房地产估价师开发经营和管理.docx

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房地产估价师开发经营和管理

四）综合分析题（共3大题，15小题，每小题2分，每小题的各选答案中有1个或1个以上符台题意，请在答题卡涂黑其相应的编号。

全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

（一）某市2009年底进行棚户区改造。

房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以选择房屋产权调换或货币补偿。

选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等部分不补差价，超面积按单价2800元/㎡补交房款。

刘某将其在该棚户区的房屋出租给李某，房屋登记薄上记载的该房屋建筑面积50㎡，实际建筑面积为60㎡，其中10㎡建筑面积为刘某3年前搭建的违章建筑。

刘某选择房屋产权调换方式，调换的房屋建筑面积为80㎡，其被拆迁房屋的市场价格为13.85万元。

1．刘某应补交房款为（）万元。

A．5.60B．8.40C．8.55D．22.402．关于安置李某的说法，正确的为（）。

A．应由拆迁人负责安置B．应由刘某负责安置C．如果房屋租赁合同及时解除，无安置义务D．如果房屋租赁合同未解除，在未实行安置的情况下，临时过渡房屋应由李某居住3．关于刘某申请安置房的房屋登记的说法正确的为（）。

A．签订房屋买卖合同后，房地产开发企业应当申请预告登记B．签订房屋买卖合同后，刘某应当申请商品房预售合同登记备案C．房地产开发企业未按约定与刘某申请预告登记，刘某可以单方申请预告登D．房屋竣工交付后，刘某应当申请房屋初始登记4．关于刘某取得安置房应缴纳税费的说法，正确的为（）。

A．应缴纳房屋所有权登记费80元B．免征营业税C．免征契税D．无须交纳土地增值税

（二）甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得《商品房预售许可证》后开始预售。

同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为80㎡。

在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15日内提出意见。

房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为83㎡，商品房买卖合同对面积误差未作约定。

5．赵某对房屋评估结果有异议，可以采取的救济方式为（）。

A．向人民法院提出行政诉讼B．另行委托房地产估价机构评估C．要求房屋拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估D．申请房屋拆迁行政裁决6．甲企业在媒体上发布广告，可选用的广告词为（）。

A．风水好，上等人居B．位置优越，距市中心仅一分钟车程C．设施配套绝佳，升值在即D．提供前期物业服务7．关于甲企业中途变更设计的说法，正确的为（）。

A．张某无权退房B．张某有权退房C．张某退房，甲企业应承担违约责任D．张某退房应承担违约责任8．甲企业对张某所购房屋的保修期，从（）起计算。

A．房屋竣工之日B．验收合格之日C．开发商通知交房之日D．商品房交付之日9．张某购买该房屋应缴纳的税为（）。

A．房产税B．城镇土地使用税C．契税D．营业税（三）甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于1998年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为200万元。

甲公司根据相关法律按税后利润的10%提取法定公积金，至2008年年底累积提取100万元，2009年甲公司税后利润为120万元，当年分配70万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为90万元。

2008年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。

为了保证员工福利和稳定员工，2009年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。

2010年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为3年的银行贷款。

贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。

10．甲公司商业用房所在居住区的用地构成可能为（）。

A．公共服务设施用地B．住宅用地C．市政公用设施用地D．绿化用地11．甲公司2009年实际获得的超额利润为（）万元。

A．30B．90C．120D．12012．甲公司取得贷款种类为（）。

A．担保贷款B．信用贷款C．中期贷款D．短期贷款13．甲公司2009年底所有者权益总额最多为（）万元。

A．338B．350C．362D．42014．甲公司2009年为员工投保的险种为（）。

A．社会保险B．政策保险C．人身保险D．财产保险15．贷款银行签订合同后，属于从合同的为（）。

A．借款合同B．抵押合同

C．保险合同D．委托估价合同11．某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（）。

A．试探性调查B．描述性调查C．创新性调查D．因果性调查12．下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（）。

A．指数平滑法B．市场因子推演法C．德尔菲法D．销售人员意见综合法13．某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（）。

A．形象差异化战略B．人员差别化战略C．服务差别化战略D．产品差别化战略14．关于资金时间价值的说法，错误的是（）。

A．现在的100万元与5年后的100万元的价值相同B．现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同C．现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同D．由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较15．某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（）万元。

A．2.00B．7.30C．8.53D．9.0016．关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是（）。

A．名义利率对应一年中计息周期的单利计息B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D．当计息周期为"月"时，实际利率小于名义利率17．王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。

如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为（）元。

A．1297.91B．3584.01C．4881.93D．5158.7118．某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年来的租金是（）元。

A．14945.16B．15841.87C．26764.51D．28370.3819．对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（）。

A．包含了对通货膨胀的补偿

B．不包含对通货膨胀的补偿C．没有实际意义D．不能直接用于财务评价20．假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17，i4=18%时，其对应的净现值分别为1=300万元、2=100万元、350万元、4150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（）。

A．16.67%B．16.71%C．16.80%D．17.00%21．房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。

A．销售利润率=销售利润/销售收入B．销售利润率=销售利润/总开发价值C．销售利润率=销售利润/总开发成本D．销售利润率=销售利润/项目总投资22．张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（）。

A．8.17%B．13.62%C．14.00%D．23.33%23．某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（）。

A．625%B．80.00%C．133.33%D．200.00%24．某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（）元/㎡。

A．5377.78B．6277.78C．6722.22D．7847.2225．判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。

A．风险辨识B．风险估计C．风险评价D．风险决策26．房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（）。

A．可逆性和可延期性B．可逆性和不可延期性C．不可逆性和可延期性D．不可逆性和不可延期性27．在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（）。

A．项目的交通组织规划B．项目构成及平面布置

C．项目的建筑规划D．城市土地利用规划28．下列财务报表中，储存基础性数据的是（）。

A．辅助报表B．资产负债表C．资金来源与运用表D．现金流量表29．下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（）。

A．回收固定资产余值B．自有资金C．长期借款D．净转售收入30．下列市盈率的表达式中，正确的是（）。

A．市盈率=股价/每股净资产B．市盈率=股价/每股收益C．市盈率=市值/销售收入D．市盈率=市值/现金流31．刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（）元。

A．2363.64B．2600.00C．3818.18D．4200.0032．一般来说，投资于房地产信托基金（）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为具有（）。

A．较高的收益性B．较强的流动性C．直接融资的功能D．抵御通货膨胀影响的功能33．关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。

A．担保能确保贷款得以足额偿还B．金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C．最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押D．贷款质押不转移财产的占有权34．在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（）。

A．交通的通达程度B．物业的规模大小C．人口的分布密度D．居民的购买能力35．下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。

A．净经营收入=有效毛收入-经营费用B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税题（共15题，每题2分。

每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。

全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1．相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。

A．置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B．置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C．置业投资对象可以是市场上存量房地产

D．置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E．置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者2．按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（）等方面存在差异。

A．投资决策B．规划设