万科城四期物业服务方案及管理费测算Word格式文档下载.doc

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出入口安装防尾随设施。

人防：

采取岗位交叉巡逻体系，配置电子巡更系统，24小时不间断对小区巡逻，

有别于传统巡逻，体现尊贵感

车场出入口设置车场智能管理系统，车辆凭“IC卡”刷卡进出，对于外来车辆通过盘问、核实、登记后发卡进入小区

严格控制外来人员进入

人行出入口设置专门固定安全岗位，对进出人员进行控制，出入口对讲直接与业户家对讲联通，可对话。

方便与业主联系，专享尊贵。

二、环境、设施

环境项目

绿化

种植高大名贵树种

体现高档片区的与众不同

绿化树种四季常青，少落叶

冬季无衰败感觉

绿化层次丰富，有档次

体现楼盘高端感觉

定期修剪草皮，保持乔木、灌木形状

提供私家园林绿化、消杀服务

尊享个性化服务

片区内无黄土裸露、无枯枝

清洁

加大清洁频次，每月定期冲洗地面、路面；

确保清洁品质，达到高档片区标准

评估更为优秀的分包方（第建阳光清洁公司），全面提高该片区人员素质和工作效率；

公共设施维护

人员、物料保障：

提高维修及时性，保证公共设施完好

保证公共设施完好，不影响使用和现场品质

及时翻新陈旧设施，确保现场品质

保证公共设施完好如新

软件服务升级：

物业居家服务项目明细

专享24小时金钥匙管家服务

服务时间

服务项目

服务备注

入伙及返修、装修

金钥匙管家全程陪同

入住后

家政清洁打理

￥20元/小时/人（节假日除外）

房屋维修养护

参考维修价目表

免费家庭小药箱

免费游泳（仅限别墅片区泳池）

免费报刊阅览

大堂内放置

金钥匙管家居家品质巡查

每周一次，及时整改问题点

室内盆栽养护、私家花园打理

绿化专员提供收费服务，需预约

室内蚁害、四害消杀服务

消杀公司提供收费服务，需预约

免费餐厅订位（限万科城内餐饮）

代发邮件快递

不含邮寄费

接待亲友参观访问

需预约

免费小件物品代管

贵重物品除外

代办理燃气开户点火

计划内的停水停电提前通知

突发性停水、停电除外

代办物资搬运放行

仅限业主

服务响应及承诺指标

作为高端客户，理应享受到平均水准之上的优先尊贵服务

服务类别

服务项目

一般平均指标

四期指标

A类

严重影响到基本居住条件的报修及突发事件

30分钟

10分钟

B类

影响到一般性居住活动的报修及突发事件

60分钟

C类

不影响到一般性居住活动的报修及突发事件

24小时

万科城物业服务中心

2007年5月28日

附：

万科城四期管理费测算：

收入（按月）:

管理费收入

TOWNHOUSE管理费收入:

28120.46*5.0=

140602

景院别墅管理费收入:

7242*4.5=

32589

高层管理费收入:

86142.36*2.8=

241198

车位收入

露天车位237*100=

23700

地下、半地下车位590*60=

35400

收入合计:

473489

成本支出（按月）:

绿化外包:

40650*1=40650元/月（绿化部初步报价）

设备外包:

25616*1=25616元/月（设备部预测报价）

人工成本:

安全:

45人（14个岗+轮休岗）*2700=121500元/月

技术:

5人（4个岗+1轮休）*3100=15500元/月

清洁:

30人（27个岗+3个轮休）*1650=49500元/月（按目前第建阳光报价1650元/人/月计）

管理:

3人*4000=12000元/月

物料消耗:

40000元/月（按成本的10%左右计算）

公共水电:

30000元/月（按成本的8%左右计算）

泳池:

9人（救生员）*2700=24300元/月

电梯外包:

12部*850=10200元/月（按当前行业费用计算，行业标准近期出台，可能有较大的上调）

电梯年检:

1654元/月/12台（按当前标准计算）

税金:

成本*0.052=25517元/月

佣金:

成本*0.1=31000元/月

垃圾清运:

8300元/月

消杀:

3000元/月

社区文化:

4166元/月

成本合计:

442903

盈亏

30586

综上，四期管理费定价：

TOWNHOUSE：

5元/平米/月

景院HOUSE：

4.5元/平米/月

高层：

2.8元/平米/月