京北市场调研报告怀来市场PPT文件格式下载.pptx

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,区域产业结构,地处北纬40,区域依托丰富的旅游资源和气候条件，形成葡萄产业、农业、高新技术产业、旅游业等四大产业结构，稀缺资源的优势凸显，也使得区域房地产业近年来迅猛发展。

交通条件,公路：

公路现状：

当前北京城区至主要高速公路为京藏高速、京新高速，位于京藏高速八达岭/官厅区域高速首站，康庄收费站首站，高速路至距离约70公里，自高速起点至目约1小时20分钟；

公路未来规划：

兴延高速，2015年6月动工，计划2018年投入使用，全长42公里，由昌平兴隆口至延康路，届时由北京城区至约40分钟路程；

（最近出口距5公里）铁路：

铁路现状：

S2号线轻轨，以北京北站为起点，中途停靠清华园、清河、沙河、昌平、八达岭，终点为延庆站，全程约2个小时车程，至可在八达岭或延庆站下车，至约10公里；

铁路未来规划：

京张城际高铁，北京至张家口，与S2号线路线基本重合，2015年动工，2018年建成，全长174公里，全线共设10个车站，乘火车从张家口到北京的时间将缩短到50分钟，自北京到达约20-30分钟；

（自八达岭火车站至14公里；

延庆火车站至18公里，东花园北至14公里）公交：

当前自城区至可乘坐880路（起地铁朱辛庄，终沙城客运站），919路（起德胜门，终延庆），全程约1小时30分钟。

（880路离最近站点5公里，919至最近站点10公里）,自北京城区可选择多种交通，随着兴延高速路及京张城际高铁开通，将大大缩短北京城区至区域到达时间。

区域利好,所在区域即将迎来2019年世界园艺博览会及2022年北京-张家口冬季奥林匹克运动会，两大盛会的召开即将促使区域空前大发展。

值得一提的是，延庆因其优越的自然环境条件，北京市“十一五”时期功能区域发展规划将延庆定位为生态涵养发展区,18公里,世园会举办地距实际距离18公里；

冬奥会雪上延庆国家高山滑雪中心距30公里；

30公里,世园会抢先看,世园会位置：

世园会园区位于延庆县西南部，东部紧邻延庆新城，西部紧邻官厅水库，横跨妫水河两岸，距离延庆县政府3.5公里，距离18公里；

世园会规划：

世园会园区共960公顷。

划分为围栏区和非围栏区。

围栏区：

总面积约503公顷。

世园会期间对围栏区实行封闭管理。

非围栏区：

总面积约457公顷；

关于世园会：

2019北京世园会是继2010上海世博会之后我国举办的规格最高、规模最大的世界园艺博览会。

将于2019年4月在延庆县举行，会期6个月。

规划主题为：

绿色生活美丽家园。

办会理念：

让园艺融入自然、让自然感动心灵。

世园会的举办将使得区域生态环境上一新的台阶，将会成为世界瞩目焦点，届时所在区域居住适宜度将更高。

距离世园会举办地约18公里，世园会的举办不仅使区域交通、配套等上一新台阶，同时区域也成为世界范围内适宜度最佳的美丽乐园。

冬奥会规划抢先看,于来说，延庆赛区距距离最近，仅为30公里，不仅可享受冬奥会带来的交通、配套等利好，区域价值将更加凸显。

北京2022年冬季奥运会场馆分布在三个赛区，分别为北京赛区、延庆赛区、张家口赛区；

北京赛区将进行花样滑冰、短道速滑、速度滑冰、冰球、冰壶的比赛，延庆赛区将进行高山滑雪和雪车雪橇的比赛，张家口赛区将进行单板滑雪、自由式滑雪、越野滑雪、跳台滑雪、北欧两项、冬季两项等的比赛。

于来说，延庆赛区距距离最近，仅为30公里，可享受冬奥会带来的交通、配套等利好。

2022年计划使用25个场馆，包括12个竞赛场馆、3个训练场馆、3个奥运村、3个颁奖广场、3个媒体中心、1个开闭幕式场馆。

专栏1.绿色北京示范区建设“绿色北京示范区”是市委赋予延庆探索绿色发展之路的崇高使命，是我县“十二五”时期发展的总体目标定位，是“人文北京、科技北京、绿色北京”建设在延庆的贯彻落实和具体化，也是延庆贯彻落实科学发展观、加快转变经济发展方式、实现生态涵养发展区功能定位、实现经济社会又好又快发展的战略任务。

.建设“绿色北京示范区”，要以建设国际旅游休闲名区、低碳经济社会示范区、宜居城市和美丽乡村作为重要战略支撑，在以下四个方面做出示范：

在绿色产业发展方面作示范：

大力发展旅游休闲产业，建设国际旅游休闲名区；

大力发展新能源环保产业，。

在绿色生产生活方式方面作示范：

深入推进全国生态文明建设试点县、北京市循环经济试点县建设，全面推广低碳技术，大力开展节能减排.。

在绿色生态环境建设方面作示范：

高水平开展生态环境建设，提高城乡环境建设的品质，高标准构建绿色环境体系，努力打造生态宜居城市和最美丽乡村。

在共享绿色发展成果方面作示范：

更加有效地让绿色发展成果满足人民群众改善生产生活的现实需要，让群众更快地提高收入，更好地改善生产生活条件，.,生态目标摘要：

林木绿化率达到75%；

空气质量全市领先，二级和好于二级的天数占全年比重达到85%；

能耗水平持续下降，主要污染物排放总量减少，新能源和可再生能源利用比重达到30%；

群众性生态文明创建活动深入开展，努力构建与绿色生态体系相协调的绿色生活体系。

十二五规划中将延庆定位为“绿色北京示范区”；

地域靠近延庆，未来生态环境受益延庆。

延庆十二五规划摘要,京北新城规划前景,京北新区2011年至2030年将全力形成“三心、三轴、三片区”的空间结构和十三个功能组团。

位于十三个功能组团当中的居住组团；

京北新城招商引资工作以及功能组团建设工作正在如火如荼地进行当中。

基础道路建设：

目前京北新城3条基础道路建设已经完毕，贯穿整个规划东西、南北，包括葡萄大道、东镇路、康祁路。

招商引资进度：

目前京北新城招商引资包括装备制造、电子信息行业、新材料、汽车行业、产房租赁、房地产业等5大板块共计40余家家大中型企业，并分布在各个产业组团当中。

组团完成进度：

目前京北新城包括居住组团、葡萄产业组团已初步成型，其他组团也正在积极建设当中；

现阶段周边配套,度假配套,医疗配套,怀来县,教育配套,北京人文大学,鸡鸣驿,黄龙山庄,松山森林公园,龙庆峡,康西草原,八达岭长城,天漠沙场,永定河峡谷,康庄,商业配套,延庆,周边旅游资源丰富，基础生活配套现阶段较依赖康庄和延庆,位置相对较远。

八达岭孔雀城,解读近三年市场竞品主要供应及去化产品类型【按入市年份先后罗列】,竞品分布,八达岭孔雀城2010,原乡美利坚2005,鸿威翡翠城2013,观澜墅2011,拉斐水岸2012,碧桂园官厅湖2015,泊爱蓝岛2008,永恒长城里2015,官厅板块,八达岭板块,依托于山或水资源所在区域形成了围绕八达岭、官厅水库的两大板块,原乡美利坚,1、产品推售阶段：

2013年以前基本全部为独栋产品，2014年以后新增洋房、双拼、联排等产品作为补充；

整体以市场需求什么就推售什么的策略。

2、产品推售情况：

类独栋产品自2013年至今去化较慢，且较困难，其他产品去化情况较良好；

3、产品发展趋势：

2013年至2015年产品类型及面积段方面落差较大，目前该产品和市场主流类型产品趋同；

2013以前主推独栋类型产品，2014-2015年主推洋房产品，补充联排、双拼类产品；

其中类独栋目前面临滞销，联排、双拼、洋房等去化良好。

泊爱蓝岛,1、产品推售阶段：

地块摘牌年份较久远，因此可规划独栋类产品，2013-2015年分别推售两侧，包括独栋、双拼两类产品；

由于密度较低、有铁路可从北京直达、湖面较大等利好因素，有一定的销售，但去化速度较缓慢；

2013-2015年主力独栋、双拼产品，其中由于密度低、铁路直达、湖面较宽阔等有利因素有一定销售，但销售速度较缓慢。

八达岭孔雀城,1、产品推售阶段：

八达岭孔雀城联排是自首期入市一直为贯穿各阶段的主力产品，普宅产品2013年首次面世，叠拼产品2014年首次面世；

整体以当年推售当年消化的策略。

各产品去化情况均较好，无滞销情况；

八达岭孔雀城物业类型逐渐完善和丰富、循序渐进；

但单一物业类型来说，从始至终在面积区间及产品等方面并无过多的调整；

2013-2015年主推联排产品，新增叠拼、普宅类型产品作为补充，各产品类型去化率达到95%以上。

观澜墅,1、产品推售阶段：

2013-2015年主力推售叠拼、洋房类产品，双拼、类独栋产品作为补充提高调性，拉升品质；

中、高密度产品较多，整体消化速度较快，但销售额始终拉不上来；

面对主力客群为度假型客群，因此在产品面积上一直有所控制，未来难有改变；

2013-2015年主推叠拼、洋房产品，主要面对对象为度假型客群，尽管推售产品销售速度较好，但销售额难以拉动。

拉斐水岸,1、产品推售阶段：

2013年各类产品百花齐开2014年由于剩余类独栋、洋房、联排产品，因此只推售了双拼类型产品，至2015年新推售类独栋、联排、叠拼、洋房产品；

整体以新推补充库存策略。

2013年至2015年各阶段涵盖各种产品类型，但整体推售小面积产品比重逐渐加大。

2013-2015年各阶段涵盖各类产品类型，主要去化联排、双拼产品；

小面积产品比例逐年增大。

鸿威翡翠城,1、产品推售阶段：

2013年入市，首期推售双拼、联排等低密度类型产品；

仅一次推售销售至今；

由于产品类型市场同质化较严重、产品品质差以及产品面积及总价远超区域同类型产品，入市较艰难，后期陷入困境，至今仍未摆脱；

产品类型市场同质化较严重、产品品质差以及产品面积及总价远超区域同类型产品，入市较艰难，后期陷入困境，至今仍未摆脱。

1、产品推售阶段：

2015年入市，首期推售类独栋、双拼、联排等低密度类型产品；

由于产品与市场主流产品在面积段、总价区间、产品形态差别不大，所以产品在无优势的情况下，开局不利。

永恒长城里,产品与市场主流产品在面积段、总价区间、产品形态差别不大，所以产品在无明显优势的情况下，开局不利。

碧桂园官厅湖,1、产品推售阶段：

2015年入市，首期推售类独栋、双拼、联排、洋房等多种类型产品；

其中以远低于市场平均面积的超小面积联排为主，一以贯之碧桂园强势入市产品。

各类产品蓄客不到2个月的情况下，开盘即售罄，加推在此售罄，市场销售速度在区域前无古人，刮起了一阵碧桂园旋风；

碧桂园强势入市招牌产品类型、区域绝对差异化、超小面积、同类型超低总价产品深受市场追捧，2015年9月入市，3个月时间销售额7亿元左右。

主流面积段小结：

类独栋：

280-350；

双拼240-280；

联排180-200；

叠拼120-170；

洋房60-120；

市场当中在主流面积段以上产品去化有一定的困难，但是在主流面积段以下产品，由于在同类产品总价优势，能