房地产企业全程纳税筹划与税务处理Word格式文档下载.doc

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税收强力调控立即启动!

CCTV新闻主持人说:

现在的房地产是“总理说了不算，总经理说了算”，

真的是这样吗？

？

Ø

2010年，国务院强势调控房地产行业，国税总局再次重拳出击，房地产及建筑安装行业再次被列为四大检查重点之首！

2010年,国税总局持续发力:

★国税函[2010]201号文件,看似简短,暗藏杀机,企业所得税达到完工标准必须汇算!

★国税函[2010]220号文件,明确土地增值税八大政策后,国税函[2010]220号文件强力要求清算,土地增值税清算核定征收率原则上不低于5%,清算压力呼啸而来,再也不能凭借关系!

★汇算清缴后,各地房地产税收专项检查陆续展开,总局对各地税务局持续施压,各地国地税局先后向总局报送检查计划，税务检查组整装待发！

税收新政迭出的时代，政策渐欲迷人眼，新《营业税条例》、新31号文件、国税发【2009】91号、国税函【2009】342号、国税函【2010】79号、国税函【2010】148号、国税函【2010】201号、国税函【2010】220号、国税函【2010】53号。

，深刻影响企业纳税支出，如何合理运用政策，减少税收支出？

无论您是老板还是财务总监、财务经理，在地产全面稽查的时代，您终将遭遇税务稽查！

面对严峻的税务稽查形势，您准备好了么？

本课程由中国房地产实操筹划第一人郭志刚亲自讲解，让“税收政策”密切结合“筹划手段与流程”，全面解析房地产企业全程纳税筹划与税务处理，深度解析新旧税收政策衔接运用，深度解读，手传心授，一课在手，让您知己知彼，税收无忧！

分阶段、多税种税前筹划，更贴近房地产企业工作实际，真正实现税收筹划的目标。

为此中财讯研究院在上海独家举办“房地产企业全程纳税筹划与税务处理技巧”，现特邀您参加并将有关事项通知如下：

一、课程类别：

“企业财税实务操作”的公共课

二、课程编号：

A4属于“企业纳税管理师”必修课程

三、参加对象：

企业CEO和CFO、财务主管、部长、经理和企业财会人员

四、培训时间：

2010年8月18日至19日（周三、周四）；

五、培训地点：

上海市华夏宾馆（漕宝路38号，近光大会展中心）

六、主办单位：

中财讯财税筹划技术研究院

七、承办单位：

北京欣君洋财务咨询有限公司

八、收费标准：

单次2200元/人。

会员7980元/年。

九、学习用品：

讲义1本、《财税答疑》1本、笔、本子、袋子。

十、【主讲专家】

郭志刚老师，房地产业界财税资深专家，中国房地产实操筹划第一人，在国内最著名房地产集团企业任职财务高管多年，高级会计师，注册税务师，大学客座教授，中国房地产特约培训师，与多所高校合作多项省、市级专项科研课题。

担任财政经济出版社21世纪高等职业教育规划教材《财务管理》副主编；

担任清华大学出版社高等学校应用型特色规划教材《财务管理》副主编。

著有《房地产全程纳税筹划》；

姊妹篇《房地产企业全程会计核算》一书2010年己出版发行。

曾在全国做多场大型房地产财税专题培训，理论深厚，实战丰富。

十一、[课程大纲]

不同的房地产企业具有不同的经营模式，但总体上可以划分为以下两类：

销售物业模式：

通过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段，将开发完成的房地产移交给购买者，并一次性取得销售收入。

自营物业模式：

将开发完成的房地产留作自用，通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入。

一、前期准备阶段的筹划技巧

（一）项目开发主体的确定

1、分公司与子公司的选择

2、新设公司与持续经营的选择

3、实际案例分析

（二）土地取得方式的确定

1、购买土地与收购股权的选择

2、净地出让与毛地出让的选择

（三）开发模式的确定

1、自建方式与代建方式的选择

2、合作建房的方式选择

（四）开发产品的确定

1、住宅物业与商业物业的选择

2、配套设施的处理选择

（五）开发节点计划的确定

1、单一开发产品开发节点的确定

2、组合开发产品开发节点的确定

二、销售阶段的筹划技巧

（一）销售产品的确定

1、销售物业与持有物业的选择

2、实际案例分析

（二）销售方式的选择

1、直接销售与股权转让的选择性

2、期房销售与现房销售的选择

（二）销售产品的定价

1、土增税起征点的定价

2、税率临界点的定价

3、普通住宅的定价

4、组合产品的定价

5、精装修产品的定价

6、实际案例分析

（三）价外费用的处理

1、代收专项维修基金

2、代收其他费用

（四）销售业务的税务处理

三、建设阶段的筹划技巧

（一）设备采购的筹划

1、设备甲购与乙购的选择性

（二）混合销售的筹划

1、施工企业自制材料的处理

（三）成本分摊的筹划

1、销售物业与持有物业的成本分摊

2、产成品与在产品的成本分摊

（四）利息支出的筹划

1、成本核算对象的划分

2、利息扣除方式的选择

四、持有阶段的筹划技巧

（一）经营方式的选择

1、出租与自营的选择

2、租金标准的确定

（二）售后返租业务的筹划（实际案例分析）

（三）持有物业的税务处理（实际案例分析）

五、项目清算阶段的筹划技巧

（一）土地增值税清算

1、清算单位的确定

2、清算时间的确定

3、核定征收

4、实际案例分析

（二）企业所得税清算

1、预计毛利额的确定

2、清算时点的确定

（三）土增税清算与所得税清算的衔接

六、经典案例解析、高端答疑互动

十二、优惠政策

1、现场为企业免费解答在财税工作中遇到的实际问题。

2、会后网上解答会员提出的财税问题。

3、凡8月20日前汇款到账的7980元的会员有优惠大礼包赠送。

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北京银行北太平庄支行

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会务费三日之内汇入上述账号，汇款凭证传真至会务组。

参会单位领导批示：

盖章

2010年月日

1、联系人：

朱主任

2、咨询电话：

5426488915921001681

3、传真：

64754855

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北京中财讯财税筹划技术研究院

2010-07-26