营销中心职能及组织架构概述文档格式.docx
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-客户群分析:
主体构成、购买目的、价格承受力、付款方式选择、装修要求等
☆项目竞争力分析
-本项目条件分析:
背景位置、规划条件、地块条件、周边环境、人文特征、发展趋势、不确定因素
-区域内主要竞争对手分析
-本项目竞争力分析:
优势分析、劣势分析
-市场机会点分析
-困难点分析及解决建议
☆项目投资可行性研究分析
-前期成本、净现值
-项目综合成本、开发利润率及收益率
-现金流量
-投资回收期
-敏感度分析
2)产品研究:
根据项目先天条件和限制条件、市场特征、产品发展趋势、城市规划功能区划、客户需求特征等不同前提条件的分析,对不同城市功能区域和市场定位的公建项目进行分析研究(包含:
不同城市功能区域内的物业种类、建筑总规模、物业类型配比、空间布局、整体建筑风格以及具体建筑单体的功能定位、建筑规模、建筑形体搭配、使用功能结构、人口数量及各收入阶层组成等数据进行收集分析研究),对项目运作模式、项目的物业类型比例、项目规划设计要求及项目物业管理模式等方面提出的可行方案。
《项目定位建议书》,《建筑规划设计任务书》中项目规划设计要求及建筑设计要求部分,《项目物业管理建议书》。
依据市场研究成果,制定《项目定位建议书》,并在项目的成本控制范围内,提出项目规划建筑设计建议和物业运营管理建议,并将其编入《建筑规划设计任务书》和《项目物业建议书》,使设计师和物业运营管理者了解项目营销思路,并将其融入项目的功能、建筑风格形象定位设计、物业管理和商业运营中,体现出项目的物业管理和经营思路。
☆项目定位建议主要包括:
市场定位(档次定位、价格定位),客户定位(年龄状况、家庭结构、收入状况、职业特征、价值取向、需求状况、购买决策、媒体的影响力),产品定位(规划形式、建筑形式、建筑风格、单体立面、户型),形象定位(产品主题形象、广告形象、社会形象)。
☆项目规划设计建议主要包括:
项目总体规划、道路交通组织、内部环境设计(绿地、园林、公共活动空间、建筑小品等)、车位设计(汽车位和自行车位)、配套设施的安排(含商业规划、服务设施、信息网络、物业管理用房等)、项目整体建筑风格(特别是建筑外立面的形状、色彩、风格)等。
☆项目建筑设计建议主要包括:
楼宇内部功能设计、各种户型的比例、各种户型面积、各种户型功能设置及布局、装修及设备标准、楼内设施配置(如热水、中水、直饮水、电话、防盗、电梯等)、管线设计建议(三表出户、分质供水、管线暗敷及管线集中综合布置等)等。
☆项目物业管理建议主要包括:
运营/管理(服务)范围、管理预算、收费标准、运营/管理要求等,使商业运营/物业管理公司的管理专业化特点符合项目特色,促使托管物业的保值和升值。
3)营销策划:
通过对项目特性和市场条件的分析研究,确定《项目总体销售方案》和《项目宣传推广计划》。
《项目总体销售方案》和《项目宣传推广计划》
根据项目概况和项目独特性的分析,加上对即将销售项目的竞争项目产品营销数据信息的收集整理,确定《项目总体销售方案》和《项目宣传推广计划》,以保证项目市场推广销售全过程中的系统性,最大程度追求整体销售效果,降低整体销售费用,避免由于思路不清引起的工作不连贯、项目市场形象混乱、各阶段工作浪费给下一阶段销售工作带来巨大困难等重大失误。
☆《项目总体销售方案》包括:
项目总体价格定位报告、项目市场主题形象设计方案、销售策略、价格策略及销售进度和预算控制计划。
☆《项目宣传推广计划》包括:
项目现场包装方案和项目宣传推广计划
-项目现场包装方案:
销售中心、示范样板间、工地现场、看房通道、导示系统、销售中心绿化小品、停车位、销售人员服装、物业管理等;
-项目宣传推广计划:
宣传主题、广告主题、平面创意表现、媒介采购策略、活动营销方案、软性新闻方案、展会方案、广告及市场信息监测工作计划等;
4)销售和招商执行:
依据《项目总体销售方案》作为指导方针制定《项目销售执行计划》,进行销售准备、销售实施和销售管理工作。
《项目销售执行计划》
☆项目销售道具、销售资料准备方案
☆项目销售部的人员结构及岗位职责、销售团队组建、
☆项目销售工作流程、销售管理制度
☆销售人员项目培训资料:
沙盘讲解、统一说法、答客问、工作流程等
☆销售人员培训,并建立营销危机处理系统
2、营销中心工作流程:
3、组织架构图:
第二章各职能部门工作职责及岗位说明书
1、区域管理总部营销副总裁中心总经理岗位说明书
职位名称:
营销中心总经理
归属部门:
营销中心
职位级别:
A
隶属关系:
直接上级:
公司总经理
直接下级:
下属各职能部门总监/经理
职位概述:
全面负责营销中心工作,确保完成公司营销工作要求,对营销工作所有结果承担责任。
主要职责和任务:
岗位主要职责描述
1
对营销中心策划、推广、销售、客户服务工作全面负责;
2
参与公司发展规划,负责项目销售计划的拟订,并组织实施;
3
组织项目营销策划方案的制订,并监督其展开和落实;
4
规划销售体系,对项目市场实施有效管理,使之符合公司目标要求;
5
参与项目前期市场定位与研发;
7
负责项目的品牌定位与推广;
8
制定策划、广告等代理单位的选择标准与审定;
9
负责营销中心团队的建设、训导与考评;
10
负责营销中心与其它部门的协调工作。
2、销售业务部工作职责及岗位说明书
成立项目专案组
项目专案组是销售业务部进行项目销售工作的业务组织形态。
项目营销任务由专案组承担,《项目销售执行计划》的由专案组负责实施并完成执行。
销售业务部根据阶段操作项目的数量、质量及其他要求,对下辖人员依据能力绩效评定的原则进行合理有效的组合,形成项目专案组,并指定业务操作与管理能力双强者为专案销售主管,负责对现场销售工作的综合管理,并根据阶段总体工作要求,以现有人力资源为基础,指定人员担任不同工作岗位。
(1)销售业务部工作职责:
a、参与《项目总体销售方案》和《项目宣传推广计划》制定工作,负责《项目销售执行计划》的制定。
b、负责公司开发项目的销售、租赁工作。
c、负责项目客户从来访至交房后的联络,维护工作。
d、参与项目销售准备期的市场竞品项目调研工作。
e、负责销售期中的市场竞品项目监测工作,并向公司传递市场动向、市场信息。
f、负责对项目专案组销售工作进行绩效考核,确保完成公司销售任务。
g、负责销售现场及销售道具的维护管理。
h、协助举办项目的大型推介活动。
(2)岗位说明书
销售总监岗位说明书:
销售总监
营销中心销售业务部
B
隶属关系
地区销售经理/项目销售主管
协助营销中心总经理完成所有项目的销售任务,监督并考核各在售项目《项目销售执行计划》的执行,对所有项目的销售工作进行具体管理和业绩考核。
依据公司经营计划,并配合公司总目标,拟订本部门的目标与工作计划,并随时予以追踪控制,以便有效执行;
主持本部门日常工作,负责拟定和修改本部门专业管理制度,并监督实施;
根据本部门工作进度,编制本部门的销售计划,逐月加以控制;
并进行平衡、协调、督促检查考核;
对销售中的项目,应根据不同的客户群体,制定相宜的促销方案,修正确保销售目标的达成;
负责本部门员工的考核工作,审慎办理所属员工的考核、奖惩等事项,并力求处理公平合理,与公司配合,有计划地培训所属人员,以提高其工作能力与素质;
6
主持本部门全面工作,落实各岗位职责,检查和监督本部门员工工作计划的执行情况;
做好销售业绩的周、月报工作,及时组织收取销售应达帐,确保帐款的安全、到位;
据市场需求的变化,及时向相关部门反馈市场信息;
承办领导交办的其他事项及未尽事宜。
地区销售经理岗位说明书:
地区销售经理
C
项目销售主管/销售代表
协助销售总监完成负责区域项目的销售任务,具体负责《项目销售执行计划》的执行,承担对销售人员的培训,对所有项目的销售工作进行具体管理。
依据项目销售执行计划,拟订各项目的具体工作执行计划,并确保销售回款的实现;
主持地区内各项目组日常工作,负责针对性调整各项目的管理制度,并实施执行;
对销售中的项目,应市场的变化,提出相宜的促销方案,修正确保销售目标的达成;
确保营销危机处理体系的正常运转;
负责所属员工的日常工作考核,照章办理所属员工的考核、奖惩等事项,有计划地培训所属人员,以提高其工作能力与素质;
做好各项销售报表管理工作,及时督促客户如约缴纳销售款项,确保销售合约的履行;
监测市场需求的变化,并及时上报市场信息;
项目销售主管岗位说明书:
项目销售主管
归属部门
D
销售总监/地区销售经理
销售代表
职位概述
协助销售总监/地区销售经理落实项目现场的管理工作,负责完成项目销售任务。
主要职责和任务
销售人员岗位分配,项目现场日常工作排班管理,负责各项销售报表的填写上报;
负责监督销售卖场的销售活动,每日将销售现场工作日报及时发给相关领导,每周工作计划和总结发给销售总监/地区销售经理;
负责周边楼盘市场动态及最新资料的监控收集,参与市场调研及销售情况分析及总结,向相关人员反馈销售信息;
执行销售计划,协助销售总监/地区销售经理落实各项工作;
及时将公司确定的销售资源及报价转达给销售代表,负责控制销售政策的执行工作;
对于个别客户的个别问题,作为特例及时上报,并将意见尽快反馈给客户;
根据推广进展情况,随时将推广效果反馈;
负责分管销售人员的培训工作和业务辅导;
负责售楼部的日常行政管理、销售报表管理及文书工作;
项目销售代表岗位说明书:
所属部门:
E
/
职位概述
协助项目销售主管完成销售任务,对所有客户进行接电接访,分析、跟进成交。
主要职责和任务