物业承接查验方案Word文件下载.docx

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4.道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

5.电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

6.物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

7.法律、法规规定的其它条件。

职责

1.项目物业管理处接到竣工验收的通知后，公司各职能部门负责人及专业的工程技术人员组

成验收小组。

2.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书，设备和建材的

试验报告书，设备运行记录等技术检验资料进行验收。

3.验收小组按移交设备清单的要求，对清单上的设备，按规格型号、容量及设计要求进行验

收，并对设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。

4.验收小组对物业按运行系统验收，详见系统验收内容。

5.验收小组负责对本公司所承接的物业进行验收，并向公司各业务管理部门办理移交工作。

文件支持

1.GB50300《建筑工程施工质量验收统一标准》

2.GB50202《建筑地基基础工程施工质量验收规范》

3.GB50203《砌体工程施工质量验收规范》

4.GB50204《混凝土结构工程施工质量验收规范》

5.GB50205《钢结构工程施工质量验收规范》

6.GB50206《木结构工程施工质量验收规范》

7.GB50207《屋面工程质量验收规范》

8.GB50208《地下防水工程质量验收规范》

9.GB50209《建筑地面工程施工质量验收规范》

10.GB50210《建筑装饰装修工程质量验收规范》

11.GB50242《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》

12.GB50243《通风与空调工程施工质量验收规范》

13.GB50303《建筑电气工程施工质量验收规范》

14.GB50310《电梯工程施工质量检验评定标准》

15.物业承接查验办法（建房【】165号）

16.建设工程质量管理条例；

（1月10日国务院第25次常委会议经过）

17.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法；

[中华人民共和国建设部令第78号（4月7日）]

18.房屋建筑工程质量保修办法；

[中华人民共和国建设部令第80号（6月30日）]

19.我司关于接管验收相关文件。

相关记录、表单

《物业移交书》

《单项验收报告》

《综合验收报告》

工作程序

1.验收的准备

验收小组根据院区提供的竣工图纸，按设计及施工要求编制验收计划、验收标准。

人员准备：

在承接查验前，应根据物业的类型、特点，与建设单位组成联合小组（联合小组可细分成资料查验组、现场查验组、协调组等；

现场查验组可视情况作进一步细分），各自确定相关专业的技术人员参加。

计划准备：

在接管前，应制定承接查验实施方案，以使承接查验工作按步骤有计划地进行。

2.验收的实施

1）验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。

2）在预验收过程中，检查出未达到验收标准的设备及与设计要求不符的设备，提出书面整

改报告返回院区，由院区督促施工单位进行整改。

3）对在预验收中未达到要求的设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后

进行正式验收。

4）设备的实物验收，要做到符合以下几点：

Ø

设计图纸与设备的规格型号、数量符合

主要设备、设施的安装位置与安装质量符合设计要求与施工规范

设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查结果对不同类设备记

录在《物业移交书》中

5）对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在《物业移交书》的相应的表格

内。

3.物业验收后的处理

1）验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告。

2）验收小组负责人根据全部单项验收报告，写出物业综合性验收报告的评定及意见书，呈交公司总工程师。

3）验收小组对不合格设备、设施，写出书面报告，上呈公司及建设单位（建设方）监理公司，解决记录在交接记录中。

4）公司总经理代表物业管理接收单位（物业管理处）同物业交接单位进行正式移交，并签署有关手续。

5）验收小组要填写物业竣工资料的验收记录，填写物业的交接记录。

6）办理正式物业验收移交手续，会同建设方、施工单位、管理公司签字生效，将全部档案资料存档。

分系统接管验收工作内容（即质量与使用功能的检验）

1.主体结构

地基基础工程、钢筋混凝土工程、砖石工程、钢结构工程、木结构工程、外墙面工程、屋面楼内面工程、室内外装修装饰工程。

2.电气工程

变配电系统、电气线路、照明系统、动力设备系统、客户（住户）电量计量、防雷系统、接地系统、应急发电机系统。

3.垂直运输

客用电梯、消防货用电梯、自动扶梯。

4.水卫工程

给排水系统、生活冷水处理系统、中水处理系统、污水处理系统、卫生间设备与给排水、厨房洗涤设备与给排水、生活热水交换系统、雨水系统、市政、公建配套工程。

5.一次能源工程

燃气管道系统、燃油储油系统、热力入户工程。

6.暖通与空调工程

热交换系统、采暖系统、制冷机组、空气调节系统、中央空调系统、水质处理系统、通风系统。

7.安保工程

消火栓系统、消防喷淋系统、防火监控系统（FAS）、保安自动化系统（SAS）、公共广播与应急广播系统、消防排烟系统、正压送风系统、中央保安闭路电视监察系统、消防对讲系统、火灾自动报警系统、气体灭火系统、可视对讲系统、巡更系统。

8.综合布线系统工程

一卡通管理系统、电梯运行监控系统、停车场管理系统、有线电视系统

9.电讯接入工程

语音通讯接入系统、数字通讯接入系统。

10.户外工程

围墙、车辆人行道路、消防车通道、交通管理设施、雨水泄水设施、绿化、广场照明、泛光照明、停车场、绿化水源。

物业的接管验收工作细则

查验提交的资料

1.产权资料

2.项目批准文件；

3.占地批准文件；

4.规划说明书；

5.环境预评价书；

6.建筑执照；

7.开工许可证书；

8.规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网、综合规划图、绿地规划图。

9.供用电合同；

10.供用水合同；

11.供用热源合同；

12.供用天然气合同；

13.污水排放协议；

14.通讯协议；

15.接收卫星传送的境外电视节目许可证。

查验技术资料

1.设计说明；

2.施工说明；

3.设备明细表（含设备名称、规格型号、性能、数量、功能）；

4.竣工图——含总平面、建筑、结构、设备、附属工程、隐蔽工程红线内与市政管网连结相关图纸；

（注：

因竣工图需物业竣工后6个月之内绘制完成，因此在接管验收日建设单位需提供有效设计图纸（专业图纸为主），以供管理部门熟悉物业、管理物业之用。

）

5.地质勘察报告；

6.工程合同及开竣工报告；

7.工程预决算；

8.图纸会审记录；

9.工程设计变更通知及技术核定单（含质量事故处理记录）；

10.隐检验收签证；

11.沉降观察记录；

12.竣工质量核定证明书；

13.消防验收报告；

14.饮用水检测证书；

15.钢材、水泥等主材质量保证书；

16.新材料、构配件的鉴定合格证书；

17.水、电、采暖、空调、卫生器具、电梯等设备及配套产品检验合格证书、图纸、安装使用说明、维修保养程序、维保合同及供货单位、生产单位明细表。

18.砂浆、混凝土试块、试压报告；

19.供水、供暖、空调试压报告；

20.水平衡、风平衡测试报告；

21.高低压供配电系统绝缘测试报告，继电保护测试报告、统调发电检测报告；

22.避雷系统测试报告；

23.接地系统测试报告；

24.排水系统试验报告；

25.楼宇自控试验报告；

26.卫星电视、无线与闭路电视系统测试报告、保安系统（监视、对讲、巡更、安全防范）验收、测试报告。

质量与使用功能的检验

1.参照建标（1991）第69号文4.5条进行。

2.机电设备接管验收参照规范：

1）GBJ（66-84）制冷设备安装工程施工及验收规范。

2）GBJ（242-82）采暖与卫生工程施工及验收规范。

3）GBJ（243-82）通风与空调工程施工及验收规范。

4）GBJ（302-88）建筑采暖卫生与煤气工程质量检验评定标准。

5）GBJ（304-88）通风与空调工程质量检验评定标准。

6）GBJ（310-88）电梯安装工程质量检验评定标准

7）GBJ（303-88）建筑电气安装工程质量检验评定标准。

3.使用功能的检验

无故障运行的检验

规范验收是静态验收，另新安装系统需安全无故障带负荷运行后才能交付使用，一般无故障带负荷运行时间如下：

1）供配电系统：

48小时

2）垂直运输系统：

72小时

3）空调系统：

4）生活冷水系统：

5）消防水系统：

出水试验

4.完善使用功能

根据设计提供的各项技术参数，根据设备性能，根据季节与功能变化，在使用中进行动态调

试，直至达到设计指标，满足物业运行需要。