农村集体土地制度改革和小产权房问题研究以珠三角为例申报书终极版Word文档下载推荐.docx

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类别：

自然科学类学术论文

□哲学社会科学类社会调查报告和学术论文

□科技发明制作A类

□科技发明制作B类

A2．申报者情况（集体项目）

说明：

必须由申报者本人按要求填写；

申报者代表必须是作者中学历最高者，其余作者按学历高低排列；

申报者代表情况

姓名

性别

出生年月

学院

班级

作品名称

农村集体土地制度改革与小产权房问题研究

——以珠三角为例

联系方式

手机：

其他作者情况

姓名

年龄

学历

所在学院

资格认定

学院意见

申报者代表是否为正式注册在校的全日制学生（含本科生、研究生）。

□是□否

（部门签章）

年月日

　　　　　　B2．申报作品情况

（哲学社会科学类社会调查报告和学术论文）

必须由申报者本人填写

作品全称

探析集体土地流转—小产权房交易（以珠三角为例）

作品所属

领域

（B）A哲学B经济C社会D法律E教育F管理

作品撰写的目的和基本思路

目的：

伴随着中国大陆20世纪90年代开始快速推进的城市化进程和住房商品化演进，很多城市出现了以旧城改造、城中村改造、新农村建设的名义，通过乡村集体直接开发、乡村集体与开发商合作开发或者开发商协议租用集体土地后自行开发的方式，在集体土地上违规开发建设小产权房。

小产权房不仅体量庞大，而且问题多，争议大，已经远远超越了单一的经济或法律层面而上升为综合性的话题。

我们探析集体土地流转—小产权房交易问题，并以珠三角为例，并提出小产权房未来发展政策框架的建构。

基本思路：

阐明小产权房产生的原因、特点、以及和商品房的对比、现状等等；

通过问卷和采访调查人们对小产权房的观点态度等等，并绘制成表格；

考察、调研、搜集珠三角地区小产权房分布区域，主要以广州、深圳、东莞三个重点城市为主；

了解珠三角地区小产权房规制的政策，主要以佛山、深圳、广州三个重点城市为主，并编成大年事表；

最后探析小产权房未来发展政策框架的建构，如可引进房产税，物业税等等之类，可以尝试建构一套小产权房未来发展及其问题解决的框架有效规范小产权房开发与管理。

作品的科学性、先进性及独特之处

首先，小产权房问题正在规模化生成并蔓延，逐步做成了一个大市场，其建设的数量、区域分布、市场需求都已经很庞大，具有深刻的社会影响力，成为了关乎国计民生的一个重要问题，因此探析小产权房交易具有必要性；

其次，本文参考了大量的文献作品，如《小产权房规制政策研究》《深圳小产权房商品化处理问题探究》《乡镇建设》《法律视野下的小产权房》《我国农村宅基地使用权流转问题研究》等等；

然后，在世联行房地产顾问实习中，从数据平台上得到了大量数据资料，关于珠三角的小产权房，向世联的策划人员了解基本的情况，以及大量的采访和问卷调查；

接着，本文在分析了珠三角小产权房的发展情况后，探析了小产权房发展的思路，在小产权该不该转正的问题上给出了我们自已的思考和想法，如开征房产税，物业税，完善我国土地二元制的土地制度等等，关于小产权房问题，请教了关于城市经济学专业，土地管路学专业的老师；

最后，在新型城镇化发展的道路上，在推进社会主义新农村建设，促进城乡一体化的进程中，需要完善农村集体土地流转问题，本团队站在城镇化发展的视角上研究探析小产权房的交易。

作品的实际应用价值和现实指导意义

在珠三角区域，城市化进程的速度相对较快，水平相对较高，由此直接促成和造就了城郊和城中村的小产权房以规模化的方式蔓延和扩展，逐步形成了一个大市场，其建设数量、区域分布、市场需求都相当庞大。

不可忽视的现状是，各级政府对于小产权房流转模式长期的暧昧态度使它在半公开和监管空白的状态下热销。

小产权房的合法化、房屋产权法律权属以及如何规范小产权房一直是人们关注的问题，因此有必要深入了解小产权房，理清小产权房开发模式特征，从而综合探析小产权房的利弊。

了解了小产权房的基本情况以及针对珠三角地区小产权房的分布、规制政策、主要开发模式进行分析最后探析小产权房未来发展规制框架的建构。

这将对小产权房开发进行有力的引导，为此我们提出设想即通过征收房产税，进行户籍制度改革和土地制度改革，将小产权房进行规划整合，纳入保障性住房体系和合法的住房开发与供应体系，建构小产权房规制的框架等措施，小产权房或许就能成为合法的住房形态之一。

珠三角地区在快速城市化的演进中在城市及其近郊同样出现了规模庞大的小产权房，规制小产权房将有利于增加土地供应渠道，有利于完善城市住房保障体系，有利于城乡资源互通，统筹发展，促进城乡经济发展一体化。

调查方式

走访问卷现场采访人员介绍

个别交谈亲临实践□会议□图片、照片

书报刊物统计报表□影视资料文件

□集体组织□自发□其它

主要调查单位及调查数量

D.指导教师1对作品的推荐

基本情况

职称

工作单位

请对申报者申报情况的真实性作出阐述

请对作品的意义、技术水平、适用范围及推广前景作出您的评价

其它

说明

附：

中文摘要

从上世纪90年代开始，随着市场经济发展和城市化扩张，城市用地供需矛盾开始凸显，以小产权房交易为主要内容的形形色色的集体产权销售型物业流转在各地逐渐兴起。

长期以来，小产权房游走在法律的钢丝线上，其合法性广受质疑。

伴随着不同时期集体建设用地流转政策的颁布，小产权房交易不断产生新的形式以规避政策的红线：

从村集体内部流转发展到城市居民购买集体宅基地，再到以“农村公寓”的形式发展农村度假养老物业，交易模式之间呈现出多样化的特点。

关键词：

城市化 

小产权 

小产权房 

集体产权 

集体建设用地流转 

Abstract

Sincethebeginningofthe90’soflastcentury,withthedevelopmentofmarketeconomyandtheexpansionofurbanization,thecontradictionofsupplyanddemandofurbanlandhasstartedtohighlight,varioussalespropertywithcollectivepropertyrights,theprimarycoverageofwhichwasthehousingoflimitedpropertyrightstransaction,hasbeguntogetontheupgradeinvariousregion.Forquitesometime,thehousingoflimitedpropertyrightshasbeenwalkingonthesteelwireoflaw,anditslegitimacyiswidelyquestioned.Alongwiththepromulgationofthecollectiveconstructionlandtransferpoliciesindifferentperiods,thehousingoflimitedpropertyrightstransactioncontinuestoproducenewformstocircumventtheredlineofthepolicies,fromtheinternalcirculationofthevillagecollectivitiestothedevelopmentoftheurbanresidentspurchasingcollectivehomestead,thentothedevelopmentofruralvacationpensionpropertyintheformsofruralapartments,thetransactionmodeofwhichpresentsthecharacteristicofpluralism.

keywords：

Urbanization;

limitedpropertyrights;

housingoflimitedpropertyrights;

collectivepropertyrights;

circulationofcollectiveconstructionland

一、引言

二、小产权房的相关基本情况分析

（一）小产权房的概念

指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管局部门颁布的，而是由乡政府或者村政府颁布的。

（二）小产权房的特点

没有房屋产权证明，在拆迁或者征收后购房者的利益难以补偿，质量难以保证，转让或者遗赠等流转过程麻烦。

（三）小产权房产生的原因

1.经济根源：

●消费者购房需求与商品房价格不断攀高的博弈

●国有土地出让价与农村集体土地征用费用巨额差价

2.体制原因：

●城乡二元土地所有制和二元户籍制度

●政府行政调控职能缺失，执法不利

3.社会原因：

●城市化进程的加速，巨大的迁移群体

●“多赢”利益格局的吸引,小产权房满足了多个主体的需求

（四）小产权房与商品房的对比

利

弊

小产权房

价格便宜

1、建筑质量无专门的部门监督，质量相对较差

2、无法律保障

3、不能分期付款

4、无所有权，造成资产保值增值性较差

5、不能抵押贷款

商品房

1、可以分期付款

2、有法律保障

3、建筑质量有专门的部门监督，质量相对较高

4、有专门的设计单位，产品设计合理可以保值增值

5、可以用于抵押贷款

价格较高，阻止了较多的客户购买

归根到底小产权房与商品房的本质区别：

小产权房无所有权，只有使用权，而且目前还不合法。

由于无所有权，所以也不能进行贷款抵押。

由于不国家承认，不能签署买卖合同，仅通过协议形成表面的合约关系。

由于开发主体不一样，获得的银行贷款的方式也不一样。

（五）小产权房的现状调查

●1995—2010年全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米。

大约相当于同期全国城镇住宅竣工面积总量的8%。

如果按2010年底城镇常住人口66978万计算，1995—2010年小产权房相当于增加人均住宅建