房地产估价师开发经营和管理.docx

1、房地产估价师开发经营和管理 四）综合分析题（共3大题，15小题，每小题2分，每小题的各选答案中有1个或1个以上符台题意，请在答题卡涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分） （一） 某市2009年底进行棚户区改造。房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以选择房屋产权调换或货币补偿。选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等部分不补差价，超面积按单价2800元/补交房款。刘某将其在该棚户区的房屋出租给李某，房屋登记薄上记载的该房屋建筑面积50，实际建筑面积为60，其中10建筑面积为刘某3年前搭建的违章建筑。刘某选择房屋产权调换方式，调换的

2、房屋建筑面积为80，其被拆迁房屋的市场价格为13.85万元。 1刘某应补交房款为（ ）万元。 A5.60 B8.40 C8.55 D22.40 2关于安置李某的说法，正确的为（ ）。 A应由拆迁人负责安置 B应由刘某负责安置 C如果房屋租赁合同及时解除，无安置义务 D如果房屋租赁合同未解除，在未实行安置的情况下，临时过渡房屋应由李某居住 3关于刘某申请安置房的房屋登记的说法正确的为（ ）。 A签订房屋买卖合同后，房地产开发企业应当申请预告登记 B签订房屋买卖合同后，刘某应当申请商品房预售合同登记备案 C房地产开发企业未按约定与刘某申请预告登记，刘某可以单方申请预告登 D房屋竣工交付后，刘某应当

3、申请房屋初始登记 4关于刘某取得安置房应缴纳税费的说法，正确的为（ ）。 A应缴纳房屋所有权登记费80元 B免征营业税 C免征契税 D无须交纳土地增值税 （二） 甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为80。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建

4、筑面积为83，商品房买卖合同对面积误差未作约定。 5赵某对房屋评估结果有异议，可以采取的救济方式为（ ）。 A向人民法院提出行政诉讼 B另行委托房地产估价机构评估 C要求房屋拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估 D申请房屋拆迁行政裁决 6甲企业在媒体上发布广告，可选用的广告词为（ ）。 A风水好，上等人居 B位置优越，距市中心仅一分钟车程 C设施配套绝佳，升值在即 D提供前期物业服务 7关于甲企业中途变更设计的说法，正确的为（ ）。 A张某无权退房 B张某有权退房 C张某退房，甲企业应承担违约责任 D张某退房应承担违约责任 8甲企业对张某所购房屋的保修期，从（ ）起计算。 A房屋竣工之日 B

5、验收合格之日 C开发商通知交房之日 D商品房交付之日 9张某购买该房屋应缴纳的税为（ ）。 A房产税 B城镇土地使用税 C契税 D营业税 （三） 甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于1998年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为200万元。甲公司根据相关法律按税后利润的10%提取法定公积金，至2008年年底累积提取100万元，2009年甲公司税后利润为120万元，当年分配70万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为90万元。2008年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2009年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤

6、害保险。2010年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为3年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。 10甲公司商业用房所在居住区的用地构成可能为（ ）。 A公共服务设施用地 B住宅用地 C市政公用设施用地 D绿化用地 11甲公司2009年实际获得的超额利润为（ ）万元。 A30 B90 C120 D120 12甲公司取得贷款种类为（ ）。 A担保贷款 B信用贷款 C中期贷款 D短期贷款 13甲公司2009年底所有者权益总额最多为（ ）万元。 A338 B350 C362 D420 14甲公司2009年为员工

7、投保的险种为（ ）。 A社会保险 B政策保险 C人身保险 D财产保险 15贷款银行签订合同后，属于从合同的为（ ）。 A借款合同 B抵押合同 C保险合同 D委托估价合同 11某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（ ）。 A试探性调查 B描述性调查 C创新性调查 D因果性调查 12下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（ ）。 A指数平滑法 B市场因子推演法 C德尔菲法 D销售人员意见综合法 13某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（ ）。 A形象差异化战略 B人

8、员差别化战略 C服务差别化战略 D产品差别化战略 14关于资金时间价值的说法，错误的是（ ）。 A现在的100万元与5年后的100万元的价值相同 B现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同 C现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同 D由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较 15某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（ ）万元。 A2.00 B7.30 C8.53 D9.00 16关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是（ ）。 A名义利率对应一年中计息周期的单利计

9、息 B实际利率对应一年中计息周期的复利计息 C实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 D当计息周期为月时，实际利率小于名义利率 17王某拟购买一套面积为120、单价为7800元/的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为（ ）元。 A1297.91 B3584.01 C4881.93 D5158.71 18某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年来的租金是（ ）元。 A14945.16 B15

10、841.87 C26764.51 D28370.38 19对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（ ）。 A包含了对通货膨胀的补偿 B不包含对通货膨胀的补偿 C没有实际意义 D不能直接用于财务评价 20假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17，i4=18%时，其对应的净现值分别为1=300万元、2=100万元、350万元、4150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（ ）。 A16.67% B16.71% C16.80% D17.00% 21房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（ ）。 A销售利润率

11、=销售利润/销售收入 B销售利润率=销售利润/总开发价值 C销售利润率=销售利润/总开发成本 D销售利润率=销售利润/项目总投资 22张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（ ）。 A8.17% B13.62% C14.00% D23.33% 23某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则

12、该企业的流动比率为（ ）。 A625% B80.00% C133.33% D200.00% 24某房地产开发项目的占地面积为15000，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（ ）元/。 A5377.78 B6277.78 C6722.22 D7847.22 25判定房地产投资风险因素发生的概率属于（ ）阶段的工作。 A风险辨识 B风险估计 C风险评价 D风险决策 26房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（ ）。 A可逆性

13、和可延期性 B可逆性和不可延期性 C不可逆性和可延期性 D不可逆性和不可延期性 27在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（ ）。 A项目的交通组织规划 B项目构成及平面布置 C项目的建筑规划 D城市土地利用规划 28下列财务报表中，储存基础性数据的是（ ）。 A辅助报表 B资产负债表 C资金来源与运用表 D现金流量表 29下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（ ）。 A回收固定资产余值 B自有资金 C长期借款 D净转售收入 30下列市盈率的表达式中，正确的是（ ）。 A市盈率=股价/每股净资产 B市盈率=股价/每股收益 C市盈率=市值

14、/销售收入 D市盈率=市值/现金流31刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（ ）元。 A2363.64 B2600.00 C3818.18 D4200.00 32一般来说，投资于房地产信托基金（）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为具有（ ）。 A较高的收益性 B较强的流动性 C直接融资的功能 D抵御通货膨胀影响的功能 33关于房地产贷款担保的说法，正确的是（ ）。 A担保能确保贷款得以足额偿还 B金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担

15、保的风险 C最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押 D贷款质押不转移财产的占有权 34在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（ ）。 A交通的通达程度 B物业的规模大小 C人口的分布密度 D居民的购买能力 35下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（ ）。 A净经营收入=有效毛收入-经营费用 B净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息 C净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金 D净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税 题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分） 1相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（ ）。 A置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产 B置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资 C置业投资对象可以是市场上存量房地产 D置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营 E置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者 2按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（ ）等方面存在差异。 A投资决策 B规划设