南昌大润发选址方案研究Word下载.docx
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省会城市或中心城市
城区常住人口100万以上,年人均消费支出6000元以上2.商圈条件
一级商圈:
位于城区密集居民住宅区,3公里以内常住人口50万以上,紧邻城市主干道,有8条以上公交线,店面日均人流量
8万以上。
二级商圈:
位于城区密集居民住宅区,3公里以内常住人口30万以上,紧邻城市主干道,有6条以上公交线,店面日均人流量6万以上。
三级商圈:
位于城区居民住宅区,3公里以内常住人口20万以上,紧邻城市主干道,有4条以上公交线,店面日均人流量4万以上。
3.竞争条件
竞争对手3公里内竞争对手不超过2家。
4.物业条件
使用寿命:
结构使用年限>租赁期限。
结构改造:
在国家规范许可范围内,满足经营需求。
·
建筑物结构:
框架或排架结构。
层高:
5米。
柱距:
8米×
8米。
楼面载荷:
卖场4千牛/平方米,库房5千牛/平方米。
总建筑面积:
12000平方米。
单层建筑面积:
多层建筑面积:
6000平方米/层。
地面停车场面积:
2000平方米。
地下停车场面积:
8000平方米。
库房面积:
办公区面积:
600平方米。
卸货区面积:
300平方米。
卸货平台:
高度0.8米,面宽:
8米,进深:
卸货通道(消防通道)宽幅:
3米。
能源供应:
经营方独立开户,用电量0.12千伏安/平方米,其他根据规范可满足经营需要。
5.合作方式租赁,期限20年。
(二)大润发八一店选址分析
1997年4月,大润发进军中国大陆市场,设立「上海大润发有限公司」及「济南大润发有限公司」等公司,分别在中国大陆华东、华北及东北地区的重点城市设立量贩店。
南昌大润发八一店于2008年12月16日开张,距今三年半,一直保持着较大的竞争力,与南昌沃尔玛八一店分庭抗礼。
1.南昌的商业条件
南昌位于中国江西省中北部,是江西省省会,中国长江中下游地区特大中心城市,中国最重要的综合交通枢纽和现代制造业基地,是繁华的现代化大都市和世界十大动感都会之一。
2010年末全市户籍人口504.3万人,市区常住人口258万。
新华网数据显示,2012年南昌农民人均纯收入达8484元,增长17.9%。
城镇居民人均可支配收入为20741元,同比增长13.5%。
2.东湖区八一路店商业条件
(1)地理位置
东湖区是省会中心城区,有许多名胜古迹和闻名遐迩的人文景观。
南昌著名的“豫章十景”胜迹在我区就有“滕阁秋风”、“苏圃春蔬”、“东湖晓月”、“章江晓月”、“龙沙夕照”、人民公园、动物园、百花洲、青山湖游乐场、古代名刹佑民寺、江南名楼滕王阁、八一起义和八一广场旧址;
还有大安寺、杏花楼、钟鼓楼、宁王府、八一大桥、贺龙指挥部、叶挺指挥部、朱德军官教导团、江西省革命烈士纪念堂、省博物馆、省科技馆等吸引了广大四海宾客。
区内驻有省、市党政军领导机构及中央、省部属单位,并驻有江西师范大学、江西医学院等高等院校,是全省政治、经济、商业、交通、文化、教育、科技、信息、医疗卫生的中心,是南昌市的一个重要行政区。
2004年10月区划调整后,全区居民12.30万户,44.64万人。
面积18.35平方公里,人口密度为24327人/平
方公里,市场前景很好。
大润发
距离大润发八一店仅400米的八一广场,位于南昌的心脏地带,是世界上最大的城市中心广场之一,是南昌市和江西省政治、经济、文化等活动的重要场所。
八一广场集万宠于一身,文化、商贸、娱乐、休闲、餐饮、服务等各展魅力,是通往城市四方的直通大道,是南昌市民活动的中心。
作为南昌十景之一被列为必到之处的八一广场,以极大的人流量和知名度吸引游人观光游览,有将给大润发带来极大的商机。
图1.0大润发地理位置图
图2.0大润发地理位置简图
(2)附近居民
恒茂国际华城是大润发最近的一个常住人员聚集地,总占地面积是16万平方米,建筑面积是50万平方米,集现代高科技时尚住宅、10万平方平精品购物街、5000平方米VIP名流休闲会所、地中海风情景观于一体的复合型国际社区。
恒茂国际华城总共分了南北两区开发,南区有12栋高档住宅楼,北区有12栋甲级写字楼和商业住房。
目前已经租售完毕,整体人口密度大。
另外大润发靠近南昌长运大厦、南昌广播电视大学、南昌大学第四附属医院等公共基础设施,加之附近宾馆、酒店林立,是不可多得的客户源。
(3)交通情况
距离大润发超市约1.5公里的八一广场北站是南昌市公交车停靠最多的站台,有机场公交1线(空调)、旅游1线(空调)、2路内环(空调)、2路外环(空调)、6路(空调)、10路(空调)、11路(空调)、22路(空调)、26路外环(空调)、26路内环(空调)、88路(空调)、
202路、205路(空调)、208路外环(混合)、208路内环(混合)、302路内环、302路外环、303路(空调)、315路(空调)、703路(空调)、704路(空调)、705路(空调)共计22路公交车停靠。
来往行人众多,交通非常方便。
顾客从八一广场北到大润发店步行约需要10分钟。
停靠在大润发超市5分钟步行范围内的有
238、503、232、205、220、231共计6路公交车。
极大的方便了顾客的购买。
(路线图未找到,仅以地铁路线图代以表示交通情况)
大润发附近有车位1800个左右,其中1500左右地下车位,地上车位300个。
自驾车购物的可行性非常高。
大润发还有自己的免费购物巴士,共计线路13条,覆盖了南昌市的主要片区。
班车准时,站点少,速度快,吸引了较远距离的顾客前来购物,更体现了大润发便民性。
除此以外,规划中的南昌地铁运营图更加八一广场站列为重点,大润发1公里范围内设有停靠点,见图3.0.
图3.0南昌地铁路线图
由此可见,大润发八一店的交通还是非常方便的。
(4)周边其它商业设施
a.银行:
中信银行、光大银行、中国邮政储蓄银行、中国建设银行等在大润发附近设有分行,并带有ATM自动取款机,顾客消费非常方便。
b.餐饮:
大润发附近有恒茂星时尚酒吧一条街,而且有美食城。
具体的餐饮企业有麦当劳、尊品牛排、天安食府、香港正传、台北牛肉面、贝斯特、金汉斯自助烤肉、卡伦比亚咖啡厅、绿滋肴特产专卖店等。
民众在吃饭之余进行购物兴致高,将给大润发带来巨大客户流。
c.休闲、娱乐:
附近有南昌首屈一指的方糖量贩式KTV、健身会所、万达国际影城,吸引很多人前往消费。
d.电子、电器:
在距离大润发1公里不到处有东方电脑城、新大地电脑城,这两个电脑城是广大人购买电子产品的首选,人流量打。
同时,苏宁电器、国美电器距离大润发200米不到,这两大电器城巨头对大润发的影响深远。
总之,以八一广场为中心的商业圈,每天吸引了众多的消费者,大润发地理优势非常明显。
(5)周边竞争商家
位于八一广场北部的沃尔玛、财富购物广场,位于八一广场西南部的丽华购物广场是大润发周边较大的竞争商家,尤其是沃尔玛和丽华购物广场。
沃尔玛和丽华购物广场和大润发一样,都是连锁零售商,并且都致力于大型连锁购物广场的投资与发展,集购物、休闲、小吃为一体,汇集国际国内知名品牌商品,内有百货、服装、金银饰品、钟表眼镜、大小家电、照相器材、文化办公用品、体育健身器材、手机等商品、还设有大型超市、肯德基、国内外风味小吃等。
顾客对沃尔玛以及丽华购物广场商品齐全度以及商品质量评价较高。
但是沃尔玛人流量过大,购物拥挤,而且商品摆放局促,过道略显狭窄,购物环境欠佳。
丽华购物广场商品价格偏高,服务质量也有待提升。
(三)选择东湖区八一路的可行性分析
对照于前面提到的大型连锁超市选择标准,一次比较如下:
1.城市规模
南昌是江西省省会,2010年末市区常住人口258万,周边3公
里半径范围内居住人口约49万,加上商圈辐射到的乡镇,潜在的消费总人口高达70万。
城镇居民人均可支配收入为20741元。
均符合标准。
2.商圈条件
大润发八一店位于东湖区八一广场附近,是南昌市经济中心和人口密集区,2公里以内常住人口10万以上,紧邻城市主干道八一大道、广场南路、孺子路,有22间接条公交线,6条直接公交线。
属于一级商圈。
对手3公里内竞争对手不超过2家。
3公里内,主要竞争对手就是沃尔玛八一广场店和丽华购物广场,未超过两家。
符合标准。
4.物业条件
大润发位于广场南路333号,单层面积8000平方米、三层面积为24000平方米。
四层的购物广场包括地下一层停车场,地上二层和三层的大卖场,地下停车场共有300个停车位。
楼层高度目测为6米左右。
这些都符合标准。
但有部分数据无从调查,例如露面载荷、库房面积、卸货区面积等,均得不到数据,难以进行比较。
综上,大润发八一路店选址均符合大型连锁超市选择标准,具有较高的可行性。
(四)地址选址择的优缺点
1.优点:
地理位置优越:
靠近八一广场及南昌商业中心,同时恒茂国际华城小区固定的居民是大润发固定的客源。
拥有免费地下停车场300个,这个是大润发相比沃尔玛和丽华购物广场不可比拟的优