物业承接查验方案Word文件下载.docx
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4.道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求;
5.电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;
6.物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;
7.法律、法规规定的其它条件。
职责
1.项目物业管理处接到竣工验收的通知后,公司各职能部门负责人及专业的工程技术人员组
成验收小组。
2.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书,设备和建材的
试验报告书,设备运行记录等技术检验资料进行验收。
3.验收小组按移交设备清单的要求,对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验
收,并对设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。
4.验收小组对物业按运行系统验收,详见系统验收内容。
5.验收小组负责对本公司所承接的物业进行验收,并向公司各业务管理部门办理移交工作。
文件支持
1.GB50300《建筑工程施工质量验收统一标准》
2.GB50202《建筑地基基础工程施工质量验收规范》
3.GB50203《砌体工程施工质量验收规范》
4.GB50204《混凝土结构工程施工质量验收规范》
5.GB50205《钢结构工程施工质量验收规范》
6.GB50206《木结构工程施工质量验收规范》
7.GB50207《屋面工程质量验收规范》
8.GB50208《地下防水工程质量验收规范》
9.GB50209《建筑地面工程施工质量验收规范》
10.GB50210《建筑装饰装修工程质量验收规范》
11.GB50242《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》
12.GB50243《通风与空调工程施工质量验收规范》
13.GB50303《建筑电气工程施工质量验收规范》
14.GB50310《电梯工程施工质量检验评定标准》
15.物业承接查验办法(建房【】165号)
16.建设工程质量管理条例;
(1月10日国务院第25次常委会议经过)
17.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法;
[中华人民共和国建设部令第78号(4月7日)]
18.房屋建筑工程质量保修办法;
[中华人民共和国建设部令第80号(6月30日)]
19.我司关于接管验收相关文件。
相关记录、表单
《物业移交书》
《单项验收报告》
《综合验收报告》
工作程序
1.验收的准备
验收小组根据院区提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划、验收标准。
人员准备:
在承接查验前,应根据物业的类型、特点,与建设单位组成联合小组(联合小组可细分成资料查验组、现场查验组、协调组等;
现场查验组可视情况作进一步细分),各自确定相关专业的技术人员参加。
计划准备:
在接管前,应制定承接查验实施方案,以使承接查验工作按步骤有计划地进行。
2.验收的实施
1)验收小组依据验收计划、标准,按专业分工进行预验收。
2)在预验收过程中,检查出未达到验收标准的设备及与设计要求不符的设备,提出书面整
改报告返回院区,由院区督促施工单位进行整改。
3)对在预验收中未达到要求的设备,整改实施后,验收小组进行检查、验证,整改合格后
进行正式验收。
4)设备的实物验收,要做到符合以下几点:
Ø
设计图纸与设备的规格型号、数量符合
主要设备、设施的安装位置与安装质量符合设计要求与施工规范
设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对不同类设备记
录在《物业移交书》中
5)对物业的其它配套系统、设施进行验收,验收结果记录在《物业移交书》的相应的表格
内。
3.物业验收后的处理
1)验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告。
2)验收小组负责人根据全部单项验收报告,写出物业综合性验收报告的评定及意见书,呈交公司总工程师。
3)验收小组对不合格设备、设施,写出书面报告,上呈公司及建设单位(建设方)监理公司,解决记录在交接记录中。
4)公司总经理代表物业管理接收单位(物业管理处)同物业交接单位进行正式移交,并签署有关手续。
5)验收小组要填写物业竣工资料的验收记录,填写物业的交接记录。
6)办理正式物业验收移交手续,会同建设方、施工单位、管理公司签字生效,将全部档案资料存档。
分系统接管验收工作内容(即质量与使用功能的检验)
1.主体结构
地基基础工程、钢筋混凝土工程、砖石工程、钢结构工程、木结构工程、外墙面工程、屋面楼内面工程、室内外装修装饰工程。
2.电气工程
变配电系统、电气线路、照明系统、动力设备系统、客户(住户)电量计量、防雷系统、接地系统、应急发电机系统。
3.垂直运输
客用电梯、消防货用电梯、自动扶梯。
4.水卫工程
给排水系统、生活冷水处理系统、中水处理系统、污水处理系统、卫生间设备与给排水、厨房洗涤设备与给排水、生活热水交换系统、雨水系统、市政、公建配套工程。
5.一次能源工程
燃气管道系统、燃油储油系统、热力入户工程。
6.暖通与空调工程
热交换系统、采暖系统、制冷机组、空气调节系统、中央空调系统、水质处理系统、通风系统。
7.安保工程
消火栓系统、消防喷淋系统、防火监控系统(FAS)、保安自动化系统(SAS)、公共广播与应急广播系统、消防排烟系统、正压送风系统、中央保安闭路电视监察系统、消防对讲系统、火灾自动报警系统、气体灭火系统、可视对讲系统、巡更系统。
8.综合布线系统工程
一卡通管理系统、电梯运行监控系统、停车场管理系统、有线电视系统
9.电讯接入工程
语音通讯接入系统、数字通讯接入系统。
10.户外工程
围墙、车辆人行道路、消防车通道、交通管理设施、雨水泄水设施、绿化、广场照明、泛光照明、停车场、绿化水源。
物业的接管验收工作细则
查验提交的资料
1.产权资料
2.项目批准文件;
3.占地批准文件;
4.规划说明书;
5.环境预评价书;
6.建筑执照;
7.开工许可证书;
8.规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网、综合规划图、绿地规划图。
9.供用电合同;
10.供用水合同;
11.供用热源合同;
12.供用天然气合同;
13.污水排放协议;
14.通讯协议;
15.接收卫星传送的境外电视节目许可证。
查验技术资料
1.设计说明;
2.施工说明;
3.设备明细表(含设备名称、规格型号、性能、数量、功能);
4.竣工图——含总平面、建筑、结构、设备、附属工程、隐蔽工程红线内与市政管网连结相关图纸;
(注:
因竣工图需物业竣工后6个月之内绘制完成,因此在接管验收日建设单位需提供有效设计图纸(专业图纸为主),以供管理部门熟悉物业、管理物业之用。
)
5.地质勘察报告;
6.工程合同及开竣工报告;
7.工程预决算;
8.图纸会审记录;
9.工程设计变更通知及技术核定单(含质量事故处理记录);
10.隐检验收签证;
11.沉降观察记录;
12.竣工质量核定证明书;
13.消防验收报告;
14.饮用水检测证书;
15.钢材、水泥等主材质量保证书;
16.新材料、构配件的鉴定合格证书;
17.水、电、采暖、空调、卫生器具、电梯等设备及配套产品检验合格证书、图纸、安装使用说明、维修保养程序、维保合同及供货单位、生产单位明细表。
18.砂浆、混凝土试块、试压报告;
19.供水、供暖、空调试压报告;
20.水平衡、风平衡测试报告;
21.高低压供配电系统绝缘测试报告,继电保护测试报告、统调发电检测报告;
22.避雷系统测试报告;
23.接地系统测试报告;
24.排水系统试验报告;
25.楼宇自控试验报告;
26.卫星电视、无线与闭路电视系统测试报告、保安系统(监视、对讲、巡更、安全防范)验收、测试报告。
质量与使用功能的检验
1.参照建标(1991)第69号文4.5条进行。
2.机电设备接管验收参照规范:
1)GBJ(66-84)制冷设备安装工程施工及验收规范。
2)GBJ(242-82)采暖与卫生工程施工及验收规范。
3)GBJ(243-82)通风与空调工程施工及验收规范。
4)GBJ(302-88)建筑采暖卫生与煤气工程质量检验评定标准。
5)GBJ(304-88)通风与空调工程质量检验评定标准。
6)GBJ(310-88)电梯安装工程质量检验评定标准
7)GBJ(303-88)建筑电气安装工程质量检验评定标准。
3.使用功能的检验
无故障运行的检验
规范验收是静态验收,另新安装系统需安全无故障带负荷运行后才能交付使用,一般无故障带负荷运行时间如下:
1)供配电系统:
48小时
2)垂直运输系统:
72小时
3)空调系统:
4)生活冷水系统:
5)消防水系统:
出水试验
4.完善使用功能
根据设计提供的各项技术参数,根据设备性能,根据季节与功能变化,在使用中进行动态调
试,直至达到设计指标,满足物业运行需要。