物业管理服务行业分析报告Word格式.docx

物业管理服务行业分析报告Word格式.docx

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三、推动物业管理业发展的有利因素8

1、城市化的推进，以及房地产业的深化发展，对发展物业管理市场来说前景广阔8

2、行业运行环境比较成熟8

3、物业服务的专业化程度加强，对行业长期发展来说是有利的9

四、物业管理业发展面临的不利因素10

1、企业经营缺激励，服务行为不规范10

2、市场机制不健全，公平竞争难保障10

3、多元服务经营差，收入渠道太单一11

五、行业风险11

1、物业管理的项目风险11

2、收费管理中的风险12

3、专业人员短缺、人才流失风险12

六、行业主要企业情况13

1、综合实力TOP10企业13

2、管理规模TOP10企业13

3、年净利润TOP10企业13

一、主要监管体系

法律层面上，有全国人民代表大会及常委会通过的《物权法》和相关法律；

最高人民法院发布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》。

行政法规层面上，有《物业管理条例》。

行政规章层面上，有国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》，建设部、财政部印发的《住宅专项维修资金管理办法》，建设部、人事部共同制定的《物业管理师制度暂行规定》，建设部修改发布的《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《物业服务企业资质管理办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《物业承接查验办法》等。

截至2012年12月31日，全国31个省、自治区、直辖市，有20个颁布了条例、4个颁布了管理办法或规定。

27个省会城市，有16个颁布了条例，4个制定了办法，3个制定了规定。

总体看，物业管理法规体系基本建立。

二、行业发展现状

1、物业管理规模不断拓展

根据中国物业管理协会的统计，至2012年底，我国物业管理面积约为145.3亿平方米，较国家统计局2008年发布的第二次经济普查数据公报显示的125.46亿平方米增长了约16%。

2、物业管理企业数量较快增长

2012年物业服务企业约为71000余家，较2008年经济普查公布的58406家增长了约23%。

各省、自治区、直辖市物业服务企业数量。

广东、江苏、山东位居前三。

全国一级资质物业服务企业数量1168家。

广东、北京、江苏位居前三，分别占19%、10.4%、8.5%。

3、从业队伍加速扩大

2012年，物业管理从业人员数量约为612.3万人，较2008年经济普查公布的250.12万人增长了约145%。

2007年国家开始全国物业管理师职业资格考试，截止到2012年底，全国共有43919人获得物业管理师资格。

占全国612.3万从业人员的0.7%。

三、推动物业管理业发展的有利因素

1、城市化的推进，以及房地产业的深化发展，对发展物业管理市场来说前景广阔

物业管理在我国经过30多年的发展，已形成了一个规模较大的市场供给主体。

目前我国专业化的物业管理企业已超过7万家，从业人员超过600万人。

从市场需求来看，自上世纪90年代中期以来，我国每年的住宅建设量平均在2亿平方米左右，90%以上需要实施专业化的物业管理服务。

如果加上存量房产，其市场容量在80亿平方米左右。

实施物业管理市场化具有充分的市场空间。

2、行业运行环境比较成熟

目前我国物业管理行业的市场运行环境已初步形成。

国家主管部门通过制定如《城市新建住宅小区管理办法》、《物业管理条例》等制定了房地产及物业管理行业的法规和政策；

通过制定如《物业管理企业资质管理办法》建立了物业管理企业的设立与资质审查制度；

通过制定如《业主大会规程》等，完善了业主委员会的组建及其运作规定；

通过制定如《物业服务合同》、《业主公约》、《业主大会议事规则》的示范文本等，规范了各类物业管理契约；

通过制定如《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等确立了物业管理市场的运行法则。

综上所述，随着我国经济体制制度改革的不断深入，物业管理行业市场正迎来行业的快速发展期。

3、物业服务的专业化程度加强，对行业长期发展来说是有利的

目前众多物业管理公司采用一体化的管理格局，设有属于自己的若干专业的分公司或部门，形成独具特色的“小而全”的企业。

它们在产业发展上不成熟，与之关联的保安、保洁、绿化、维修等专业公司不成规模，成本较高，这些使“小而全”的物业公司经营运作较为困难。

势必发挥一己之长，放弃“全”的形式，形成物业行业的专业服务商。

这些服务商利用其规模优势降低成本又刺激了“大而全”的公司将自己的某些业务交与专业服务商。

使“大而全”的公司全力做“大”。

这样，物业管理行业将实现管理层和作业层的分离，使作业层，包括电梯、保洁、绿化等逐步实现专业化。

物业管理公司成为服务集成商，即专业服务的搜集者和整合者，物业管理企业不再直接向业主提供有形服务，而是通过管理能力整合专业公司，为业主提供服务。

四、物业管理业发展面临的不利因素

1、企业经营缺激励，服务行为不规范

虽然目前我国有众多的物业管理服务企业，但其中85%是开发商的子公司，10%是由房管站转制，独立的专业物业服务公司只有5%左右。

由于众多的物业公司不能做到“自负盈亏、自主经营”，还停留在为销售服务、为转移发展商责任的阶段，缺乏激励机制，物业企业和员工服务行为不规范，影响管理服务质量进而影响业主对物业服务的不满和对抗，导致“不缴纳物业服务费现象”的普遍存在，目前我国物业管理服务费欠缴率在15—20%左右，甚至有的小区高达50%以上，严重影响物业企业的正常经营。

2、市场机制不健全，公平竞争难保障

目前绝大多数有实力的开发商都成立了自己的物业管理公司，如广州前30强的开发企业中90%以上的开发商有自己的物业公司，开发商往往利用自己的前期优势和相关法规缺位把自己开发的物业“交给”自己的物业公司管理。

由于缺乏有效的公平竞争机制，其它企业很难介入有物业公司的开发商开发的物业，导致这些物业项目的物业管理服务标准、价格、管理水平缺乏有效的竞争，服务质量很难得到保证和改善。

目前全国范围内1997年以来新开发的住宅小区物业项目中，70%以上由开发商自己的物业公司进行管理。

3、多元服务经营差，收入渠道太单一

物业管理服务应该利用自身的优势开展多元化经营，在为业主提供更多服务的同时，企业广开渠道，拓展企业经营收入。

物业管理服务发达国家如英国的物业企业的总收入中管理性收入只占15%左右，为业主提供广泛的多元化的经营服务项目，经营性收入占85%左右。

而目前我国多数物业管理企业的总收入中服务管理费收入占80%以上，开展多元化经营的前景还非常广阔。

如何根据业主的“衣食住行”来开展多元化经营，将是今后我国物业管理企业发展的一个非常重要的方向。

五、行业风险

1、物业管理的项目风险

物业管理的项目风险主要是物业管理企业接管的物业项目本身存在问题，给物业管理企业经营带来的风险，主要包括：

（1）接管的物业项目缺合法手续，或属违章建筑，物业接管后造成“违法管理”；

（2）开发商与业主之间的纠纷，造成物业管理工作难以开展；

（3）装修管理中的安全隐患及装修监控难以到位；

（4）业主大会、业主委员会未按法定程序成立，使物管企业无法与其合作；

2、收费管理中的风险

物业管理行业存在业主拖欠管理费时间过长、数量较大的风险，且追收业主管理费用成本过高，效果不理想。

3、专业人员短缺、人才流失风险

近年来，由于物业管理规模迅速扩大，加上行业从业人员的工资待遇低、工作强度高、工作压力大，许多从业人员选择了离开，转行到其他条件相对好的行业，致使专业人员供求关系严重失衡。

这种状况先是从高层管理人员开始，逐渐蔓延到基层从事操作的员工，维修人员和秩序维护员的短缺和高流动性问题已经凸显。

此外，物业管理行业还存在装修及超标排污等造成环境污染的风险，企业能力低下、管理失控等原因导致管理危机及经营危机、意外事件及疾病流行等造成的社会性危机以及企业的不安全生产及违规操作造成的人员伤亡及设备财产损害的风险等。

六、行业主要企业情况

1、综合实力TOP10企业

2、管理规模TOP10企业

3、年净利润TOP10企业

数据来源：

《物业管理行业发展报告》