淳安县里杉柏地块可行性研究文档格式.docx

1、全年共接待游客353.6万人，比上年增长17.8%，旅游总收入达到45.4亿元，增长19.2。房地产业方面：全县完成房地产开发投资21.4亿元，比上年增长24.8，全年商品房销售面积21.3万平方米，比上年下降14.8，其中住宅销售20.8万平方米，下降6.3。第二部分 项目概况一、地块位置地块坐落于千岛湖镇里杉柏，距离旅游码头1.5公里，距离县政府2公里，是现主城区唯一一大块面积的商住综合用地，其中面湖的地块原为千岛湖老城区厂房用地。地块西至渔港桥，北至里杉柏路，南至南景路，南景遂道开通后与南山区块连通，交通便利了很多。二、地块现况1、地块面湖靠山，地理环境优越，是现主城区唯一一大块面积的商

2、住综合用地；2、地块经内湖分割后形成大小不一，多而分散的十个地块；3、地块西南面朝湖的已完成迁拆，土地平整；地块的东面及北面靠山还有少量余房没迁拆；4、地块西南面可看湖景，1-1，1-2，1-3，1-4地块中有内湖，可合理开发利用；5-1，5-2东面环山，可合理开发利用；5、湖滨绿化带正在建设中，建成后将大大提升整个小区的生活品质；三、配套设施地块周边交通便利，生活配套设施完善，附近有公交车站，游船码头、城区医院，火炉尖农贸市场，浙江省淳安第二中学，体育馆，图书馆，渔港公园及小型超市等，但与绿城度假公寓地块相比缺乏大型商业广场，高端物业及酒店。三、规划控制要点地块面湖靠山，地理环境优越，又是商

3、住用地，因此可设计规划领域比较广，但总的规划建设原则为：坚持高起点规划、高标准建设，以商业环境为先导，使之具有极具商业人气的商住环境。1、 湖景区地块可建设成为集娱乐，餐饮，酒店，百货于一体的休闲购物中心；2、 地块的内湖景区应妥善利用，进行合理规划设计，增加小区的湖景效果；3、 东面环山的地块，因山岭在规划红线内，所以可适当减少该地块的绿化率，对现有山岭合理开发利用；4、 因千岛湖镇人口少，经济以旅游、餐饮产业为主，房产市场的定位以旅游度假村，度假酒店居多，以上因素在地块的整体定位时应充分考虑。三、周边成交土地情况地块坐落出让面积用途容积率绿地率建筑密度楼面地价（元/）竞得总价（万元）竞得单

4、位竞得时间里杉柏2-1号地块9109.83旅馆业1.320%45%21082497杭州居易房地产开发有限公司2011.10.27里杉柏2-2号地块38531.5940%11715867里杉柏2-3号地块29015.4商住（商业7%）1.530%35%330214373千岛湖镇秀水广场地块3355.35商业1.5-1.620%-30%小于60%1677900淳安千岛湖建设集团有限公司2011.6.8千岛湖镇原机油泵厂24984.07商住（商业9%）2.225%16198897淳安县城镇建设综合开发公司2011.11.2千岛湖镇燕山林场69994商品住房用地3015150112610黄岩振兴房地产

5、开发有限公司2011.6.11千岛湖镇环湖路1号9975.14商住5217361682005.7.16从去年千岛湖拍卖的几块土块来看,里杉柏的商住两用地楼面价比较高，在3000元/以上，考虑到目前房产形势严峻，宏观调宏政策继续从严，多数开发商资金紧张，土地市场遇冷，可以适当压价，控制土地成本。四、区域市场分析一、千岛湖区块分析千岛湖按照旅游及房产开发,可划分为五大湖区,分别为:中心湖区、东南湖区、西北湖区、西南湖区、东北湖区。其中 ，中心湖区和东南湖区的区域价值，高于其他三个湖区。区域旅游开发展轴房地产开发展轴中心湖区湖面宽广，城湖相映，名胜众多湖景度假公寓为主，部分本地自住型商品房开发-东南

6、湖区山水交融，自然风光最佳度假别墅和度假公寓为主西南湖区湖面开阔，岛屿众多，野趣横生姜家旅游小镇西北湖区人文景观，村社、遗址较多威坪镇石印山旅游、度假东北湖区湖面狭窄，港汊深遽，景观多样进贤湾旅游综合体中心湖区和东南湖区的主要湖景线：根据地段、景观与朝向的均好性分析，一类线位于镇中心的东西两侧，二类线基本位于千岛湖景观大道沿线。1、一类线位于镇中心的东西两侧 早期开发的楼盘大多位于一类线，依托县城的发展而逐步外延，从开元度假村、千岛碧云天公寓，到千岛龙庭、绿城千岛湖度假公寓、阳光水岸度假公寓，乃至绿城千岛湖玫瑰园，无不如此。这一线的开发，对于本地自住型需求和外来度假型需求而言，都有较大吸引力。

7、但经过多年来的持续开发，这一线的用地已经所剩无几，里杉柏地块处于一线用地，有稀缺性。2、二类线位于千岛湖景观大道沿线这一线向东逐渐远离千岛湖镇区，却是唯一真正拥有南向湖景的上位带，面向千岛湖最早开发，自然风光层次最为丰富的东南湖区。从现状看，日常居住的价值相对有限。从未来看，作为度假居所既有稀缺性，又有高成长性，潜力无限。二、千岛湖房地产市场产品分析独特的自然条件，优越的地理位置，使得淳安县成为了典型的旅游城市，此地地产市场，自然也带有浓厚的旅游地产特色。 千岛湖地区，第三产业较为单一，集中于旅游业以及与其相关的餐饮业，商务写字楼在千岛湖并不见多。但与旅游相适应的景观房、酒店式公寓等较为流行，

8、也颇具市场。购买人群以外地旅游人士较多。现淳安县的房市政策为限贷不限购，周边城市限购为千岛湖提供机会，现住宅市场受政策影响较小，虽然成交量有所下降，销售进度放缓，但房价虽略有松动，但仍处在高位，颇为坚挺。现千岛湖房地产市场可以归纳为四类产品：居家公寓、产权式酒店公寓、度假公寓、度假别墅； 从地段及价格上来看，中心湖区产权式酒店公寓（精装）单价在1300014000多元/之间，湖景公寓价格达到1700018000多元/，主力总价在100150万之间，度假别墅及高档豪宅项目，精装修价格达到3万元/，别墅总价范围在8001000万/套左右；三、千岛湖中心湖区项目分析：序号项目名称物业类型开盘时间项目

9、均价（元/）供应量总建筑面积地理位置1七星花园住宅2011-1212000395套7.4万2金基观岛16000145套12万3金色阳光2011-29400300套12.76万4绿城玫瑰园公寓别墅2010-31700080套18万绿城度假公寓酒店式 公寓2010-6200001314套28万6千岛别墅2010-74200026套1.49万7天屿度假别墅2010-1230000160套4.5万8顺发随园177772500067套10.7万9滨江度假酒店别墅2009-1220600200套总 计 2687套106.85万平方米1、绿城千岛湖度假公寓 位置淳安县千岛湖镇中心规模占地面积13.8万平方米

10、建筑面积29.83万平方米绿化率68%产品类型高层精装修度假公寓5幢（包括软装，拎包入住）。高层精装住宅4幢（硬装装好，不包括软装）户型110-120平米一室一厅、175-200平米两室二厅、350-430平米三室二厅开盘日期2010年6月产权70年销售单价1号楼已交付使用2、3号楼开盘均价格25000元/（目前在售均价3万-4万元/）5、6号楼均价2万-2.5万元/高层精装住宅（均价16000元/）销售率一号楼已售完投入使用二、三号楼销售过半五、六号楼销售40%左右车位配比1:1.01交付时间一期的酒店及部分公寓在2010年2月，项目整体交付在 2012年6月底竞争优势五星品质喜来登酒店三面

11、临湖景致开阔物业组合丰富，配套完善配有游艇码头绿城品牌及客户积累竞争劣势周边环境嘈杂私密性及安保存在隐患、过高的单价，较低的投资回报。项目周边二手房住宅均价在8000-9000元/项目形象塑造无借力点，只能靠自身打造推广策略返租分红： 绿城千岛湖度假公寓除喜来登酒店部分以外，由绿城酒店管理公司管理前期物业服务，并委托国际知名酒店管理公司提供咨询服务管理，包括一种是业主每年可免费享受160分公寓入住权的“有限自住”型，一种是业主每年可免费享受48分公寓入住权的“商务度假”型两种分红模式。每年10月15日至次年4月15日的淡季（春节、圣诞节、元旦和情人节除外），业主入住一天算1分。在旺季入住一天1.5分，旺季周末入住一天2分，黄金周或春节，入住一天消耗5.5分。根据目前运营情况,客房预订非节假日不是很高,在50%-60%,公寓2-6层单间600元-800元/每天，7层以上800-1000元/天。面积70，单价35000元/平方，总价在200万-30