东方秦韵营销推广方案Word文档格式.docx

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在本案中，东方秦韵小高层定位解释如下：

（1）是一个美好的小区，小区内外景观优美，野趣横生，富具情趣，给人以各种不同的美的享受（季节、时点、材质、园林、规划构思之美），能令人“诗意地栖居”；

（2）小区邻里关系和睦，生活模式健康，社区文化优雅，注重可持续发展，能给人身心方面双重享受，是一个生活缤纷、充满生机、梦想与追求的地方；

（3）居住在本小区，能实现人生各种梦想（居住、生活娱乐、健康休闲、增值、教育、发展等）。

东方秦韵小高层住宅定位如下：

1）山水的（选址——规划）；

“山为库，水为财”，山是大地的胸膛，水是天地的眼睛，有山有水才是居住的好地方,东方秦韵选址风景秀丽的秦渠畔,深得中国依山傍水的传统居住精髓。

2）生态的、和谐的（环境）

生命在于回归，东方秦韵注重小区内外园林的营造，尊重自然，在保留小区原有植物的基础上，因地制宜的配搭种植各类植物，建筑用料上使用环保用材，建筑外观采用柔和缤纷的自然色彩，全力体现自然生态之美，景观与建筑的交融式设计，互融互生，为住户创造景致天然的居住环境，也为吴忠增添一道美丽的风景线；

3）缤纷的（设施）

社会越往前发展，人的需求也就越有个性化，每个人每个时段都会有不同的需求，东方秦韵充分尊重客户的需要，在小区设置各类配套设施，包括尊贵会所、商业街、开放式广场等，配套设施完善，满足各种生活需求，享受缤纷生活乐趣，令业主悠哉游哉，足不出户，不暇外求；

4）休闲的（生活模式）

生命是一首诗，东方秦韵提倡的是生活的舒态与写意，早上您可以到健身径跑跑步，或者散散步；

傍晚时分，您可以阳台上与心爱之人浅尝咖啡，共赏晚霞落日，生活是多么的休闲；

5）亲情的（情感）

东方秦韵把小区看成是一个大家庭，以业主成朋友为荣，以您为圆心，以业主为尊，提供个性化的服务，充分考虑业主的各种需求，成为您成功路上的“贤内助”；

6）情趣的、人文的（文化品味）

东方秦韵提倡的是高品质、高品味，巧妙的将欧式人文文化融入小区规划与景观小品上，并有机的实现人景互动，漫步其中，仿如画中，万千美感，只可意会，妙不可言。

7）简约的，尊贵的（建筑设计）

东方秦韵建筑结构轻盈，采用简洁的外观设计，线条简洁，体态优美，用材节省，东方秦韵以您为尊，素雅端庄的外观用色，一梯三户，超大采光面，窗含万里景，户盈清堂风。

8）立体的（景观）

东方秦韵景观应该是立体的，第一层水岸景观，第二层小区主轴景观，第三层组团景观，第四层庭前屋后景，处处有景，方方有胜。

附：

为丰富并精确东方秦韵的显性特征，以上各点均须相应部门以专业化的语言予以补充完善,务求令项目的色彩,外观,服务,设施等每一方面均带有浓郁的东方秦韵特征。

1、项目定位：

根据前述建议小高层定位为：

——东方秦韵美景住宅贴身式泛会所服务

即项目拥有优美的自然景观和园林景观，提供安详宁静的生活空间、文化氛围和贴身式多样化康体服务。

2、客户定位

以40-45岁私营业主、高层管理人员（社会精英人士）为主，30-35岁一般白领阶层为辅。

他们事业有成，追求生活享受。

原因：

3项目优美的外环境——水岸景观，不可替代的自然资源（秦渠等）。

4宏大规模，12万平方的占地规模，完善的生活配套，极聚人气，生活气氛浓郁，成熟居住小区。

5人性化规划设计，气派轩昂的楼宇外观，户户朝南，窗窗有景。

6独具匠心、浑然天成的主题园林景观，文化气氛浓郁，人景互动，真正实现以客人为本。

7提倡健康休闲的生活模式，无所不在的运动设施，文化小品，充满生机的高雅文化社区。

四、高层推广思路——实景营销

据调查，吴忠市客户了解的是高层住宅的表面情况，但对其优势则不甚了了，“眼见为实”是这部分客户的最基本心理特征。

所以本项目在推广高层时，应尽量降低甚至消除其负面考虑，全面充分的向客户展示其正面的形象，建议项目营销推广采用实景营销的手法，在整个高层小区项目开售时通过销售物料将项目入住后的情景再现在市场面前，让客户提前直接的了解本项目。

2设置泛景观样板房及人性化的看楼服务

1）在高层的第六层整层做东方秦韵的示范单位，建议以尊贵豪华型、时尚简约型、现代前卫型装修风格、让买家感觉是我在住这房子。

而不是用它来被人观赏和展示给人看的功能，当然要满足引导、刺激成交的功能。

当买家走进屋子时，要有一股直逼心灵的震撼扑面而来；

2）在第五层做交楼标准，以便买家对未来住房时作装修设计参考；

3）设计看楼路线，力求做到看楼路线景观优美、安全方便以便来规避项目景观死角；

4）设置导示看板，标明示范单位的楼号、楼层、房型、建筑面积、实用率、套内面积、售价、装修风格建议、东方秦韵生活场景展示等销售必备要素；

四、整合推广策略

1、 小高层推广阶段与主题安排

销售时段

起止时间

推广内容

推广主题

启动期

4.1-4.16

准备销售物料

发现“东方秦韵”

强销期

升温期

4.17-5.24

1）环境之尊——推广项目东方秦韵的外部居住环境及泛会所功能；

2）“走进东方秦韵，领略一种视野，预约未来”5月17日产品促销活动；

3）“走进东方秦韵，成就一种喝彩”5月24日产品促销活动；

走进“东方秦韵”

加温期

5.31-6.7

1）居住之尊与生活娱乐之尊——推广项目东方秦韵的居住品质（住房居住质量、先进用材等）及泛会所教育、文化沙龙功能（会所功能部分启用）

感受“东方秦韵”

沸腾期一

6.8-8.8

1）自然环境与居住（高层样板房）、文化之尊——推广项目东方秦韵的内部居住环境（高层园林环境开放）

体验“东方秦韵”

沸腾期二

8.9-9.19

1）居住之尊与文化服务之尊——推广项目东方秦韵的内部居住环境、泛会所文化沙龙活动及服务；

享受“东方秦韵”

沸腾期三

9.20-10.30

1）推广项目东方秦韵的综合素质与品牌（项目完工、入伙）、泛会所文化沙龙活动及服务

持销期

11.1-12.30

扫尾盘

根据项目定位，建议围绕主题分阶段进行全面的推广，具体分为5大主题6个阶段：

62009年4月17日前，于这段时间内，所有前期制作具体完成，包括：

展板、宣传电视片及媒体广告等设计制作，全部准备就绪；

并发布“发现东方秦韵”户外广告。

72009年4月17日至24日，于这段时间内，以“走进东方秦韵”为主题展开基本宣传活动，系列化宣传推广项目的自然美、建筑美、园林美、景观美等，可与项目的开放日系列主题活动相结合开展。

发报媒体广告，所有公关造势活动密锣紧鼓地进行。

82009年6月初起以“体验东方秦韵”为主题，宣传业主的各项权利，如诚信承诺，泛会所的跨地域服务功能等；

92009年7月起开放小高层样板示范单位，进行广泛媒体宣传。

102009年8月起，以“享受东方秦韵”为主题，随着小区配套设施到位、开放及入伙，宣传尊贵、非凡的社区生活；

广告主卖点诉求：

在宣传推广上，我们将规避高层以下劣势：

a）小高层建筑成本高，楼价高；

a） 由于小高层有电梯，b） 电梯等候间，c） 需分摊的公用面积多，d） 实用率低；

e） 小高层整体建筑面积小，f） 活动面积小；

g） 小高层使用电梯，h） 分摊费用及物业管理费高；

i） 小高层供水、消防、防雷的缺陷；

j） 容易形成风口、遮阳；

宣扬小高层以下优势：

a） 位于小区最佳位置，b） 观山观水观江；

c） 采用剪力墙设计，d） 抗震e） 、抗风、抗压能力强；

f） 房型十分合理，g） 大开间设计，h） 满足个性化装修需要，i） 实用性强；

j） 居住环境好，k） 蚊虫少，l） 视野开阔；

5、媒体宣传策略

针对吴忠市目前媒体及客户浏览状况分析得知，本地无一家或两家媒体成为主流媒体，消费者对媒体关注程度较低。

由于项目已有相当高的知名度，本年媒体运用将采用立体交叉发布法，以户外媒体为先锋，以主题活动为核心，以客户联谊为突破口，注重口碑传播，人际传播，平面媒体和电视媒体只为辅助。

小高层作为新生事物，首次进入市场时应在宣传推广上加大力度。

在以主题活动为核心的前提下，可重点借助系列新闻稿的形式向社会推广本项目所独有的外环境、内庭园林、主题园林、泛会所、文化沙龙讲座等方面的优势。

新闻稿主要以“东方秦韵”三大系列内容为主，辅助以相关的新闻跟踪报道，如工程进度,活动花絮、活动评价等。

6、主题活动

（1）5月：

中下旬举行客户联谊活动，小高层产品促销活动

目的：

吸引市场注意力，利用新推单位，消化剩余多层单位。

（2）6月：

六一文娱活动，会所开放日、多层样板园林开放，

强化项目香格里拉式的内外环境，消化部分客户，宣传小区生活文化及会所泛功能。

（3）7月：

小高层建筑中层样板房开放，客户联谊活动，质量活动月

强化项目东方秦韵的内外环境，居住品质，宣传小区生活文化，消化剩余多层单位。

（4）8月：

物管服务月，客户联谊活动，质量活动月

完善项目东方秦韵的内外环境，居住品质，宣传小区生活文化，消化剩余多层单位。

（5）9月：

会所商业街全面开放（美食月、啤酒节），客户联谊活动

强化项目东方秦韵的内外环境，居住品质，宣传小区生活文化，消化剩余多层单位，推出二区多层单位。

（6）10月：

多层入伙活动，物管业主联谊会、客户联谊活动，体验物管活动

强化项目东方秦韵的内外环境，居住品质，宣传小区生活文化，消化所有多层单位。

（7）11月：

工程提前完工表彰仪式，业主趣味运动会比赛

强化项目居住品质，宣传小区生活文化，消化所有多层单位。

9、促销措施策略

在不同的期间提供相应的促销措施，6月7日高层开售时提供会员折扣1%（通过高层产品推介会上招募限额会员）,其余促销期间促销措施另行商定.

本案期望通过以上的策划整合，能够唤起买家购买高层的欲望，改变原有居住观念，为顺利完成项目全年计划指标而努力。