土地估价方法及案例Word格式.docx
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适用范围
土地及不动
的土地或建
有开发、
开发地
价，深度修
地价格修正系数表
筑物
再开发价
正系数表
产估价
值
和条件修
1无类似交
1对不适
易案例或无
宜建筑或
市场交易时，
1对无收益
无再开发
难以评估；
2
不动产评估
价值土地
1不适宜于已
必须考虑所
困难；
2收益
评估困
建成地或已
不适宜于
不适宜于无基准地
限制
有差异的项
数据必须合
难；
2房
开发地；
2成
无路线价
价区域。
目，并加以适
理、准确；
3
价预测难
本不等于价
区域。
当修正；
3必
还原利率必
以准确；
格。
须查证比较
须适当。
开发费用
案例资料的
难以准
准确性。
确。
理论基础
1依实例地
1未来纯收
1地价=房
1建筑价=重
宗地价=路
宗地价=基准地价*
价格，比较求
益还原现值
地价-建
置成本-折
线价*深度
（1土刀区域及个别
评估地价格；
即为价格；
筑成本-
旧；
2新开发
指数*条件
因素修正系数）*批
2无理论基
有理论基础。
利润利
地价=土地取
修正指数*
租年期系数*时间修
础，但实用。
息；
2建
得费+开发费
时间修正
正系数。
筑价=房
+利润+利息+
系数。
地价-地
区位修正。
价；
3有
理论基
础。
1收集适当
交易实例；
查证交易条
1估计开
1查定路线
件状况，包括
1确定土地征
1估价总收
发完成后
2查定
价格、支付条
用拆迁费；
益；
2估价总
房地售
深度指数；
1查定基准地价；
件、动机及宗
确定开发费；
费用；
3计算
2估
3查定条件
查证评估地块条件；
地条件；
3实
3确定利润；
4
估价程序
纯收益；
4选
计建筑费
指数；
4查
3查定各项修正系
例交易情况
确定利息；
5
定还原率；
用;
3估
定时间修
数；
4修正岀宗地
修正；
4实例
计算成本价
计算收益价
计各项税
正指数；
价。
期日修正；
格；
6位置修
费；
4计
修正岀宗
实例区域及
正。
算地价。
地价格。
个别因素修
正；
6判定比
较价格。
评估结果与
现实性
市价相近，最
市价稍有偏
接近市价
市价常有偏
具现实性
差
掌握难易
易
难
易，适于多
宗地估价
易，适于多宗地估价
评估结果
比较价格
收益价格
剩余价格
成本累加价
格
收益还原法案例
一评估土地价格
案例1
某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2，土地出让年限
为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。
该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000m2,于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/m2。
现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元,
年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%商品销售税及
附加为销售收入的%经营利润为年经营收入的10%［若2005年7月1日同类型建筑物重置
价值为1500元/m，房屋还原利率为8%土地还原利率为6%不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。
（注释：
1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；
2总费用中扣除房屋年折旧的
计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年）
解：
1年经营收入=6000万元
2年须扣除总费用：
销售成本及经营成本=4000万元；
管理费、财务费用=6000*6%=360万元；
商品销售税金及附加=6000*%=510万元；
房屋年折旧：
折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年
房屋重置价=1500*15000=2250万元；
年折旧额=2250/39=万元；
已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。
3房地产年纯收益==万元
4房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（*4）*8%=万元
5土地年纯收益=万元
6该地块于2005年7月1日的价值：
P=a/r地*[1-1/（1+r地）n]=6%）*[1-1心+6%）35]
=万元；
土地单价=9011元/平方米。
二评估房地产价格
案例2
某酒店拥有的房地产占地面积为10000平方米，土地使用权通过有偿出让方式取得，土地使
用权出让年期为50年。
该宗地上建有一座饭店，在2005年8月尚可有效使用50年，容积
率为3,。
据当地市场资料用比较法评估的宗地在2005年8月50年期土地适宜权价格为1000
元/平方米（容积率为1时）。
据当地资料，容积率每增加1，地价增长60%该饭店每月的客观净收益为15万元。
已知土地还原率「1=6%该饭店的建筑还原率取「2=8%评估该饭店
的价格，估价期日为2005年8月。
房地年纯收益=15万元/月*12月=180万元/年；
土地总地价=10000^*1000元/m2*（1+2*60%）=2200万元；
土地年纯收益=（2200*6%）/[1-1/（1+6%）50]=万元/年；
房屋年纯收益=房地产年总纯收益-土地年纯收益==万元/年；
房价=（房屋年纯收益/r2）*[1-1/（1+r2）50]=8%）*[1-1/（1+8%）50]=万元。
案例3不动产为一栋五层的钢筋混凝土建筑。
用途为综合楼。
占地面积为各层建筑面积如下：
土地面积为8400m2。
建筑物部分：
1楼3800m；
2-5楼：
2800mi；
合计：
15000mi。
楼层
面积
单价
月租金收入
押金
2800
40
112000
26000
1
3800
100
380000
114000
合计
15000
828000
218000
建筑物总造价为4800万元，其中主体所占比例为65%设备所占比例为35%建筑物的耐用年限主体为50年，设备平均为10年，残值率为0。
不动产每空置一个月，押金运用年收益率为7%不动产租税为万元，保险费为万元，管理费为建筑物造价的2%作为购买土地及
地上建筑物50年使用权的参考值，综合还原率取8%估价期日为2005年9月30日；
估价
日期为2005年9月1日-10月30日。
租金=万元*12月=万元/年，押金运用收益=万元*7%=万元，空房损失额=万元（按一个月的租金计算），则，总收益=租金+收益-损失=万元；
折旧费=主体（4800*65%*1/50）+设备（4800*35%*1/10）=万元，维持管理费=4800*2%=万元
（按建筑物造价的2%十算），租税=万元，保险费=万元；
则，总费用=+96++=万元；
故，纯收益=总收益-总费用=万元；
不动产收益价格=不动产纯收益/综合还原率*[1-1/（1+综合还原率）50]=万元。
三评估承租土地使用权价格
案例4
某企业于10年前以国家出租方式取得某商业用地使用权，目前实际支付的年租金是8万元，
该租约上有10年到期，余期租金不再调整。
据调查，目前同类商业用地市场年租金为10
万元，根据测算承租土地使用权还原率为8%计算该企业所拥有的承租土地使用权价格
年租金差额（租金盈余）=10-8=2万元；
10
承租土地使用权价格=（2/8%）*[1-1/（1+8%）]=万元。
市场比较法案例
注意事项：
注意特殊交易；
因素修正按影响大小确定不同权重；
各项修正不超过20%总修正不超过30%
估价结果确定可按不同权重计算。
估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值，估价对象及比较案例的区域和个别因子条件指
数采用权重累加方式，相关情况如下：
估价对象
实例A
实例B
实例C
用途
商业
交易面积
6000
9000
5700
6300
交易情况
求正常市场价
急于出售，比
正常低5%
拍卖成交，比
正常咼5%
正常交易
交易日期
正常，价格指
数105
价格指数101
价格指数103
2005.1
价格指数102
区域因素合计
98
97
个别因素合计
99
容积率
剩余使用权限
40年
38年
39年
成交价格（兀/m）
4500
5200
4900
本题注意：
要进行使用权限修正和容积率修正（根据当地国土部门公布商业用地容积率修正
系数表）
估计对象
容积率系数
使用权限修正中，土地还原利率取6%
由题可得，比准价格：
2
实例A=4500*100/95*105/101*100/98*100/98*100/98*1/=5303元/m;
实例B=5200*100/105*105/103*100/100*100/99*100/103*1/=4983元
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