春河里项目可行性研究报告Word下载.docx

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该房地产投资项目进行了严密的可行性研究，房地产营销策划，对项目的可行性进行了全面的分析和研究，并编制了切实的房地产可行项研究报告，以供该房地产项目进行有效地调查研究以及市场分析。

关键词：

产业化住宅；

装配式建筑；

工业化技术；

可行性研究

1.总论

1.1项目提出背景

经过了20余年的经济改革，中国的经济取得了很大的发展，大众生活水平不断提高。

中国科学院《2004中国可持续发展战略报告》研究结果表明，到2020年时，中国的综合国力将进入世界前三名，城市化率将从现在的36%提高到55%以上。

在目前人口总额不增长的条件下，全国的城市人口将达到7.5亿以上。

此外，随着改革开放的不断深入，中国经济持续高速发展，大多数中国人的生活水平得到迅速提高，快速催生了中产阶层，如今中产阶级的比例越来越大，其综合消费能力迅速膨胀，极大地刺激了中国城市酒店、办公楼及中高档住宅的发展。

目前，中国的房地产业正处在一个飞跃发展时期，沈阳作为东北最大的城市，其房地产业在近几年也得到了迅猛发展。

本项目地处沈阳市沈河区中心，项目区域内与彩电发射塔、沈阳凯宾斯基酒店、华润万象城、辽宁工业展览馆、青年公园、沈阳九中、鲁迅美术学院等相毗邻。

该地址1000米区域圈内还有五里河茂业大厦、科学宫、三好科技街、盛京医院、沈阳药学院、陆军总院、辽宁省电视广播中心、沈阳银基地王花园、五爱市场等。

该地块毗邻青年大街、文艺路、彩塔街、三好街，地铁2号线的正式通车与沈阳市中心交通联系极为便利，区位条件极佳，是一处环境亲水、绿意环绕的绝佳风水宝地、是沈阳市高档住宅和高档办公商务用房比较集中的地区，是沈阳市交通、医疗、子女就学、自然环境、人文环境最为优越的区域之一。

此外，沈阳市委、市政府决定建设具有沈阳特色的金廊工程，是沈阳大都市国际化的一个战略举措，本项目所在地金廊工程地块，是辽宁省及沈阳市今年重点开发建设的十大项目之一，对该建设项目省、市、区各级政府均极为关注，给予一定的政策支持。

本项目的实施，对拓展沈阳城市功能，提升沈阳城市品位、改善城市居民生活条件、促进沈阳市经济发展，将起到十分重要的作用。

1.2项目可行性研究的依据

1.2.1编制依据

（1）国家有关政策、法律法规、项目所在地政府有关政策及批文；

（2）国内特别是沈阳地区市场调研资料、国外相关行业市场信息资料；

（3）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》；

（4）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；

（5）建设单位提供的相关资料。

1.2.2编制原则

（1）符合国家和地区有关法律法规要求；

（2）符合国家有关行业政策、建筑规范、环保、消防等规定；

（3）充分发挥金廊地区的区域优势及地缘优势；

（4）充分发挥本项目的龙头作用，以商招商，带动沈阳市第三产业

的发展；

（5）充分利用国家关于振兴东北老工业基地政策，使项目在效益最

大化的前提下具有充分的社会效益。

1.3项目概况

1.3.1项目名称：

春河里

1.3.2项目地点：

沈阳市沈河区青年大街西、文艺路北

1.3.3开发商简介：

XX集团，全称为XX企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。

总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。

2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。

营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。

这意味着，XX率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。

在企业领导人王石的带领下，XX通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“XX化”的企业文化（一、简单不复杂；

二、规范不权谋；

三、透明不黑箱；

四、责任不放任）享誉业内。

XX1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。

至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。

当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

XX1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。

过去二十年，XX营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；

公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；

多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

经过多年努力，XX逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：

“XX”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；

公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；

公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；

公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。

同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

自创建以来，XX一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；

为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；

倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。

2001年起，XX每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。

公司致力于不断提升产品品质。

至08年，XX共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。

2008年，XX集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。

公司努力实践企业公民行为。

XX从2007年开始每年发布社会责任报告。

由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。

08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。

在由中国民政部主办的2008年度中华慈善大会颁奖典礼上，XX荣获“中华慈善奖——最具爱心内资企业”称号。

1.3.4项目所在地周围情况：

春河里项目位于沈阳市沈河区，地处城市金廊CBD与CCD的交汇处，东侧为彩塔街，南侧为文艺路，西侧为三好街，区域内环境优美，周边交通便捷，商业、医疗、教育、文化等生活配套设施齐全。

金廊即“中央都市走廊”是沈阳城市发展战略中的核心概念。

通过逐步的开发和改造，使其成为建筑标志化、环境生态化、道路景观化的现代服务业产业聚集区，国际大都市的形象展示区，东北中心城市的核心控制区；

成为沈阳充满活力的生命中轴和创造新世纪辉煌的黄金走廊。

以青年大街为中央轴线，增加次干道和支路的总量，在不同功能圈设置集中交通换乘枢纽；

结合大型开发项目，设置机动车社会停车场和公共建筑自用停车场；

配合金廊整体广场群塑造，为城市商业街区、生态绿肺、公共公园等地区设置步行保护带，依托公共轨道交通系统和地下空间将其连接为一个系统，形成绿色的生态步行景区，在景区中体现沈阳森林城市、滨水城市的城市特征。

1.4项目开发建设的必要性

1.4.1项目建设符合国家产业政策

党中央、国务院已明确提出，要把住宅建设培育成为国民经济新的经济增长点和新的消费热点。

住宅建设的发展，将活跃整个房地产市场，促进住宅商品化发展进程，进一步改善广大人民群众的居住条件。

跨世纪中国住宅产业政策的制定和实施的出发点和最终目标是：

加大住房投入，改善住房的有效供给；

增加住房消费，实现住房的有效需求；

搞活市场流通，促进住房供给与需求的基本平衡，实现住房投资和住房消费的双向拉动，促进住宅产业发展，推动国民经济增长。

1.4.2项目建设符合沈阳城市总体规划要求，是城市建设发展的需要。

沈阳市委、市政府自2009年底提出“转变经济发展方式和建设资源节约型、环境友好型社会”发展方向。

为实现这一目标，沈阳市将以政府主导的方式，通过完善标准体系、政策调控、土地供给、面积奖励等一系列措施来推动现代建筑产业化这一新的建设发展方式。

先后引进了日本鹿岛、日本积水技术和深圳XX、长沙远大、长春亚泰等自主创新技术，应用于沈阳XX春河里项目。

1.4.3项目建设符合当今人居工程发展方向，有利于满足人们对居住条件不断增长的需要。

为使住房问题引起各国政府的关注，1976年联合国在温哥华召开了第一次人类居住大会，提出全球住房战略。

1996年召开了“社会发展”全球首脑会议。

同年又在土耳其伊斯坦布尔召开了联想合国第二次人类居住区大会（简称“人居二”），会议通过了《伊斯坦布尔宣言》及《人居议程》，提出了人人皆有适当住房和城市化进程中人类居住区的可持续发展的庄严任务，保证人人享有适当住房和使人类居住更安全、更健康、更舒适、更公平、更持久、也更有效率。

1996年7月国际建协在巴塞罗纳召开第十九届大会，主题是《现在与未来——城市中的建筑学》，会议集中探讨和展示的五个分题，“人居”分题着重提出了低造价住宅，适应高层人士需要的高标准住宅，“另种构造”和“以部件来决定居住的住宅”等当今世界现代“人居”待研究的课题。

国务院副总理邹家华在“人居二”高级特别会议上发言指出“居住条件的改善是人类文明进步的最重要的标志。

”

综上所述，本项目的建设符合国家推动现代住宅产业作为主要产业的发展政策，符合沈阳市总体规划，对于提高沈阳市居民居住条件，完善区域建设具有重要作用，同时，项目的建设可有效地提升企业竞争力促进企业的进一步发展，项目的建设是必要的。

1.5项目开发建设条件

1.5.1地理位置

该项目总用地面积14424平方米。

位于沈阳市沈河区青年大街与文艺路的交点，是沈阳市文化教育、医疗卫生、体育场馆、商品贸易最集中的地区，是未来“高科技、大生产、大流通、国际化、现代化的城市”――沈阳的核心区域。

1.5.2气象条件

项目地区属温带季风性气候，四季分明，一般夏季以东南风为主，冬季以西北风为主，东夏季较长，春秋季节较短。

雨季集中在七～八月份。

年平均气温7.7℃

极端最高温度38.3℃

极端最低温度－30.6℃

日最大温差18℃

年平均降雨量755.4mm

日最大降雨量118.9mm

最大积雪深度20cm

标准雪值40kg/cm2

冰冻线1.20米

夏季主导风向西南

冬季主