淳安县里杉柏地块可行性研究文档格式.docx
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全年共接待游客353.6万人，比上年增长17.8%，旅游总收入达到45.4亿元，增长19.2％。
房地产业方面：
全县完成房地产开发投资21.4亿元，比上年增长24.8％，全年商品房销售面积21.3万平方米，比上年下降14.8％，其中住宅销售20.8万平方米，下降6.3％。
第二部分项目概况
一、地块位置
地块坐落于千岛湖镇里杉柏，距离旅游码头1.5公里，距离县政府2公里，是现主城区唯一一大块面积的商住综合用地，其中面湖的地块原为千岛湖老城区厂房用地。
地块西至渔港桥，北至里杉柏路，南至南景路，南景遂道开通后与南山区块连通，交通便利了很多。
二、地块现况
1、地块面湖靠山，地理环境优越，是现主城区唯一一大块面积的商住综合用地；
2、地块经内湖分割后形成大小不一，多而分散的十个地块；
3、地块西南面朝湖的已完成迁拆，土地平整；
地块的东面及北面靠山还有少量余房没迁拆；
4、地块西南面可看湖景，1-1，1-2，1-3，1-4地块中有内湖，可合理开发利用；
5-1，5-2东面环山，可合理开发利用；
5、湖滨绿化带正在建设中，建成后将大大提升整个小区的生活品质；
三、配套设施
地块周边交通便利，生活配套设施完善，附近有公交车站，游船码头、城区医院，火炉尖农贸市场，浙江省淳安第二中学，体育馆，图书馆，渔港公园及小型超市等，但与绿城度假公寓地块相比缺乏大型商业广场，高端物业及酒店。
三、规划控制要点
地块面湖靠山，地理环境优越，又是商住用地，因此可设计规划领域比较广，但总的规划建设原则为：
坚持高起点规划、高标准建设，以商业环境为先导，使之具有极具商业人气的商住环境。
1、湖景区地块可建设成为集娱乐，餐饮，酒店，百货于一体的休闲购物中心；
2、地块的内湖景区应妥善利用，进行合理规划设计，增加小区的湖景效果；
3、东面环山的地块，因山岭在规划红线内，所以可适当减少该地块的绿化率，对现有山岭合理开发利用；
4、因千岛湖镇人口少，经济以旅游、餐饮产业为主，房产市场的定位以旅游度假村，度假酒店居多，以上因素在地块的整体定位时应充分考虑。
三、周边成交土地情况
地块坐落
出让面积
用途
容积率
绿地率
建筑密度
楼面地价（元/㎡）
竞得总价（万元）
竞得单位
竞得时间
里杉柏2-1号地块
9109.83
旅馆业
1.3
20%
45%
2108
2497
杭州居易房地产开发有限公司
2011.10.27
里杉柏2-2号地块
38531.59
40%
1171
5867
里杉柏2-3号地块
29015.4
商住（商业7%）
1.5
30%
35%
3302
14373
千岛湖镇秀水广场地块
3355.35
商业
1.5-1.6
20%-30%
小于60%
1677
900
淳安千岛湖建设集团有限公司
2011.6.8
千岛湖镇原机油泵厂
24984.07
商住（商业9%）
2.2
25%
1619
8897
淳安县城镇建设综合开发公司
2011.11.2
千岛湖镇燕山林场
69994
商品住房用地
<
1.2
>
30
15
1501
12610
黄岩振兴房地产开发有限公司
2011.6.11
千岛湖镇环湖路1号
9975.14
商住
5
2173
6168
2005.7.16
从去年千岛湖拍卖的几块土块来看,里杉柏的商住两用地楼面价比较高，在3000元/㎡以上，考虑到目前房产形势严峻，宏观调宏政策继续从严，多数开发商资金紧张，土地市场遇冷，可以适当压价，控制土地成本。
四、区域市场分析
一、千岛湖区块分析
千岛湖按照旅游及房产开发,可划分为五大湖区,分别为:
中心湖区、东南湖区、西北湖区、西南湖区、东北湖区。
其中，中心湖区和东南湖区的区域价值，高于其他三个湖区。
区域
旅游开发展轴
房地产开发展轴
中心湖区
湖面宽广，城湖相映，名胜众多
湖景度假公寓为主，部分本地自住型商品房开发-
东南湖区
山水交融，自然风光最佳
度假别墅和度假公寓为主
西南湖区
湖面开阔，岛屿众多，野趣横生
姜家旅游小镇
西北湖区
人文景观，村社、遗址较多
威坪镇石印山旅游、度假
东北湖区
湖面狭窄，港汊深遽，景观多样
进贤湾旅游综合体
中心湖区和东南湖区的主要湖景线：
根据地段、景观与朝向的均好性分析，一类线位于镇中心的东西两侧，二类线基本位于千岛湖景观大道沿线。
1、一类线位于镇中心的东西两侧
早期开发的楼盘大多位于一类线，依托县城的发展而逐步外延，从开元度假村、千岛碧云天公寓，到千岛龙庭、绿城千岛湖度假公寓、阳光水岸度假公寓，乃至绿城千岛湖玫瑰园，无不如此。
这一线的开发，对于本地自住型需求和外来度假型需求而言，都有较大吸引力。
但经过多年来的持续开发，这一线的用地已经所剩无几，里杉柏地块处于一线用地，有稀缺性。
2、二类线位于千岛湖景观大道沿线
这一线向东逐渐远离千岛湖镇区，却是唯一真正拥有南向湖景的上位带，面向千岛湖最早开发，自然风光层次最为丰富的东南湖区。
从现状看，日常居住的价值相对有限。
从未来看，作为度假居所既有稀缺性，又有高成长性，潜力无限。
二、千岛湖房地产市场产品分析
独特的自然条件，优越的地理位置，使得淳安县成为了典型的旅游城市，此地地产市场，自然也带有浓厚的旅游地产特色。
千岛湖地区，第三产业较为单一，集中于旅游业以及与其相关的餐饮业，商务写字楼在千岛湖并不见多。
但与旅游相适应的景观房、酒店式公寓等较为流行，也颇具市场。
购买人群以外地旅游人士较多。
现淳安县的房市政策为限贷不限购，周边城市限购为千岛湖提供机会，现住宅市场受政策影响较小，虽然成交量有所下降，销售进度放缓，但房价虽略有松动，但仍处在高位，颇为坚挺。
现千岛湖房地产市场可以归纳为四类产品：
居家公寓、产权式酒店公寓、度假公寓、度假别墅；
从地段及价格上来看，中心湖区产权式酒店公寓（精装）单价在13000—14000多元/㎡之间，湖景公寓价格达到17000—18000多元/㎡，主力总价在100—150万之间，度假别墅及高档豪宅项目，精装修价格达到3万元/㎡，别墅总价范围在800—1000万/套左右；
三、千岛湖中心湖区项目分析：
序号
项目名称
物业类型
开盘时间
项目均价
（元/㎡）
供应量
总建筑
面积㎡
地理位置
1
七星花园
住宅
2011-12
12000
395套
7.4万
2
金基观岛
16000
145套
12万
3
金色阳光
2011-2
9400
300套
12.76万
4
绿城玫瑰园
公寓
别墅
2010-3
17000
80套
18万
绿城度假公寓
酒店式公寓
2010-6
20000
1314套
28万
6
千岛别墅
2010-7
42000
26套
1.49万
7
天屿度假别墅
2010-12
30000
160套
4.5万
8
顺发随园
17777
~25000
67套
10.7万
9
滨江度假
酒店别墅
2009-12
20600
200套
总计
2687套
106.85万平方米
1、绿城千岛湖度假公寓
位置
淳安县千岛湖镇中心
规模
占地面积13.8万平方米
建筑面积29.83万平方米
绿化率
68%
产品类型
高层精装修度假公寓5幢（包括软装，拎包入住）。
高层精装住宅4幢（硬装装好，不包括软装）
户型
110-120平米一室一厅、175-200平米两室二厅、350-430平米三室二厅
开盘日期
2010年6月
产权
70年
销售单价
1号楼已交付使用
2、3号楼开盘均价格25000元/㎡（目前在售均价3万-4万元/㎡）5、6号楼均价2万-2.5万元/㎡
高层精装住宅（均价16000元/㎡）
销售率
一号楼已售完投入使用
二、三号楼销售过半
五、六号楼销售40%左右
车位配比
1:
1.01
交付时间
一期的酒店及部分公寓在2010年2月，项目整体交付在2012年6月底
竞争优势
五星品质喜来登酒店
三面临湖景致开阔
物业组合丰富，配套完善
配有游艇码头
绿城品牌及客户积累
竞争劣势
周边环境嘈杂私密性及安保存在隐患、过高的单价，较低的投资回报。
项目周边二手房住宅均价在8000-9000元/㎡
项目形象塑造无借力点，只能靠自身打造
推广策略
返租分红：
绿城·
千岛湖度假公寓除喜来登酒店部分以外，由绿城酒店管理公司管理前期物业服务，并委托国际知名酒店管理公司提供咨询服务管理，包括一种是业主每年可免费享受160分公寓入住权的“有限自住”型，一种是业主每年可免费享受48分公寓入住权的“商务度假”型两种分红模式。
每年10月15日至次年4月15日的淡季（春节、圣诞节、元旦和情人节除外），业主入住一天算1分。
在旺季入住一天1.5分，旺季周末入住一天2分，黄金周或春节，入住一天消耗5.5分。
根据目前运营情况,客房预订非节假日不是很高,在50%-60%,公寓2-6层单间600元-800元/每天，7层以上800-1000元/天。
面积70㎡，单价35000元/平方，总价在200万-30
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