酒店式公寓策划案Word格式文档下载.docx

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二、酒店式公寓行业特点

酒店式公寓，是指既可短期或者长期租赁，而又兼备有酒店式房间的居所，它通常集住宅、酒店、会所等多功能于一体。

国际上酒店式公寓自1976年在欧洲出现至今已经近30年的历史了，酒店式公寓在中国的兴起是上个世纪90年代末的事情，国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。

近年来随着国内经济的高速发展，人们生活和消费水平的提高，大量高档物业不断推向市场，其中有相当数量的高档公寓面市，为迎合选购这类公寓的购房人消费心理，满足他们对高质量物业管理的需求，许多开发商和物业管理企业推出象征最高的服务水平的星级酒店服务（也称管家式服务）来适应当今的物业管理市场和销售市场的需要，因此，这类公寓被贯以了酒店式服务公寓的名称。

真正意义上的酒店式公寓是除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正使租户实现宾至如归的感觉。

比起传统的酒店更多了家的味道，而与传统的纯租赁的公寓相比，则更重于服务，可以说集传统酒店与传统公寓的长处于一身，而价格又比住酒店要便宜，实际消费群体为商务、旅游人士为主。

当前，国内各大中城市已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。

从另一层面来看，中小型公司由于其资金实力较弱，既想方便，又想价位合适，那么酒店式公寓应是其最佳选择。

基本特征

具体表现

产品特征

“酒店式的服务，公寓式的管理”

星级酒店的服务和管理

信息时代写字楼的商务服务特点集住宅、酒店、会所等多种功能于一体

户型和配套

满足使用者个性需求的户型（几十到几百㎡不等）

统一为精装修，并提供全套的家具和电器

强调个性，不同的户型也有不同的格调

拥有银行、会所、小超市等附属设施

设计和物业管理

设计个性化——客户群消费习性决定

物业管理水平的星级化——由星级酒店直接管理或由有酒店背景的物业公司进行管理

适合居住

自由方便，而且价格比酒店要便宜，却随时可以得到酒店式的各种服务

公共设施均类似于酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显

能够满足对生活质量要求较高的特定人群的特定需求

适合投资

增值潜力大，投资回报高

与传统的酒店相比，酒店式公寓在硬件上毫不逊色，而服务更胜一筹，除提供传统的酒店式服务之外，更重要的是向客人提供家庭住房格局和家居的感觉

酒店式公寓是投资置业的上选，因为此类物业投资对多数人而言，是有超值回报空间的，而且，酒店式公寓好管理、易出租等优点也是其他项目难以比拟的

市场潜力大

经济的快速发展，旅游业的高速发展，招商引资的力度的加强，高级商务、管理、技术人员将会增多，他们对物业的要求较高，特别是一些合资企业的高级管理人员往往渴求生活的高品质，对公寓的整体环境也表现出很高的热忱，而酒店式公寓恰恰满足了这一需求

增值空间大

作为房地产产品中的一种，具有房地产产品的高增值性特点，况且与住宅和酒店有着明显的区别，有着独有的发展空间

三、国内酒店式公寓市场发展情况

1、香港酒店式公寓市场发展情况

在香港的酒店式公寓市场可能是最强势的，它们的长期租客的百分比要高于大多数别的城市，如：

约有50％的租客租期超过6个月，15％的租客租期超过1年。

所以，在香港绝大多数酒店式公寓的起租期为3个月，只有少数的如parkview的租期可以以天计算，但一天的租金是长期租金的双倍。

近两年来，香港酒店式公寓的租市有较大下滑。

2、北京酒店式公寓市场发展情况

目前北京房地产市场出现了酒店式公寓，并且数量在逐渐增加，尤其东部房地产市场数量增幅更快。

有几点利好因素的诱惑开发商投资建设酒店式公寓：

CBD规划台出；

加入WTO后，准备进京的境外中、小公司；

投资热过程中获取高回报率；

小型SOHO是个机会；

由于东部工厂拆迁及有关部门对服务业的扶持，目前开发商将服务业定为目标客户之一等。

3、上海酒店式公寓市场发展情况

上海作为中国的金融贸易中心，正吸引着越来越多的跨国集团、跨国大公司和大财团的进驻，随之而来的是大量的外籍经营管理都民拥入了上海。

优厚的津贴补助，使驻沪的外籍人员一般都选择租用豪华和服务完善的短期居所。

同时，国际性商务活动的往来频繁，使越来越多的境外驻上海办事机构如雨后春笋般迅速“抢滩”上海，但出于资金成本有效控制的考虑，这些公司越来越倾向于租赁市区区位优越、交通方便、价格仅为宾馆房租七八分之一的酒店式公寓，这样既能享受方便、舒适的服务，又能节省开销，公司也乐于接受。

四、武汉酒店式公寓市场基本状况

武汉市的酒店式公寓物业是继深圳、北京、上海的成功案例的基础上发展而来的。

虽然在深圳、北京、上海都有比较成功的案例，但在武汉市场仍属于一个新的产品形态。

特别是全精装修、酒店式公寓，武汉现有的所谓“酒店式公寓”都仅仅假借了这样一个概念，真正实施的精装酒店式公寓只有圣淘沙万松园国际公寓、武汉阳光假日公寓、吉祥国际大厦、彩天名苑酒店式公寓等少数项目。

1、圣淘沙•万松园国际公寓

圣淘沙•万松园国际公寓是武汉圣淘沙置业有限公司开发的武汉市首座钢结构全精装修酒店式公寓项目。

该项目地处汉口金融中心和商业中心之间汉口万松园路43号，万松园路与万松横路交会处。

项目定位于面向商务人士、高级白领和投资人群的、提供酒店式管理服务的高级服务式公寓。

项目占地面积7803.81平方米，总建筑面积约46500平方米，总套数为750套，全部为49～99平方米的精装修小户型。

总共29层，其中地上28层，地下1层。

2、吉祥国际大厦

吉祥国际大厦为12层小高层酒店式公寓。

32-83平方米的绿色时尚小户型，从一室一厅到复式楼兼有。

户型南北通透，3.3米的超高空间。

内置阳台设计，彻底解决当前小户型衣物晾晒的苦恼；

特设独立小厨房，阻隔油烟，小区引入变频直饮水，拧开水龙头即可饮用。

“吉祥国际大厦”处于沌口开发区中央，大企业的单身白领、往来商户、高校教师、外来工作者、二次置业者等几十万消费人群的出现带动了项目的投资潜力。

其软、硬件配置与纯酒店相差无几。

3、武汉阳光假日公寓

具有以下设施：

40平米带180°

观景落地窗的大客厅；

免费宽带网上冲浪；

休闲书房配台式电脑（部分）；

最新大片DVD机；

整体厨房；

全自动洗衣机；

商务中心可收发传真、打字、打印文件、预定车票机票；

每天精心保洁，物品免费寄存；

免费安排各项特需服务。

五、酒店式公寓开发可进取的市场空间分析

酒店式公寓的“商住”之所以能吸引客户的主要原因是：

1、在商，酒店式公寓是将每个单元出售给个体买房者，并由业主或委托酒店物业管理公司统一出租经营；

对投资者来说，有利可图投资风险小，转让出租回报大。

2、在住，由于它吸引了传统酒店和传统公寓各自的长处，因此一推出即备受商务人士欢迎。

3、在产权，业主拥有产权，必要时可出让产权，回收投资，降低了投资风险。

市场外在表现

项目内在因素

供给市场

宾馆酒店业对客户群的分流

二手物业的冲击

项目地理位置决定其开发量大

需求市场

价格偏高，工作流动性较大的普通工薪族难以承担

产品品质提升的局限性使得其难得到高收入家庭的青睐

总价上与近郊中大户型的小区单位相近，无法争取到注重实惠的中低收入家庭

项目所处地块的商务环境、交通状况、周边配套都相对欠缺，难以保证稳定的消费群。

物业品质

市场表现为中高档物业

项目具备开发顶级产品的要求，开发此类物业机会成本较大

经济效益

长期的经营管理

完善的服务配套设施

经营管理繁杂性与长期性

配套设施投入产出比相对低

结论：

酒店式公寓开发最主要的问题是机会成本较大，项目作酒店式公寓开发为高风险、高回报的投资方略。

六、目标客户定位

酒店式公寓是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。

与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。

由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。

因此，针对鄂州市场来说，本酒店式服务公寓的购买客户中，投资者将占据绝大多数。

投资客户主要可以分为两大类型

酒店式公寓投资者分类

类型

纯投资客户

养老型客户

组成

个人投资者，机构投资者

个人投资为主

年龄、构成

个人投资者25-35岁，机构投资者主要是具备一定经济实力的中、小型企业

40岁以上

目的

酒店的增值潜力

退休后能够得到丰厚、稳定

的经济来源，多投资于100平

方米以上的较大户型

预期投资回报

8﹪-15﹪

10﹪以下

客户比例

60﹪

15﹪左右

除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自主兼投资为主要目的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的跨区域集团客户等等。

七、产品设计

由于酒店式公寓对鄂州来说是一个新型产物，市场竞争较小，主要的竞争压力来自于酒店宾馆的客户分流，但由于酒店式公寓本身的产品形态决定了物业档次，为此我们仅选取鄂州几家具有代表型的酒店做比较分析。

1、凤凰山庄

凤凰山庄是一家四星级饭店和全国第二家金冠级旅游分时度假地，占地面积110亩，三面环湖。

南临莲花山旅游区，北与黄州赤壁隔江相望，西依鄂州西山旅游风景区。

凤凰山庄拥有豪华套房、标准套房近243间，总床位数480个。

另设有国际会议中心、桑拿、按摩等娱乐中心。

凤凰山庄的服务项目有：

餐厅、游泳池、网球、桌球室、商务中心、卫生电视、健身房、酒吧、游泳池、网球、桌球室、商务中心、保龄球、美容美发、精品屋、桑拿浴室、垂钓、按摩室、宴会厅、票务代理、医务室、卡位OK。

2、国贸大酒店

国贸大酒店主体建筑二十四层，总面积为3.1万平方米，为鄂州市乃至鄂东南标志性建筑之一。

是一家集住宿、美食，娱乐、休闲为一体的综合性酒店。

内设中餐厅、多功能宴会厅、豪华国宴厅等各式餐房，总餐位达800余个。

3、雨台山大酒店