建业住宅集团项目可行性策划书Word格式文档下载.docx

建业住宅集团项目可行性策划书Word格式文档下载.docx

《建业住宅集团项目可行性策划书Word格式文档下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《建业住宅集团项目可行性策划书Word格式文档下载.docx（37页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

TG2007-01号和TG2007-02号宗地整体出让。

2、项目宗地产权历史变迁及现状资料

01号宗地和02号宗地均系南阳市新旺氯碱厂的厂区用地，由于该厂污染严重，且位于市区人口密集地，故多年前就被列为市重点拆迁单位，目前，新厂区已经初步确定，由于拆迁费用及建立新厂区花费数额较大，而该厂又缺乏资金，所以，经南阳市人民政府批准，南阳市土地局决定以挂牌方式出让这两块宗地，用出让土地获取的资金用于新旺氯碱厂的拆迁。

3、交通通条件

01号和02号宗地临近建设路、独山大道和明山路，建设路属于南阳市区重要的交通道路，宽30米，商业氛围浓厚，它西至车站路，东至滨河路，真可谓西通交通咽喉，东达白河胜地。

独山大道属于市重点形象道路，南至滨河路，北至312国道，宽90米。

明山路是南阳市新修的一条道路，宽25米。

距风景秀丽的白河游览区仅1000米距离，距市中心1500米之遥。

4、环境条件

由于项目宗地附近有酒精厂，时常散发酒糟味，空气受到污染，另外，驶往酒精厂的拉料车和煤车经常挤涌在建设路，产生一定的噪声污染。

在01号宗地西南角是一块规划中的城市公共绿地，向东1000米处是风景宜人的白河湿地公园，视野开阔，空气清新。

5、项目所处城市区位优劣势，公共配套与生活服务设施完备情况

宗地所处区域为未来的政治、经济、文化和商业中心区域，具有较大发展潜力，项目周边有宛城区法院、宛城区检察院、南阳市地税局、南阳市一中、金东苑超市、联通营业大厅、建设银行、白云宾馆、大河人家酒店、商业银行、明珠鞋城、服装城等生活配套设施。

6、城市规划方面的因素

（1）规划设计条件

两块出让宗地的土地性质均为城镇混合住宅用地，规划控制标准分别为：

TG2007-01号宗地：

建筑密度：

不大于18%；

容积率：

不大于2.7；

绿地率：

不小于35%；

④建筑高度：

高层建筑控制为20层；

⑤商业用地面积面积为18000平方米。

TG2007-02号宗地：

不小于35%；

④建筑高度：

高层控制为16层；

⑤商业建筑面积占总建筑面积的20%。

（2）地块周边现状与规划

01号宗地东侧为已停产多年的市第二化工厂，目前建筑物大部分用于租赁，南侧为天冠集团的土地用地，用途尚不详；

02号宗地西侧为一待拆迁的家具广场，规划为一大型农贸市场，东侧为居民区，建筑物较为陈旧。

7、市政基础设施条件

污水、雨水、自来水、道路、电力、电话、有线电视、天然气、集中供暖等基础设施建设使用状况良好，均邻地块附近，管径及容量尚在调查中。

8、土地获取成本

（1）TG2007-01号和TG2007-02号宗地整体挂牌出让，竞买保证金为2000万元人民币、竞买起始价为15250万元人民币、每次竞买的增价幅度未作规定，土地成交价款包括拆迁补偿费和土地出让相关税费。

（2）其他方式获取的土地须依实际情况估算土地获取成本；

（3）土地实际交易价格的付款时间与付款方式。

出让宗地因拆迁所至，交地期限为一年，受让人可分期支付成交价款：

第一期在2007年4月15日钱付款达成交价款的60%，TG2007-02号宗地交付使用；

第二期在2007年8月15前付款达成交价款的80%；

第三期在2008年2月15前全部付清成交价款，TG2007-01号宗地交付使用。

宗地综合素质评价。

二、土地权属状况

1、土地权属状况；

2、当前土地所有者的背景、合作态度及合作开发条件。

TG2007-01号和TG2007-02号宗地已由南阳市人民政府收回挂牌出让，这两块宗地当前的所有者为南阳市新旺氯碱有限公司，由于该厂污染严重，且发展规模受地块所致约，故被市政府列为重点拆迁单位，通过初步与新旺公司接触觉察，上层领导的合作态度非常诚恳，若对员工拖欠的工资及“三金”能够及时兑付，职工们也表示赞成合作。

这两块宗地已经发布拍卖公告，合作开发条件为：

成交价款包括拆迁补偿费和土地出让相关税费。

三、拿地方式及法律事务评估

1、拿地方式主要土地出让.

2、法律事务评估内容包括：

两宗土地的拿地方式为挂牌出让，符合现行法律法规，土地原所有者存在的最大隐患是拆迁是否顺利，能否按期交地，其次为是否有能力安抚职工不满情绪。

四、市场状况

（一）城市基本情况

1、城市社会经济发展状况

主要包括：

国内生产总值、国民收入的发展状况，能源和资源状况，城市环境状况，城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分，社会固定资产投资状况，金融、证券市场情况，商业零售与贸易状况，居民消费结构，居民储蓄和信贷情况，社会文化教育状况等。

南阳古称宛，位于河南省西南部，北靠伏牛山，东扶桐柏山，西依秦岭，南临汉江，为三面环山、南部开口的盆地，因地处伏牛山以南、汉水以北而得名。

现辖1市、2区、10县，总人口1069万，总面积2.66万平方公里，在河南省18个省辖市中人口最多、面积最大。

南阳是一个文化大市，历史文化悠久，是全国64个历史文化名城之一。

南阳是全省最大的北方水域，具有明显的过渡性气候特征，年均降雨量800～1000毫米。

南阳是我国矿产品最为密集的地区之一，也是全省最大的生态旅游大市。

南阳是全省的农业大市之一，农业基础较好，素有“中州粮仓”之称。

正常年景，南阳粮食总产约占河南省11%、全国1%；

棉花产量占河南省20%、全国3%；

油料产量占河南省13%、全国3%；

肉类产量占河南省10%、全国1%以上。

有6个县市区是国家商品粮、棉基地，3个县区为国家优质棉基地。

南阳黄牛居全国五大优良品系之首。

南阳是全省的工业大市，工业经济总量位居全省第二，拥有各种经济类型工业企业13万多家，其中国有及年销售收入500万元以上工业企业900多家，大中型企业近百家，酒精、石油、胶片、中西药、纺织品、防爆电机、卷烟、水泥、汽车配件等工业产品在全省乃至全国占有重要位置，“娃哈哈”、金星啤酒、APP、德力西等外地大企业纷纷落户南阳市。

南阳基础建设日新月异，境内焦枝复线铁路纵贯南北，已经建成开通的宁西铁路横穿我市7个县区，南水北调中线工程已经开工，许平南高速公路已经建成、南邓、南坪等几条高速公路正在建设中，南阳飞机场为全省三大民用机场之一。

国家级两条通讯光缆干线在南阳交汇。

南阳电力充足，鸭河口火电厂和蒲山电厂装机容量分别为2×

35万千瓦、2×

12.5万千瓦。

南阳城市建设步伐加快，供水、供电、道路建设及园林绿化等城市基础设施建设发展迅猛，城市服务功能大大增强，先后被命名为“全国造林绿化十佳城市”、“全国城市环境综合整治优秀城市”、“省级园林城市”和“国家园林城市”。

南阳经济总量在全省居靠前位次，国民经济蓬勃发展，2005年全市国内生产总值完成892亿元，增长15．6％，人均GDP突破1000美元，城镇居民人均可支配收入7831元，增长13．2％；

财政总收入由50亿元；

农民人均纯收入2495元，增幅达17．6％，全市综合经济实力和整体竞争能力逐年增强，县市综合经济实力在全省的位次有所提高。

2、城市发展总体规划及项目所在区域城市功能、区域建设发展规划。

（1）2007年南阳市经济社会发展主要预期目标

全市生产总值增长14％以上，一般预算收入按可比口径增长14％，全社会固定资产投资增长19％以上，城镇居民人均可支配收入增长9％，农民人均纯收入增长7％，人口自然增长率控制在6．5‰以下，城镇登记失业率控制在4％以内。

（2）城市化发展预期目标

南阳中心城市规模2010年预期达到100万人、120平方公里；

2020年，达到200万人，230平方公里；

远景发展规模人口达到300万人，面积达到380平方公里，同时构建核心城市群，相应发展周边卫星城。

中心城区则采取“带状＋板块”的组团式发展模式，即以白河两岸为城市发展核心区，向两翼纵深发展，形成商贸居住、行政文化、工业物流、科技教育等8大功能区。

（3）2006年度城市发展重点和方向

做大做强中心城市，实施“一体两翼”发展战略。

以中心城区为主体，积极申报、创建油田官庄区和电力基地鸭河区，加快发展壮大中心城市，增强其对全市的辐射带动能力。

加快城市建设，实行区块突破。

加快工业园区、物流园区、大学园区、独山风景旅游区建设进度，启动行政新区建设。

延伸干线道路，完善路网结构。

重点抓好迎宾大道、张衡路东延、北京路南延、岭南高速连线、312国道城区段和白河大桥改造等路桥工程。

加快南阳府衙等区域改造步伐，抓好“城中村”改造试点。

建成白河第一橡胶坝，启动梅溪河综合整治工程。

继续实施绿洁畅亮美工程，切实搞好主次干道、社区庭院绿化和背街小巷硬化。

项目所在区域城市功能为：

未来的南阳市行政、经济、文化中心。

区域建设发展规划：

商业居住集中地。

3、政治环境评估

政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规、社会稳定程度等。

一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。

_

南阳市政府在2007年初组建了新的领导集体，以黄兴维为首的领导班子思想观念开放创新，办事效率高，政策法规健全，社会团结和谐，稳定程度良好，给南阳市的房地产开发创造了良好的政治环境。

（二）房地产市场状况

1、房地产市场总体发展概况

（1）一级市场土地出让情况，包括政府土地储备情况，土地出让数量及其规划用途，土地价格，土地出让金收缴情况；

南阳本地房地产土地一级市场发展较为缓慢，市国土资源局局长在2005年度全市国土资源工作会议上的讲话中提到：

“……2005年，全市共出让土地208宗，1768亩，向市财政上缴土地纯收益1.95亿元，创历史最好水平……”。

实际上05年度出让的土地中用于房地产开发的仅有220亩左右，挂牌出让宗地仅为4块，占出让土地总额的12.40%，这些土地的挂牌价格总额为1.21亿元。

而“……05年度南阳房地产共有102个住宅建设项目，施工面积达153.28万平方米……”，由此可以看出南阳土地一级市场在本地房地产开发中所占的比重是较轻的，这也为我公司的下一步发展设置了一定的障碍。

（2）全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构；

2005年，南阳市共完成102个住宅建设项目，施工面积153.28万平方米，总投资15.57亿元，同期分别增长35.77%和35%；

其中中心城区建设5个经济适用住房小区，投资2个亿，完成施工面积30.2万平方米，向社会提供经济适用住房2180套，为年度目标的117%。

05年全年办理房屋产权登记发证3.1万户，面积710万平方米；

房地产抵押登记7560起，面积199.7万平方米，借款发生额10.36亿元，房产交易1.6万起，交易额15.2亿元，面积178万平方米；

为各级财政代征契税等4300万元，同比增长60%；

房屋租赁备案10449件，面积54.3万平方米。

据相关调查资料显示，2005年南阳市城镇居民人均可支配收入达到7831元，人均消费支出达到5283．1元，其中人均购建房支出达到1071．5元，比2000年增长了19．89倍。

目前，南阳市城镇居民人均住房面积达到28．7平方米，比5年前增加了8．75平方米，超过