深圳市轨道+物业开发模式分析Word文档格式.docx

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国家相关部门也出台了政策予以支持，《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》（国土资发[2014]119号）及《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（国办发[2014]37号）均提出土地集约化利用，对于轨道交通设施进行综合开发利用[3-4]。

1.2轨道交通发展需要上盖开发支撑

深圳市轨道交通建设保持快速健康发展，2001年开工建设两段线路共19.5km，2011年开通5条线路共178km，2016年开通3条线路，运营规模达到285km。

截至2018年7月，深圳市在建13条（段）线路，共299km。

轨道交通建设大力发展需要上盖开发支撑，二期工程共配置7块土地资源，总计用地面积62.2hm2，建筑面积196.4万m2；

三期工程配置7块土地，总计用地面积153.54hm2，建筑面积496.95万m2。

深圳市轨道交通一、二、三期及三期调整主体工程总投资2603亿元，企业融资（含利息）1490亿元，配置的土地地价约575亿元，开发利润约631亿元，土地开发收益合计约1206亿元，基本实现轨道交通建设资金平衡和可持续发展。

1.3房地产行业发展支撑上盖开发

城市经济发展、土地资源稀缺、外来人口涌入等多种因素造就深圳市房地产市场的繁荣。

截至2018年6月，深圳市住宅平均价格为5.4万元·

m-2，根据开发经验上盖开发盖板造价约为5000元·

m-2，一个盖板平台造价约10亿元，因此，良好的房地产市场有利于支撑“轨道+物业”的发展。

对于房地产市场不佳城市，需要集约化利用土地资源，可以采用上盖文体设施形式，降低荷载及建设成本；

同时，轨道交通车辆基地附近配置一定量“白地”并结合设置轨道交通车站进行综合开发，可实现客流及综合开发收益最大化。

结合深圳市已建成项目经验，对于“白地”的配置应该予以支持，特别是对于车辆基地位于城市中心区域、要求进行高强度开发的项目，需要将剪力墙核心筒设置于“白地”。

车辆基地盖板上方受抗震要求制约，建筑高度限制在50m范围，通过配置“白地”可提高片区的容积率，平衡盖板上方低强度开发，提升项目整体品质，达到车辆基地上盖与“白地”优势互补。

1.4“轨道+物业”承载的使命

“轨道+物业”开发模式较好地解决了轨道交通建设资金问题，缓解企业融资压力，确保轨道交通可持续发展。

深圳市在坚持“轨道+物业”模式前提下，开展轨道交通上盖和沿线物业开发，通过建设经营性物业解决轨道交通建设投资问题，并持有良好地段物业例如商业、高端写字楼及住房租赁等以产生持续现金流，保障后续轨道交通运营期补亏。

2深圳“轨道+物业”的实践经验

2.1土地作价出资政策的制度创新

2008年，深圳市首次通过招拍挂方式取得轨道交通上盖物业土地开发权，市政府以注册资本金形式将按规定上缴的地价及时返还地铁集团，以地价收入和开发所得利润专款用于轨道交通建设的项目资本金和运营补亏。

2011年，深圳市建立轨道交通投融资平台，2013年以市政府文件形式出台了土地作价出资管理暂行办法和实施操作流程，从而理顺了轨道交通设施用地及上盖开发用地分层出让形式和用地出让方式。

该政策的制定由规划国土部门牵头，发展改革委、法制办、财政委、国资委等相关部门配合，形成轨道交通综合开发的纲领性文件。

以该文件为依据，深圳市采用土地作价出资政策共出让7块土地，出让用地规模约70hm2。

土地作价出资操作流程首先由发展改革委根据轨道交通建设确定投融资计划，后续由规划国土委开展综合开发用地研究工作并确定规划设计要点及地价，后续由地铁集团提出作价出资申请，签署三方合同，完成土地出让手续，具体操作流程如图1所示。

在整个开发用地的作价出资过程中，需要地铁集团全程参与并持续跟踪，协助政府部门完善相关手续，保障整个流程顺畅。

图1土地作价出资操作流程

Fig.1Proceduresoflandappraisingandfinancing

2.2开发模式多样化

由于综合开发项目多且受到人员、开发经验、资金成本、风险把控及薪酬待遇等因素制约，在项目开发过程中进行了多元化方式探索，主要集中为自主开发型、代开发+BT型、法人型、协议型、协议合作开发+BT型（见表1）。

自主开发型针对项目规模小、可控性强的项目，采用地铁地产自行开发形式。

合作开发主要针对复杂项目，其操作流程为根据开发项目特征，地铁集团明确开发方案后报政府相关主管部门，确定合作方案后进行公开招标，确定合作方组建管理团队，最后实施项目开发。

合作开发可以发挥招标方和合作方各自在土地、资金、项目管理、销售和招商经营等领域的优势，以合作协议为基础，共同实现轨道交通物业收益最大化，合作开发最主要的特征为共同投资、共担风险、共享利润。

表1各类合作开发模式一览

Tab.1Listofdifferentcooperativedevelopmentmodels

开发模式

特点

优势

劣势

项目

自主开发型

适用于项目规模小、开发难度小、以销售型物业为主的项目

获取项目全部收益；

对项目开发可控；

可进行所得税筹划

承担全部投资及市场风险；

现行体制机制下，项目运作效率不高

蛇口西、深大、车公庙

代开发+BT型

负责全部投资，委托开发商进行开发及BT建设。

适用于预期收益大的项目

获取项目全部收益，利用专业开发商，提升售价，实现项目高品质；

减少工程环节招标，提高开发效率；

存在合作管控风险；

增加了开发成本

前海车辆基地（中信+福建九龙）

法人型

用地权属由地铁集团转移至项目公司，双方作为股东，共同投入、共担风险、共享收益、共同开发

与合作方共同投资，可提前回收部分地价；

市场化运作，项目运作效率高；

与专业开发商合作，提升售价，实现项目高品质；

责权利清晰；

模式成熟

获取项目部分收益且须交纳较多的所得税，不能实现收益最大化；

发生土地流转或股权转让环节的税费，增加了开发成本

塘朗车辆基地（深业）

协议型

双方按协议确定责权利，共同投入、共担风险、共享收益，其中土地不发生转移

对项目可控；

存在管控授权与风险控制的矛盾风险

横岗车辆基地（振业集团）

协议合作开发+BT型

与合作方按协议确定责权利，其中土地不发生转移，合作方进行BT建设

与合作方共同投资、共担风险，利用合作方的实际操盘经验获得更大收益，分散了经营风险；

利用BT方的融资能力，缓解资金压力

引入合作方后，稀释了实际开发收益；

合作管控风险加大

红树湾（万科+中建一局）、北站枢纽C2地块（万科+中建四局）、北站枢纽D2地块（中国中铁+中铁建工）

2.3轨道交通建设与上盖开发紧密配合

轨道交通建设与上盖开发前期研究工作需要同步开展，盖上及盖下规划一体化，处理好城市用地、道路交通、竖向立体交通、工程管线、电梯井、居住配套等多方面问题；

设计一体化，提前进行荷载预留；

巧妙处理平台高差，实现盖上与盖下无缝衔接；

物业管理一体化，盖下为交通设施管理用地，盖上为居住及办公类物业，需要分层管理。

深圳市轨道交通系统在轨道交通建设与上盖开发方面能够实现同步开展，主要得益于其建设总部、物业开发总部、运营总部同属于一个集团公司，涉及接口预留、后续运营管理等问题可有效进行配合、互相支持，降低协调周期及成本，最大化地利用盖上盖下资源。

具体的车辆基地建设与物业开发建设周期匹配如图2所示。

图2车辆基地与物业开发匹配进度图

Fig.2Progresschartforthematchedvehiclebaseandpropertydevelopment

2.4持有优质物业保障持续现金流

在完成轨道交通建设投资后，运营亏损是运营过程中需要重点考虑的问题。

深圳地铁集团在物业综合开发过程中，对后期运营补亏进行研究。

通过借鉴香港经验，持有一定的优质物业，保障后期持续产生现金流，弥补运营亏损。

在建及拟建项目中，持有经营性商业物业150万m2，包括酒店、商业项目及高端写字楼。

同时，通过成立全资子公司商业管理公司专注负责物业运营，以实现持有商业物业的集约化、专业化、市场化；

积极探索资产证券化模式，从物业经营平台逐步转变为资产经营平台。

对于持有的优质物业，预计未来年均经营收入将超过15亿元。

3国家及深圳市相关政策变化

2016年国家八部委下发《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规[2016]20号）[5]，在严格国有土地开发利用和供应管理方面提出，支持各地以土地使用权作价出资或者入股方式供应标准厂房、科技孵化器用地，为小型微型企业提供经营场所，促进大众创业、万众创新。

2017年3月7日，《国务院办公厅关于进一步激发社会领域投资活力的意见》（国办发[2017]21号）[6]提出医疗、养老、教育、文化、体育等领域新供土地符合划拨用地目录的，依法可按划拨方式供应，支持市、县政府以国有建设用地使用权作价出资或者入股的方式提供土地，与社会资本共同投资建设。

上述两文件均对土地作价出资政策做出规定，仅适用于公益性质类开发，对于“轨道+物业”经营性用地并未明确。

结合上述两文件及深圳市委市政府的工作安排，深圳市规划国土部门对土地供应管理进行了研究，发布《深圳市人民政府关于完善土地供应管理的若干意见（征求意见稿）》[7]，并同步启动土地作价出资暂行办法的修订工作。

国家及深圳市相关政策的变化直接对轨道交通综合开发产生直接影响，特别对土地作价出资对象进行了规定，强调该政策主要用于公益性质类的用地。

同时，《中华人民共和国物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

上位规划法及政策的变化造成未来轨道交通综合开发经营性用地需要通过招拍挂等方式获取，采取该模式将增加税收流转费用，间接增加上盖开发成本。

同时，采用公开招拍挂出让用地将出现其他地产企业摘取的情形，由于存在获取土地不确定性及用地招标流程时间过长，造成轨道交通建设与物业开发存在设计对接不顺畅，不利于建设与物业开发的协调发展。

4深圳“轨道+物业”开发面临的挑战及应对策略

4.1面临的挑战

4.1.1车辆基地选址越来越困难

深圳市土地资源稀缺，未来上盖物业开发受城市总体规划、土地利用总体规划、基本生态线、工业区块线等城市规划方面的制约，加上轨道交通沿线土地整备越来越难，车辆基地选址越来越困难，进而将不可避免地利用限制建设用地和生态线内用地作为车辆基地选址用地，但该类用地难以进行上盖物业开