某地区大型商贸会展中心建设项目建设可行性研究报告Word格式.docx
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编制单位：
湘潭工程咨询公司
法人代表：
马成钢
证书编号：
工咨乙12220070014
发证机关：
国家发展和改革委员会
湘潭工程咨询公司是经湘潭市人民政府批准，于1996年成立，是具有全国第一批由国家发改委颁发的乙级工程咨询资格证书机构，公司聘有各类专业咨询专家50余人，其中具有高级职称的30余人，国家注册咨询工程师9人，拥有各种多媒体制作印刷平台现代设备，固定资产80余万元，五年来完成咨询项目500余项，以优质服务享誉社会。
近2-3年来，每年都有项目获某某省优秀工程咨询成果二、三等奖，在社会享有良好的诚信度和知名度。
为了做好某某市联盟商贸会展中心建设项目的前期工作，某某市望春门办事处联盟村村民委员会委托湘潭工程咨询公司承担本项目的可行性研究任务。
我公司即组织有关专家及技术人员进行调查研究，通过实地调查，广泛征求业主及有关部门的意见，收集相关资料信息，对项目进行认真论证、分析评价，于2009年十二月完成报告的编制，供审批部门决策参考。
三、项目提出的理由与过程
由于联盟村地处某某市主城区北部、正在兴建的红仑新型工业区南端，该村大片集体土地都将面临着因城市的扩容而征收。
为安置农村剩余劳动力、富裕村级经济，联盟村村支两委研究决定在某某新汽车站旁筹建一座商贸会展中心，为失地农民创造就业机会。
该项目的建设，符合某某市委市政府提出的“群众居住条件有改善，生活水平有提高”的安置指导思想，结合了该村得天独厚的地理优势和市场需求，必将得到市人民政府和各级职能的认可和支持。
四、可行性研究的依据及范围
1、可行性研究的依据
1）某某市城市总体规划；
2）某某市红仑新区控制性详细规划；
3）某某市国民经济和社会发展“十一五”规划；
4）国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参考》（第三版）；
5）工业与民用建筑可行性研究深度要求；
6）各专业技术规范；
7）建设单位提供的各项基础资料。
2、可行性研究的范围
依据国家有关政策、法规，对项目建设的必要性、建设内外部条件、市场研究、建设内容与规模、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。
五、项目概况
1、项目拟建位置
本项目位于某某市红仑新型工业区南端、三二○国道绕城线与高速公路连接线交汇处，是新老城区交通联系的咽喉之地。
东邻正在兴建的国家二级站——某某新火车站北广场，西毗市城乡客运中心和高速公路连接线，北倚正在崛起的红仑新型工业区，南临即将新建的三二○国道绕城线和市商贸物流中心。
2、建设规模与目标
本项目规划用地面积为30亩，规划建筑总面积约3.92万㎡。
项目建设内容包括商贸市场、大型展厅、会议中心、餐饮接待、商务旅馆五大功能部分。
3、主要建设条件
该地块地势平坦、道路便利、电力充足、水源丰富，是某某市人物、物流、信息流主要集散地，有得天独厚的地理优势和市场优势。
（1）交通情况
项目区毗邻某某市新汽车站，周边有火车站北广场、货场和市商贸物流中心，地块临高速公路连接线和三二○国道绕城线，交通运输十分方便。
（2）公共设施条件
项目区周边的高速公路连接线和三二○国道绕城线，都规划布置有电力、通信、给水、排水、燃气等主干管线，有利于项目区的连接使用。
（3）地形地貌
本项目规划用地现状主要为农田，地块方正、地势平坦，有利于项目规划布局和工程建设。
（4）污染情况
周边主要有环保的新型工业区、商业中心、交通枢纽，无污染源。
本项目建设和运行过程中将采用有效的保障措施，项目无“三废”排放，不会对环境产生负面影响。
（5）危险源情况
项目区内没有高压线通过，周围5公里内没有放射源和易燃、易爆的生产间和储存间。
4、项目总投资及效益情况
项目总投资4998.22万元，其中：
建设单位自筹资金3498.22万元，申请银行贷款1500万元。
项目建设期计划按3年划分。
（1）经济效益
该项目总收入为6855.00万元，总成本为5340.97万元，可上缴税费达722.55万元。
税前利润760.88万元、税前投资利润率为15.22%；
税后利润570.66万元，税后投资利润率为10.46％。
该项目内部收益率10.46％，财务净现值（基准收益率为8％）119.72万元，投资回收期2.48年（含建设期），可见，该项目具有较强的盈利能力。
（2）社会效益
①、国家增税。
效益分析表明，向国家缴纳增值税326.09万元，交所得税190.22万元。
②、本项目建成后，可安置就业人数2750人以上。
能有效安置失地农民就业、增加农民收入。
③、本项目的建设成功能为红仑新型工业区内企业提供了一个很好的对外展示、商贸、交流平台，促进地方经济快速发展。
六、主要技术经济指标
主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
总用地面积
㎡
20000.00
合30亩
2
规划总建筑面积
39200.00
（1）
一楼商业门面
5500.00
（2）
二楼会展大厅
（3）
三楼商务办公
（4）
4-6商务旅馆
16500.00
（5）
其它配套建筑
1200.00
（6）
地下停车场
5000.00
4
公用停车场
3000.00
5
容积率
1.96
6
建筑密度
%
30.50%
7
绿地率
35.00%
8
建设总工期
月
18
9
建设投资
万元
4998.22
10
销售收入
6855.00
11
总成本费用
5340.97
12
利润总额
760.88
13
税后利润
570.66
14
投资利润率
15.22%
15
净利润率
11.42%
16
全部投资财务内部收益率
10.46%
税后
17
全部投资回收期
年
2.48
七、研究结论及建议
（一）结论
1、项目建设符合国家产业政策。
今明两年我国国家资产投资调控政策总的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需，国家为全面启动房地产市场出台了各项扶持政策，为该项目提供了政策上的支持。
该项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的完整和城市面貌形象的提升。
2、本项目为某某市望春门办事处联盟村村民委员会投资建设的商业房地产项目，对安置失地农民就业、增加农民收入具有重大意义，为加快某某城市化发展进程能作出重大贡献。
3、本项目为红仑新型工业区内企业提供了一个很好的对外展示、商贸、交流平台，对促进地方贸易交流、加快地方经济快速发展具有深远意义。
4、本项目工程估算投资总额4988.22万元，总收入预测为6105万元。
项目所得税后全部投资财务内部收益率为10.46%，全部投资回收期为2.48年，税后净利润570.66万元。
项目盈利可观，财务上是可行的。
5、从项目的敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高经营收入是最为关键。
管理和经营管理，降低基建投资和经营成本，也是提高项目的经济效益的重要途径。
（二）建议
1、资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利实施。
2、本项目是为失地农民创造就业机会，解决生存难题的较好途径，各级政府部门都对此类项目相当关心和支持，在本项目过程中可以立项报批、建设、税收征管等多方面进一步寻求政策支持。
3、从项目诸多方面的研究表明，该项目的投资开发意义重大、切实可行，建议有关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。
第二章
项目建设背景和必要性
一、项目建设背景
1、政策背景
联盟商贸会展中心建设，既是为安置农村剩余劳动力、解决失地农民的就业机会一项民心工程，也是顺应某某经济发展和市场需求而提出的一项富民强市工程。
该项目建设既符合国家法律法规，也可从中央到地方的有关文件中找到充足的政策依据。
（1）符合《2009年中央一号文件》提出的“三农”政策
在2009年年初出台的《2009年中央一号文件》中，提出了“推进城乡经济社会发展一体化”，积极扩大农村劳动力就业，采取有力措施，最大限度安置好农民工，努力增加农民的务工收入。
同时，充分挖掘农业内部就业潜力，拓展农村非农就业空间，鼓励农民就近就地创业。
（2）符合2009年底召开的中央经济工作会议精神
中共中央政治局11月27日召开会议，分析研究明年经济工作。
明年要继续加强和改善宏观调控，保持宏观政策的基本取向，把握好政策实施的力度、节奏、重点，落实和丰富完善应对国际金融危机冲击的一揽子计划，提高经济发展的稳定性、协调性、可持续性。
要促进国内需求特别是消费需求持续增长，增强居民特别是低收入群众消费能力，完善促进消费的政策，保持投资合理增长，完善和落实鼓励民间投资相关政策，加大对“三农”、等领域的支持力度。
要提升开放型经济水平，完善稳定外需政策，促进对外贸易平稳增长，积极扩大进口，提高利用外资水平，促进企业对外投资合作。
要积极推进城镇化和区域协调发展，提高城镇综合承载能力，落实好国家促进区域发展各项规划和政策。
要加快解决涉及人民群众切身利益的问题，加大就业促进政策力度。
（3）符合某某市委市政府提出的大力推进新型城市化政策。
2009年4月，中共某某市委市人民政府出台了《关于大力推进新型城市化的实施意见》。
做大做强城市主体，是某某市推进新型城市化的首要任务。
某某市在推进新型城市化工作会议上提出，要坚持“扩容提质并举”，大力实施“南拓北进”战略，大手笔建设，大力度管理，使旧城改造和东山新区开发齐头并进。
全面扩大城市规模，“扩容”必须放在首位，要拉开城市框架，积极推进东山新城区和工业园区建设。
东山新区将建成某某市政治、文化、教育、科技、金融中心和商业次中心，主要包括以东山书院为中心的文化教育旅游中心、沿江健康生态居住中心以及金融、商业中心等亮点工程。
工业园则主要是红仑新型产业区和东郊皮革产业区，工业园区在城市化建设中将努力建设成为创新型、特色型、环保型、效益型园区。
目前，东山新城建设正有序推进，某某大桥、镇湘桥全线拉通，新老城区开始融为一体。
到2010年，某某市城市化水平达到35%，2015年达到45.5%。
（4）符合某某市委市政府的失地农民安置工作政策
2009年9月9日，湘潭市委常委、某某市委书记李世宏在视察安置工作时，就如何更快更好地搞好安置工作提出了三点要求：
一是要坚持标准。
要始终坚持选址一定要好、广泛征求群众意见、以负责的态度和认真的精神来做好安置工作三个标准，把群众满意放在第一位；
二是要加快建设。
要精心规划、精心设计，加强管理，确保工程质量和建设进度；
三
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