电大物业估价形成性考核系统题目及答案.docx
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形考测验_0001
一、单项选择题
1.一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（ ）。
D.先涨后跌
2.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当。
选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。
A.0.5～2.0
3.在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。
C.销售费用和销售税费
4.下列不属于房地产区位因素的是（）。
B.用途
5.一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。
如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（）米。
B.28
6.下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）。
B.建筑技术进步
二、简答题
1.房地产价格的形成条件是什么？
土地价格有什么特征？
答：
房地产价格形成的原因是房地产具有有用性、稀缺性和有效需求。
土地价格的特征有：
生产成本不同、折旧不同、价格差异不同、市场性质不同、价格开成时间不同、供求变化不同。
2.市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。
采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素。
答：
采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑的主要因素有：
（1）可比实例与估价对象的用途应该相同；
（2）可比实例与估价对象的建筑结构应该相同；
（3）可比实例与估价对象所处地区应相同，或者是在同一供求范围内的类似地区；
（4）可比实例与估价对象的价格类型应该相同；
（5）可比实例与估价对象的价格时点应该接近；（6）可比实例必须为正常交易或者是可以修正为正常交易的。
3.什么是房地产的无形收益？
当无形收益难以货币化时，应如何考虑无形收益对总收益的影响？
答：
无形收益是指房地产带来的间接利益，例如安全感、自豪感、提高声誉和信用、增强融资能力等。
当无形收益难
以货币化时，应通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。
4.成本法中的重新购建价格分为哪两类？
它们各适用于什么情况？
答：
成本法中的重新购建价格分为重建价格和重置价格两类。
重置价格适用于一般建筑物，重建价格适用于有历史或美学价值的建筑物。
三、计算题
1.某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征收农地取得的，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/㎡；地上建筑物总建筑面积2000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积1200元，估计该建筑物有八成新。
试选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。
答：
土地现值＝620×1000＝620000（元）
建筑物现值＝1200×2000×80%＝1920000（元）
估价对象的现时总价＝620000＋1920000＝2540000（元）估价对象的现时单价＝2540000/2000＝1270（元/㎡）
形考测验_0004
（其实就是形考第二个任务）题目不一样就重新抽取试卷
一、单项选择题
1.房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（ ）的结合体。
B.实物、权益、区位
2.随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（）。
B.累计深度价格修正率
3.下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。
D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格
4.影响房地产价格的环境因素不包括（）。
D.治安环境
5.下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）。
B.建筑技术进步
6.某房地产的报酬率为8％，受益期限为30年的价格为4000元/m2。
若报酬率为6％，受益期限为50年，则该房地产价格为（）元/m2。
D.5600
二、简答题
1.建筑物折旧的原因有哪些，什么折旧是由于建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损？
答：
物质折旧、功能折旧、外部折旧。
外部折旧。
2.什么是房地产状况调整？
房地产状况调整包括哪些内容？
答：
房地产状况调整就是把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。
房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
3.某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产进行评估，估价目的为抵押。
该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2002年1月竣工。
评估公司的评估结果为850元/m2。
甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。
请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？
答：
（1）评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格；
（2）而实际发生的成本可能超过社会平均水平；
（3）估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化。
4.什么是房地产估价时点？
是先确定房地产价值还是先确定估价时点？
答：
是指一个估价项目中由估价目的所决定的需要评估的价值所对应的时间。
应先确定估价时点。
三、计算题
1.某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征收农地取得的，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/㎡；地上建筑物总建筑面积2000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积1200元，估计该建筑物有八成新。
试选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。
答：
土地现值＝620×1000＝620000（元）
建筑物现值＝1200×2000×80%＝1920000（元）
估价对象的现时总价＝620000＋1920000＝2540000（元）估价对象的现时单价＝2540000/2000＝1270（元/㎡）
形考测验_0003
一、单项选择题
1.某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。
通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/
m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权平均法得到的比准价格为（）元
/m2。
C.2181
2.在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2，6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可，比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2．如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。
B.-50
3.下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。
D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格
4.下列不属于房地产区位因素的是（）。
B.用途
5.某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收到），出租运营费用为每年50元/m2。
假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为（）元/m2。
C.3335
6.住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（）。
C.实物因素二、简答题
1.建筑物折旧的原因有哪些，什么折旧是由于建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损？
答：
物质折旧、功能折旧、外部折旧。
外部折旧。
2.商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日计起。
该商场1~4层
于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为240元/m2，且每年不变；5~6层于1998年7月1日租出，租期为
3年，月租金为210元/m2，现空置。
问现评估该商场带租约出售的价格，应优先采用哪两种估价方法，说明原因。
答：
（1）应优先选用的估价方法是：
收益法和比较法（；2）因商场属于收益性房地产，应选用收益法作为其中一种估
价方法；（3）在市场交易实例比较多的情况下，应选用收益法作为其中一种估价方法；
3.什么是房地产的无形收益？
当无形收益难以货币化时，应如何考虑无形收益对总收益的影响？
答：
无形收益是指房地产带来的间接利益，例如安全感、自豪感、提高声誉和信用、增强融资能力等。
当无形收益难以货币化时，应通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。
4.什么是房地产状况调整？
房地产状况调整包括哪些内容？
答：
房地产状况调整就是把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。
房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
三、计算题
1.某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征收农地取得的，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/㎡；地上建筑物总建筑面积2000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积1200元，估计该建筑物有八成新。
试选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。
答：
土地现值＝620×1000＝620000（元）
建筑物现值＝1200×2000×80%＝1920000（元）
估价对象的现时总价＝620000＋1920000＝2540000（元）估价对象的现时单价＝2540000/2000＝1270（元/㎡）
形考测验_0004
一、单项选择题
1.房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（ ）的结合体。
B.实物、权益、区位
2.随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（）。
B.累计深度价格修正率
3.下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。
D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格
4.影响房地产价格的环境因素不包括（）。
D.治安环境
5.下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）。
B.建筑技术进步
6.某房地产的报酬率为8％，受益期限为30年的价格为4000元/m2。
若报酬率为6％，受益期限为50年，则该房地产价格为（）元/m2。
D.5600
二、简答题
1.建筑物折旧的原因有哪些，什么折旧是由于建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损？
答：
物质折旧、功能折旧、外部折旧。
外部折旧。
2.什么是房地产状况调整？
房地产状况调整包括哪些内容？
答：
房地产状况调整就是把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。
房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
3.某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产进行评估，估价目的为抵押。
该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2002年1月竣工。
评估公司的评估结果为850元/m2。
甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。
请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？
答：
（1）评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格；
（2）而实际发生的成本可能超过社会平均水平；
（3）估价时点与实际成本发生时点有差异，价
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