加大土地储备。

但作为企业2012年加大开发的另一客观原因在于储备用地时限将至，不宜再延后。

部分小型房企

诸如从其他行业转至房地产开发的小型房企目前普遍呈现寻求土地开发或转让的现象已非常普遍。

后续拿地动力不足，项目清盘便退出市场，部分房企甚至被迫出售项目。

1.5.4过冬模式

●过冬模式1：

大幅降价，现金为王

●过冬模式2：

转让股权，以渡难关

●过冬模式3：

盲目决策，不如静观其变

●过冬模式4：

转战商办市场

●过剩模式5：

向三线及郊县扩张

●……

二、土地市场

2.11月全国土地市场动态

温家宝：

货币政策会因时因势进行预调微调

据新华社报道，国务院总理温家宝1月1日至2日在湖南考察时强调，稳中求进的稳不是不动，而是要稳定增长，保持物价总水平基本稳定，促进社会和谐稳定，同时还要实现结构调整和经济发展方式转变的进步、技术改造的进步、管理和效益的进步、改革开放的新突破。

温家宝说，我们正处在经济下行压力和物价高位并存的状况。

与2008年国际金融危机来临时相比，还面临外需减少、企业综合成本上升并存的问题。

在这种形势下我们要充满信心地去迎接挑战，克服困难，实现中央提出的稳中求进。

国土资源部：

今年供地指标从严从紧优先保障房

“今年供地指标要从严从紧投放。

耕地保护要严而又严，没有讨价还价的余地”。

“保障性住房用地要‘应保尽保’，计划指标单列。

”国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史在1月7日召开的全国国土资源工作会议上表示，“2012年我国将从严从紧投放年度建设用地计划指标，大力推进高标准基本农田建设，同时探索完善农民土地权益保障政策。

”

住建部今年重点检查房地产调控政策落实

住建部副部长陈大卫日前在全国住房城乡建设稽查执法工作座谈会上表示，2012年要推动中央重大决策部署，落实要见到新成效，重点做好保障性安居工程建设和管理、房地产市场调控政策落实的监督检查以及住房公积金管理的监督检查。

陈大卫表示，住建部将印发2012年重点稽查执法工作方案，各省级住房和城乡建设主管部门要制订具体实施方案，做好省级监督检查，组织地市开展检查工作；加大查办违法违规案件工作力度，依法查办并曝光一批损害群众利益、扰乱市场竞争秩序、具有广泛社会影响的大案要案，形成威慑力，维护法律法规的严肃性和权威性，回应社会的关切；继续完善城乡规划和住房公积金督察制度，加大推进稽查执法关口前移工作力度，加强对建设行为的过程监管和控制，建立快速反馈处置机制，及时发现和制止违法违规苗头倾向。

要用有效的措施抓落实。

楼市调控从紧致2012年房企资金缺口或超万亿

“2012年，全行业还将面临着调控政策尤其是限购导致成交量下滑的局面，这也意味着将有一定数量的房地产企业会陷入困境。

”黄金湾投资集团董事长申威在日前举行的2012年中国地产金融创新论坛上表示。

据了解，现阶段实施的楼市限贷限购政策，对开发商的资金链构成了巨大的压力，限购降低了现金回流速度，而限贷则限制了开发商的融资规模和渠道。

去年前三季度上市房产企业的资产负债率均值为63.58，已经到达了警戒线。

2011年1-11月份，开发商的资金来源中，自筹资金达到了41%，而贷款仅占资金规模的15%，今年预计限购政策还将延续，资金饥渴的状况将更加严重，整个行业资金缺口将超过1万亿元。

2.21月全国土地市场概况

2012年1月，全国300个城市共推出土地2735宗，环比减少39%，同比减少23%；推出土地面积11484万平方米，环比减少41%，同比减少21%。

其中，住宅类用地886宗，环比减少47%，同比减少37%；推出土地面积3889万平方米，环比减少52%，同比减少45%。

2012年1月，土地市场冷清依旧，成交量持续走低。

全国300个城市土地成交量和住宅用地成交量较去年同期跌幅均超过50%，同时受春节假期影响，环比也有明显的降幅。

本月，全国300个城市共成交土地1691宗，环比减少51%，同比减少52%；成交面积5678万平方米，环比减少63%，同比减少62%。

2012年1月，全国300个城市成交楼面均价为751元/平米，环比下跌22%，同比下跌29%；其中住宅类用地成交楼面均价为972元/平米，环比下跌23%，同比下跌27%。

2.31月西安土地市场分析

本月，西安土地市场持续去年年底的低迷，再加上春节的影响，供应量和成交量均出现了下滑。

一般来说，春节前后为楼市的淡季，同时也是土地市场的淡季，往年这时候，开发商都在忙着进行年终盘点和准备来年的战略，拿地热情不高。

从全国土地市场再到西安市场，一片低迷。

再加上从紧的调控政策，及未来扑朔迷离的楼市行情，这时候开发商拿地是慎之又慎。

尤其对于住宅用地来说，本月，全国有些重点城市住宅用地更是出现了零成交，西安住宅市场表现不错，本月有5宗住宅用地成交。

数据来源：

西安房地产信息网数据研究中心

本月，西安市共供应土地35宗，供应面积73.49万平方米，环比减少66.18%，供应量明显减少，不过从去年整体来看，这样的供应量在正常范围之内，政府并未受农历春节的影响，放缓土地供应。

成交土地12宗，成交面积23.56万平方米，环比减少41.1%，成交金额121110万元，环比增加了3.7%。

成交的12宗土地中，都是商业和住宅用地，其中住宅用地为5宗，在目前的情势下，能够成交5宗也算不易。

1月份，西安市土地楼面均价为959.7元/平米，较上个月有所上涨，本月成交的12宗土地中，全部以底价成交。

1、土地供应：

1月，西安市共供应土地35宗，供应面积73.49万平方米，环比减少66.18%。

本月，西安市土地市场，除了长安区供地量比较少外，其他几个城区比较平均，供地最多的为城南，占到总供地量的30%。

从土地用途上来看，也主要以住宅和商业为主，本月有2宗工业用地。

1）1月份西安市分城区土地供应情况

1月份分城区土地供应情况

供应宗数

供应面积（万平方米）

城北

3

13.4

城南

14

21.75

城西

5

14.9

城东

5

11.89

高新

7

10.9

长安

1

0.6

数据来源：

西安房地产信息网数据研究中心

本月，城南为几个城区中供地最多的城区，一个城区供地量占到全市总供应量的30%，值得一提的是，城西在本月表现不错，共用5宗土地供应，供应面积14.9万平米，对于城西来说，用地稀缺，这样的表现难能可贵。

城北，城东，高新供地量比较平均，相差不大。

长安本月只有2宗工业用地供应。

2）1月份西安市分用途土地供应情况

1月份分用途土地供应情况

——

供应宗数

供应面积（万平方米）

商业

13

24.5

住宅

10

15.67

商住共用

10

22.8

工业

2

10.5

数据来源：

西安房地产信息网数据研究中心

本月，西安市住宅和商业用地供应态势总体来说比较平稳，住宅和商业用地共供应33宗。

本月，并未由于农历新年的影响，政府放缓土地供应。

这可能与去年年底大量土地流拍有关系，由于去年年底大量土地流拍，影响了政府供地计划，本月，政府继续保持土地供应量，期望通过供应量的增加带动成交量的上升。

本月长安区有2宗工业用地供应。

2、土地成交

本月，西安市共成交土地12宗，在楼市整体低迷以及农历新年的影响下，这样的成交量还算可以。

成交的12宗土地中集中在城南，高新和城东，并且全部以住宅和商业用地为主。

高新区商业用地就成交了6宗，在一定程度上拉动了本月土地的成交量。

地籍编号

城区

竞得人

面积（万平方米）

用途

楼面价（元/平米）

容积率

成交价（万元）

CB3-2-13

城东

西安市浐灞河发展有限公司

2.95

住宅

984

≤3.5

10165

CB3-2-14

城东

西安市浐灞河发展有限公司

4.6

住宅

977

≤3.5

15740

GXIII-

（1）-41-4

高新

中铁置业集团有限公司

1.1

商业

701

不大于9.2不小于9.0

7100

GXIII-

（1）-41-1

高新

西安迈科金属国际集团有限公司

2

商业

806

不大于7.5不小于7.0

12100

GXIII-

（1）-41-8

高新

陕西华威世达实业有限公司

1.9

商业

555

不大于11.0不小于9.0

11600

GXIII-

（1）-48-4

高新

陕西永利投资置业有限公司

1.23

商业

735

不大于8.2不小于8.0

7420

GXII-（7）-12-2

高新

陕西延长石油（集团）有限责任公司

3.1

商业

1227

不大于5.0不小于4.5

19025

GXII-

（2）-1-6

高新

西安和本房地产开发有限公司

0.37

商业

1450

不大于6.0不小于5.5

10400

GXII-

（2）-1-7

高新

1.1

住宅、配建廉租房

不大于4.5不小于4.0

GXII-（3）-2-4

高新

西安永和置业有限公司

1.9

住宅、配建廉租房

1603

不大于3.5不小于3.0

10660

QJ3-7-103

城南

西安曲江大唐不夜城文化商业（集团）有限公司

1.67

商业

1088

5.0≤容积率≤5.5

10000

QJ5-13-868-3

城南

陕西隆基帝和置业有限公司

1.57

住宅、商业

1464

2.5≤容积率≤3.0

6900

数据来源：

西安房地产信息网数据研究中心

本月，土地流拍率依旧很高，流拍率将近7成，从侧面反映了目前整体的楼市行情，观望