营销中心职能及组织架构概述文档格式.docx
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-客户群分析：
主体构成、购买目的、价格承受力、付款方式选择、装修要求等
☆项目竞争力分析
-本项目条件分析：
背景位置、规划条件、地块条件、周边环境、人文特征、发展趋势、不确定因素
-区域内主要竞争对手分析
-本项目竞争力分析：
优势分析、劣势分析
-市场机会点分析
-困难点分析及解决建议
☆项目投资可行性研究分析
-前期成本、净现值
-项目综合成本、开发利润率及收益率
-现金流量
-投资回收期
-敏感度分析
2）产品研究：
根据项目先天条件和限制条件、市场特征、产品发展趋势、城市规划功能区划、客户需求特征等不同前提条件的分析，对不同城市功能区域和市场定位的公建项目进行分析研究（包含：
不同城市功能区域内的物业种类、建筑总规模、物业类型配比、空间布局、整体建筑风格以及具体建筑单体的功能定位、建筑规模、建筑形体搭配、使用功能结构、人口数量及各收入阶层组成等数据进行收集分析研究），对项目运作模式、项目的物业类型比例、项目规划设计要求及项目物业管理模式等方面提出的可行方案。
《项目定位建议书》，《建筑规划设计任务书》中项目规划设计要求及建筑设计要求部分，《项目物业管理建议书》。
依据市场研究成果，制定《项目定位建议书》，并在项目的成本控制范围内，提出项目规划建筑设计建议和物业运营管理建议，并将其编入《建筑规划设计任务书》和《项目物业建议书》，使设计师和物业运营管理者了解项目营销思路，并将其融入项目的功能、建筑风格形象定位设计、物业管理和商业运营中，体现出项目的物业管理和经营思路。
☆项目定位建议主要包括：
市场定位（档次定位、价格定位），客户定位（年龄状况、家庭结构、收入状况、职业特征、价值取向、需求状况、购买决策、媒体的影响力），产品定位（规划形式、建筑形式、建筑风格、单体立面、户型），形象定位（产品主题形象、广告形象、社会形象）。
☆项目规划设计建议主要包括：
项目总体规划、道路交通组织、内部环境设计（绿地、园林、公共活动空间、建筑小品等）、车位设计（汽车位和自行车位）、配套设施的安排（含商业规划、服务设施、信息网络、物业管理用房等）、项目整体建筑风格（特别是建筑外立面的形状、色彩、风格）等。
☆项目建筑设计建议主要包括：
楼宇内部功能设计、各种户型的比例、各种户型面积、各种户型功能设置及布局、装修及设备标准、楼内设施配置（如热水、中水、直饮水、电话、防盗、电梯等）、管线设计建议（三表出户、分质供水、管线暗敷及管线集中综合布置等）等。
☆项目物业管理建议主要包括：
运营/管理（服务）范围、管理预算、收费标准、运营/管理要求等，使商业运营/物业管理公司的管理专业化特点符合项目特色，促使托管物业的保值和升值。
3）营销策划：
通过对项目特性和市场条件的分析研究，确定《项目总体销售方案》和《项目宣传推广计划》。
《项目总体销售方案》和《项目宣传推广计划》
根据项目概况和项目独特性的分析，加上对即将销售项目的竞争项目产品营销数据信息的收集整理，确定《项目总体销售方案》和《项目宣传推广计划》，以保证项目市场推广销售全过程中的系统性，最大程度追求整体销售效果，降低整体销售费用，避免由于思路不清引起的工作不连贯、项目市场形象混乱、各阶段工作浪费给下一阶段销售工作带来巨大困难等重大失误。
☆《项目总体销售方案》包括：
项目总体价格定位报告、项目市场主题形象设计方案、销售策略、价格策略及销售进度和预算控制计划。
☆《项目宣传推广计划》包括：
项目现场包装方案和项目宣传推广计划
-项目现场包装方案：
销售中心、示范样板间、工地现场、看房通道、导示系统、销售中心绿化小品、停车位、销售人员服装、物业管理等；
-项目宣传推广计划：
宣传主题、广告主题、平面创意表现、媒介采购策略、活动营销方案、软性新闻方案、展会方案、广告及市场信息监测工作计划等；
4）销售和招商执行：
依据《项目总体销售方案》作为指导方针制定《项目销售执行计划》，进行销售准备、销售实施和销售管理工作。
《项目销售执行计划》
☆项目销售道具、销售资料准备方案
☆项目销售部的人员结构及岗位职责、销售团队组建、
☆项目销售工作流程、销售管理制度
☆销售人员项目培训资料：
沙盘讲解、统一说法、答客问、工作流程等
☆销售人员培训，并建立营销危机处理系统
2、营销中心工作流程：
3、组织架构图：
第二章各职能部门工作职责及岗位说明书
1、区域管理总部营销副总裁中心总经理岗位说明书
职位名称:
营销中心总经理
归属部门：
营销中心
职位级别:
A
隶属关系：
直接上级:
公司总经理
直接下级:
下属各职能部门总监/经理
职位概述：
全面负责营销中心工作,确保完成公司营销工作要求，对营销工作所有结果承担责任。
主要职责和任务：
岗位主要职责描述
1
对营销中心策划、推广、销售、客户服务工作全面负责；
2
参与公司发展规划，负责项目销售计划的拟订，并组织实施；
3
组织项目营销策划方案的制订，并监督其展开和落实；
4
规划销售体系，对项目市场实施有效管理，使之符合公司目标要求；
5
参与项目前期市场定位与研发；
7
负责项目的品牌定位与推广；
8
制定策划、广告等代理单位的选择标准与审定；
9
负责营销中心团队的建设、训导与考评；
10
负责营销中心与其它部门的协调工作。
2、销售业务部工作职责及岗位说明书
成立项目专案组
项目专案组是销售业务部进行项目销售工作的业务组织形态。
项目营销任务由专案组承担，《项目销售执行计划》的由专案组负责实施并完成执行。
销售业务部根据阶段操作项目的数量、质量及其他要求，对下辖人员依据能力绩效评定的原则进行合理有效的组合，形成项目专案组，并指定业务操作与管理能力双强者为专案销售主管，负责对现场销售工作的综合管理，并根据阶段总体工作要求，以现有人力资源为基础，指定人员担任不同工作岗位。
（1）销售业务部工作职责：
a、参与《项目总体销售方案》和《项目宣传推广计划》制定工作，负责《项目销售执行计划》的制定。
b、负责公司开发项目的销售、租赁工作。
c、负责项目客户从来访至交房后的联络，维护工作。
d、参与项目销售准备期的市场竞品项目调研工作。
e、负责销售期中的市场竞品项目监测工作，并向公司传递市场动向、市场信息。
f、负责对项目专案组销售工作进行绩效考核，确保完成公司销售任务。
g、负责销售现场及销售道具的维护管理。
h、协助举办项目的大型推介活动。
（2）岗位说明书
销售总监岗位说明书：
销售总监
营销中心销售业务部
B
隶属关系
地区销售经理/项目销售主管
协助营销中心总经理完成所有项目的销售任务，监督并考核各在售项目《项目销售执行计划》的执行，对所有项目的销售工作进行具体管理和业绩考核。
依据公司经营计划，并配合公司总目标，拟订本部门的目标与工作计划，并随时予以追踪控制，以便有效执行；
主持本部门日常工作，负责拟定和修改本部门专业管理制度，并监督实施；
根据本部门工作进度，编制本部门的销售计划，逐月加以控制；
并进行平衡、协调、督促检查考核；
对销售中的项目，应根据不同的客户群体，制定相宜的促销方案，修正确保销售目标的达成；
负责本部门员工的考核工作，审慎办理所属员工的考核、奖惩等事项，并力求处理公平合理，与公司配合，有计划地培训所属人员，以提高其工作能力与素质；
6
主持本部门全面工作，落实各岗位职责，检查和监督本部门员工工作计划的执行情况；
做好销售业绩的周、月报工作，及时组织收取销售应达帐，确保帐款的安全、到位；
据市场需求的变化，及时向相关部门反馈市场信息；
承办领导交办的其他事项及未尽事宜。
地区销售经理岗位说明书：
地区销售经理
C
项目销售主管/销售代表
协助销售总监完成负责区域项目的销售任务，具体负责《项目销售执行计划》的执行，承担对销售人员的培训，对所有项目的销售工作进行具体管理。
依据项目销售执行计划，拟订各项目的具体工作执行计划，并确保销售回款的实现；
主持地区内各项目组日常工作，负责针对性调整各项目的管理制度，并实施执行；
对销售中的项目，应市场的变化，提出相宜的促销方案，修正确保销售目标的达成；
确保营销危机处理体系的正常运转；
负责所属员工的日常工作考核，照章办理所属员工的考核、奖惩等事项，有计划地培训所属人员，以提高其工作能力与素质；
做好各项销售报表管理工作，及时督促客户如约缴纳销售款项，确保销售合约的履行；
监测市场需求的变化，并及时上报市场信息；
项目销售主管岗位说明书：
项目销售主管
归属部门
D
销售总监/地区销售经理
销售代表
职位概述
协助销售总监/地区销售经理落实项目现场的管理工作，负责完成项目销售任务。
主要职责和任务
销售人员岗位分配，项目现场日常工作排班管理，负责各项销售报表的填写上报；
负责监督销售卖场的销售活动，每日将销售现场工作日报及时发给相关领导，每周工作计划和总结发给销售总监/地区销售经理；
负责周边楼盘市场动态及最新资料的监控收集，参与市场调研及销售情况分析及总结，向相关人员反馈销售信息；
执行销售计划，协助销售总监/地区销售经理落实各项工作；
及时将公司确定的销售资源及报价转达给销售代表，负责控制销售政策的执行工作；
对于个别客户的个别问题，作为特例及时上报，并将意见尽快反馈给客户；
根据推广进展情况，随时将推广效果反馈；
负责分管销售人员的培训工作和业务辅导；
负责售楼部的日常行政管理、销售报表管理及文书工作；
项目销售代表岗位说明书：
所属部门：
E
/
职位概述
协助项目销售主管完成销售任务，对所有客户进行接电接访，分析、跟进成交。
主要职责和任务
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