标准化厂房建设可行性论证报告.docx

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标准化厂房建设可行性论证报告

1.总论

1.1项目概况

（1）项目名称:

XXXx标准化厂房建设项目

（2）项目地点:

本项目位于XX北侧，XX西侧

（3）项目业主:

XXXXX经济开发区XXXx管委会

（4）主要建设内容及规模：

本项目为XX北侧地块标准化厂房建设项目总占地面积为58306㎡，总建筑面积50000㎡，包括三栋一层车间、四栋一层车间局部三层办公用房，一栋两层车间局部三层办公用房，四栋四层车间，建筑面积为50000㎡。

（5）项目总投资

本项目总投资16113.59万元，其中：

土地费用6512万元，前期费用259.1万元，工程费用7224.48万元，工程建设其他费用1790.51万元，建设期利息327.5万元。

（6）资金筹措

项目投资资金由业主自筹6113.59万元，占项目总投资的37.94%；借贷资金10000万元，占项目总投资的62.06%。

（7）项目建设周期

本项目建设期为1年（2013年9月至2014年9月）。

1.2编制依据

（1）《XX市城市总体规划（2005－2020年）》；

（2）《工业项目建设用地控制指标》国土资发〔2008〕24号；

（3）《建设项目经济评论方法与参数》（第三版）;

（4）本项目适用的国家和地方的有关法律、法规、标准、规范；

（5）项目业主提供的相关资料。

1.3研究范围

通过对本项目建设背景及必要性、建设条件等进行研究，提出项目的建设方案。

通过投资估算，对可能产生的经济效益和社会效益进行分析和评价，提出结论性的意见。

1.4技术经济指标

表1技术经济指标表

序号

指标名称

单位

数量

备注

一

主要技术指标

1

项目总用地面积

㎡

58306

87.46亩

1.1

建筑用地

㎡

32732

1.2

道路用地

㎡

18579

1.3

绿化用地

㎡

6995

2

总建筑面积

㎡

50000

3

实际容积率

1.28

二

主要经济指标

1

项目总投资

万元

16113.59

2

资金来源及构成

万元

16113.59

2.1

业主自有

万元

6113.59

占总投资的37.94%

2.2

银行贷款

万元

10000

占总投资的62.06%

三

主要评价指标

1

全部投资

1.1

全部投资利润率

3.15%

1.2

全部投资利税率

4.22%

1.3

财务内部收益率（FIRR）

15.42%

所得税前

1.4

财务净现值（ic=8%）

万元

5540.6

所得税前

1.5

投资回收期

年

6.79

所得税前

1.6

财务内部收益率（FIRR）

15.33%

所得税后

1.7

财务净现值（ic=8%）

万元

5449.17

所得税后

1.8

投资回收期

年

6.79

所得税后

1.5结论

本项目位于城市规划的市中心及分区中心，属于XX市XXXx。

本项目的建成将实现集约化节约化用地；解决周边农民就业难题，增加当地农民收入，促进地区经济发展；满足中小涉农企业的创业和发展；有效促进XXXx的经济发展；推动建设城乡统筹综合配套改革实验区，提高人民生活质量。

因此，项目的建设是必要的。

项目选址符合XX市城市发展规划和城市功能定位，选址地满足了基地建设依托主城、服务主城、又不干扰主城的要求，同时选址范围内地质较好，交通方便，公用设施配套齐全，施工条件较好。

从总体上讲，本项目征地规模符合项目建设的需要，建设技术不复杂，方案合理，资金来源有保障，项目所在地社会经济发展及交通、水、电、通讯等基础设施良好，均可保证项目的建设。

项目建设方案、技术、社会评价均可行，本项目的建设是必要可行的，建议有关部门尽快批准实施。

2.项目建设背景及必要性分析

2.1建设背景

2.1.1项目位于XX市XXXx范围内

XXXXX经济开发区XXXx位于XX市北部，规划面积15.3平方公里。

园区分为工业区、城市功能核心区、拓展区、发展新区和生态区五大功能区域，以高新技术企业作为区域战略性主导产业，重点发展电子信息、光电、生物医药等高新技术产业以及新材料、新能源等新兴产业。

园区被国家发改委确定为国家级中小企业创业基地，省级创业服务中心。

目前，园区已实现基础设施建设覆盖面积7平方公里，建成“六横五纵”全长24公里的棋盘状道路管网；累计投资8亿元，建成总建筑面积35万平米的安置小区，妥善安置拆迁住户1900户。

园区新落户工业项目420个，其中台资、合资及市外项目比例达40%，集聚投资80亿元，项目类别涉及IT电子、机械制造、环保节能等产出效益高的产业。

XXXx在工业开发过程中积极践行科学发展观，通过园区自建、企业自建、区企合作等形式，共建设标准厂房130万平米，标准厂房的建筑容积率达到1.1，有效节约了资源。

2012年园区完成工业销售140亿元，年均增幅40%以上。

XXXx作为全市新兴产业的集中区，将逐步建成一个形态上兼具城市功能和轻质工业的城市北部副中心。

园区在大力发展工业经济的同时，通过教育、商贸、居住、现代服务等产业的综合开发，不断完善园区的产业结构和配套服务功能。

目前，总规划面积100万平米的城北教育文化商贸居住中心项目已经启动建设。

其中：

总投资2亿元，占地188亩，建筑面积8万平方米的XX市第一高级中学已经投入使用；一期占地50亩的全市保障性住房工程启动建设，预计2013年交付使用；总面积50万平米的商住地产项目中的7.5万平米已经建成并完成销售。

XXXx将力争通过3-5年的时间，实现集聚人口8-10万人，完成销售250亿元，全力打造成经济繁荣、设施完善、人气聚集的城北新组团。

2.2建设必要性

2.2.1是集约化节约化用地的的需要

土地是保证园区快速发展的第一资源，也是不可再生资源。

近年来，经济高速发展与土地资源紧缺的矛盾日益显现。

我国很多地方因为土地等生产资源紧缺，导致投资外流，发展受阻。

而标准化厂房是集约用地的好办法。

建设多层的标准化厂房，比起以往企业“各立门户”的建厂方式，标准厂房区的土地利用率提高了一倍以上，是“向天借地”、集约发展的基本模式。

因此，大力实施标准厂房建设，一方面提高了土地利用效率，另一方面降低了中小型企业进入园区的门槛，有利于壮大园区产业基础，完善产业配套。

2.2.2是增加当地农民收入，促进区域经济发展的需要

结构调整是当前整个农业发展最为紧迫的问题，在结构调整中，应当依据市场需求，合理优化产业结构；要在稳定数量的基础上，提高质量，调整布局，扩大加工。

高新技术企业发展前景广阔，只要抓住机遇，选准方向，搞好资源的优化配置，进一步拓宽国际国内两个市场，创造更为广阔的发展空间。

本项目建成后将直接解决周边区域农民就业，是让农民增收的重要手段。

对促进XXXx农村经济发展具有很强的推动作用。

2.2.3是满足相关中小涉农企业创业和发展的需要

当前，许多中小涉农企业正处于转业和发展过程中，资金实力不太雄厚，尚不能购置成片的生产厂房。

XXXx标准厂房建设项目正好可为众多中小涉农企业提供创业和发展的平台。

中小涉农企业提升竞争力的重要途径之一就是提高集聚度，形成真正的产业集群。

通过培育产业集群，既可以保证产业集群内部中小涉农企业的独立性，又有集群的整体竞争优势，如利用集群内生产的产品成本低于集群外部产品成本的低成本优势，使其在同等的市场价格水平下具有较强的竞争能力；或利用“区位品牌”改善营销方式，降低单个企业的营销成本，取得协同效应，营造市场优势等，从而使资金紧张、融资困难的中小涉农企业也能够和大型企业一样实现阶段性的规模经济，有利于中小涉农企业的健康发展。

由于组团具有基础设施配套、综合功能互补、行政运行高效和投资成本低的优势，已成为加快产业聚集的重要载体。

因此中小涉农企业应积极向组团靠拢，争取成为入园企业，并与组团内其它企业建立良好的分工与合作关系，建立企业协作网络，从而加速工业组团的集群化，而集群化的不断增强又提升了中小农业企业的竞争力，从而形成良性循环。

2.2.4是发展XXXx的需要

根据XXXx工业发展规划，优化工业结构和布局，加快工业结构战略性调整，构建现代工业产业体系，支持园区建设，加快工业产业发展的要求。

园区以高新技术企业作为区域战略性主导产业，重点发展电子信息、光电、生物医药等高新技术产业以及新材料、新能源等新兴产业以及行政办公、文化、商业和居住业。

园区的开发建设因此而跃上了一个新的台阶。

根据政府要求，本项目的规划建设要注重与园区开发建设的互动，通过本项目的顺利实施直接为促进园区高新技术产业发展服务，可以有效提高园区经济效益，扩大园区影响范围，提升园区功能。

可见，本项目的实施是建设XXXx的需要。

2.3建设可行性

政策可行

根据国家发展和改革委员会第40号令《产业结构调整指导目录（2011年本）（修正本）》，本项目属于国家鼓励类项目，符合国家现行的产业政策，符合可持续发展战略。

本项目是国家鼓励发展的产业，加快开发可尽早形成XX市的高新技术产业优势，并提高城市品位，美化城市形象。

区位可行

本项目位于XX市XX北侧地块，地块位于XX北侧，XX西侧，用地周边交通便利，区位优越，适合开发。

效益可行

项目建设有利于处理好城市建设和地区发展的关系，维护公共利益，完善城市服务功能，提高基础设施水平。

本项目的社会效益、生态效益俱佳。

技术可行

本项目位于XX市城北区，位于总体规划确定的城市建设用地范围内，交通设施及其他基础设施完备，施工条件良好。

3.行业发展、市场分析与需求预测

3.1行业发展

标准化厂房是指政府、集体、个人等社会各类资本投资建设，用于招商引资过程中对外出租（出售）的生产性标准厂房，不包括企业自建自用的厂房。

建设大量的标准化厂房，通过出租或出售的方式，能满足各种类型企业的需求。

标准化厂房的建设是促进企业的发展，特别是增强组团对中小企业吸引力的关键措施。

首先，标准化厂房是中小企业创业的孵化基地。

中小投资者在创业之初，资金是紧张的，多是首选租用厂房。

因此，能提供标准化厂房的工业集中区将是他们的首选。

其次，标准化厂房是外来投资的承接平台。

外来投资，包括外资或是中心大城市“退二进三”撤出的工厂，他们不愿意投资建厂房，更想租用标准化厂房，只要机器一安装，就可以很快地投入生产。

因此不少投资者到一个地方，先询问的就是标准化厂房的情况。

有了一大批标准化厂房，就有了招商引资的载体，有了低成本、快回报的投资优势，就能快速吸引投资，有效提高招商引资成功率，就能催生大项目、培植大税源、致富老百姓。

其三，建设标准化厂房，可以集约用地。

近几年来，中央对土地的政策是越来越严。

一方面，面对突飞猛进的经济发展速度、伴随城市化进程加快城市规模的扩大、各种外资和工业项目的集聚，都需要充足的土地和资金作保障；另一方面，中央政府紧收“地根”，土地政策越收越紧，形成了发展当中对土地的供需矛盾。

建设标准化厂房是优化资源配置，提高土地利用效率，解决中小企业用地难问题的有效手段；是培育优势行业，推进工业集聚发展的一条有效途径。

通过标准化厂房建设，可以缩减企业在创业期的固定资产投资，缓解企业资金压力，缩短项目建设周期，尽早产生效益。

3.2市场分析

根据规划，XXXx是以发展高新技术为主导产业的工业组团，随着基础设施条件的不断完善，入驻企业将不断增多，产业集群效将逐渐凸显。

同时，国家政策鼓励建筑钢结构的使用，钢结构标准化厂房适用于单多层厂房等各类大型工业建筑，具有体轻、高强、美观、灵活、抗震、施工迅速等特点，在造价方面与同等条件的常规建筑比较竞争力强。

因此，本项目市场前景广阔。

3.3本项