青浦新城富绅商业中心建设项目可行性研究报告Word下载.docx

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并综合周边夏阳湖、博物馆、菘泽广场等因素，建设一个现代建筑形态的集休闲、办公、文化、娱乐、购物为一体的商业休闲综合体。

1）项目地理位置

**富绅中心商业中心（**新城6号地块）项目位于**区新城区青舟路以北，公园路以南，华浦路以东，华民路以西。

是位于**CBD商务核心区，周边有崧泽广场，**博物馆，**规划局、**第一大湖夏阳湖、中山院、西面为富绅国际商业中心。

以及东南方的五星级大酒店（皇冠大酒店），**教育局，**高级中学，检察院，创业中心，一条马路之隔。

西面是电信大楼，广播电台，湘浦海鲜大酒楼。

北面是吉富绅花园，2手房均价在2万。

项目往**市主干道沪青平、A9、A30到市区各处非常方便，距离**区政府不到1千米，离虹桥机场和高铁站10分钟车程，在建**轨交17号线从项目北面穿过，区位图如下：

所处区域属于配套设施和住宅及人口较集中区，汇集了佳乐苑、公园大观吉富绅花园、宜达新居、仁恒运杰河滨花园、帕缇欧香苑等楼盘（见下图），人口集聚对商业的支持强；

项目边上有博物馆以及医院、体育场、行政中心等。

2）土地取得方式

2006年，云屹茂置业通过和政府的招商合作合法获得**新城6号地块，土地费用共计23418772元。

土地出让金契税拆迁安置补偿费用等已全部缴清。

单位：

万元

已缴金额

未缴金额

合计

1.土地成本

615

2.滞纳金

3.绿化补偿

25.5

4.契税等税金

61.5

5.拆迁补偿

1435

6、房地产权属登记费

204.8052

7、其他

0.072

2341.8772

楼面地价

195元/平米

3）政府批复文件如下：

项目目前已经结顶竣工，取得房地产权证（沪房地青子（2014）第003634号）。

政府批复文件齐全。

取得用地规划许可证以及工程规划许可证（沪青建（2010）FA31011820102021以及变更1-9），其中地上计容建筑总面积为58957.02平米，不计容地上面积51.17平方米，地下建筑总面积60980平米，绿化率≥20%。

也取得商品房销售备案证明（**房管（2014）第20140066、97、55号）。

4）证照取得情况

截止本尽调报告出具之日，项目已取得五证，具体情况如下：

证照名称

证照号

取得时间

建设用地规划许可证

沪青地（2007）18070730E00961

2007.7.25

建筑工程规划许可证

沪青建（2010）FA31011820102021以及变更1-9

-2013.10.30

建筑工程施工许可证

0901QP0042D01/310118************

2010.9.20

房地产权证

沪房地青子（2014）第003634号

2014.3.24

5）目前项目进度情况

项目已经竣工结顶并取得房地产权证。

6）项目现场及周边图

2、控规指标

土地面积22693平米（大产证上数据），容积率≤2.6，规划总建筑面积119988.19平米（数据来自最终建设规划许可证之沪青建（2010）FA31011820102021-变更8为准，下同），其中地上计容建筑总面积为58957.02平米，不计容地上面积51.17平方米，地下建筑总面积60980平米，绿化率≥20%。

项目目前已经结顶竣工，取得商品房大产证，大产证（沪房地青子（2014）第003634号）上载明建筑面积为118409.19平米。

其中产证附记：

1-2号、3-19号、21-25号、28-303号、车库地下2层车位595、596、581、583、585、596、587、589、车库地下3层车位1160、1158、1106、1108、1109、1110、1111、1113作为公司自有保留，不对外销售。

则可售面积为42662.43平米的LOFT和797个车位，自持部分可权益转让出售。

3、开发计划

现房，开发完毕，进入现房销售和商业自持招商引资工作

（二）项目市场情况

1、宏观经济概况

**地处江、浙、沪二省一市的交界处，位于中国长江三角洲经济圈的中心地带，具有承东启西、东联西进的枢纽作用和对华东地区的辐射作用，区内有纵横交错、道路密集的陆路交通体系，同时，**区的水运优势也十分明显。

全区经济保持平稳健康发展，2013年实现生产总值771.9亿元，比上年增长7.5%。

其中，第一产业增加值9.5亿元，下降4.6%；

第二产业增加值428.5亿元，增长3.8%；

第三产业增加值333.9亿元，增长13.3%。

三次产业比1.3：

55.5：

43.2，与上年相比，第一产业下降0.1个百分点，第二产业下降2个百分点，第三产业上升2.1个百分点。

**区财政收入稳步增长，全区完成全口径财政收入272亿元，比上年增长12%。

其中，区级财政收入88.7亿元，增长18%，增幅位居全市第二，总量排名上升1位。

全区可安排使用收入137亿元，增长15.4%。

全年财政支出137.9亿元，比上年增长17.1%。

其中，教育支出21.1亿元，增长3.9%；

社会保障和就业支出11.9亿元，增长32.7%；

城乡社区事务支出26.4亿元，增长31.8%。

全年税收收入259.3亿元，比上年增长11.9%。

2、当地总体房地产市场

2013年，房地产市场调控政策导向未变，投机投资性需求得到有效遏制，市场交易延续此前的回暖趋势，加上“新国五条”的出台，刺激了刚需和改善性住房需求加快入市，商品房销售市场活跃。

在此背景下**区房地产市场呈现，开发投资增长、建设规模扩张、销售市场活跃、保障性住房稳步推进的局面。

一、房地产投资情况

2013年**区房地产投资完成223.1亿元，比上年增长15.4%，占全社会固定资产比重为62.1%，比上年提高6.4个百分点，为四大投资领域中唯一增长的领域。

1、土地购置费增逾六成。

按投资构成来分，其中土地购置费48.1亿元，比上年增长63.4%，拉动房地产投资增长9.7个百分点，净增18.7亿元；

建设投资175亿元，比上年增长5.8%。

从全年投资走势来看，前6月跌宕起伏，7月起止跌回升并以增长15.4%收尾。

（见下图）。

2013年**投资走势图

2、青东地区投资活跃。

按地区来看，以赵巷镇、徐泾镇、华新镇为代表的青东地区投资力度较大，共完成投资额145亿元、占65%；

而以朱家角镇、练塘镇、金泽镇为代表的青西地区的投资总量相对较小，仅完成投资19.3亿元、占8.6%；

以夏阳街道、盈浦街道、香花桥街道为代表的中心城区共完成投资48.3亿元、占21.6%；

以白鹤镇、重固镇为代表的北片地区投资力度较为薄弱，完成投资10.5亿元、占4.8%。

赵巷镇、徐泾镇、华新镇分别以58.6亿元、57.7亿元和28.7亿元名列前三（见下表）。

3、各用途房屋投资全面增长。

按房屋用途来分，住宅完成投资167亿元，比上年增长6.2%，占比74.8%，其中多高层完成投资132.1亿元，增长11.74%,别墅和联排完成投资34.9亿元，增长30.4%；

办公楼、商业营业用房和其他用房分别完成投资7.3亿元、25亿元和23.8亿元，分别比上年增长1.94倍、73.5%和24.6%。

二、房地产建设规模

2013年末全区房地产开发企业117家，开发项目151个，全区房屋施工面积首次突破千万平方米大关，达到1000.5万平方米，比上年增长11.9%，其中新开工面积209.8万平方米，比上年下降22.4%，占施工面积的21%；

房屋竣工面积92.6万平方米，比上年下降49%。

1、三地区占施工面积超六成。

按地区施工面积来看，赵巷镇、徐泾镇、华新镇分别以249.3万平方米、219.8万平方米、157.3万平方米名列前三，三地区合计施工面积626.5万平方米（见下图），占全区施工面积62.3%。

其中新开工面积合计122.4万平方米，占全区新开工面积的58.4%。

其中施工面积超过30万平方米的楼盘共有4个分别为华新镇的西郊半岛名苑（33.9万平方米）、白鹤镇的绿地缇香公馆（43.1万平方米）、赵巷镇的崧泽花园（64.8万平方米）和新城一站动迁安置房A区（33.0万平方米）。

2、各用途房屋交付力度三降一增。

按房屋用途来分，住宅竣工面积82.9万平方米，比上年下降45%,净减68万平方米；

办公楼无竣工面积，比上年净减0.2万平方米、其他用房竣工3.9万平方米，比上年下降79.6%、商业营业用房竣工5.8万平方米，比上年增长41.2%。

按楼盘来看，2013年**区共有14个楼盘相继竣工，其中竣工面积超过7万平方米的共有5个，分别为重固镇的重固万科项目、华新镇的星尚湾名邸和华新5号地块、赵巷镇的青池流水云墅,上述5个项目共完成竣工面积58.3万平方米，占全区竣工面积的63%。

三、房地产销售情况

2013年**区房屋销售198.8万平方米，比上年增长1.1倍。

现房销售面积51.7万平方米，比上年增长62%，占房屋销售面积的26%；

期房销售面积147.1万平方米，是上年的2.3倍，占房屋销售面积的74%。

1、住宅销售大幅上升。

2013年全区住宅销售187万平方米，比上年增长1.1倍。

其中多高层销售163.3万平方米，增长1.2倍，占比87.3%，比去年提高4个百分点；

别墅销售7.6万平方米，增长9.5%。

多高层销售的占比上升表明了**区房屋销售更加趋于合理化。

2、各用途房屋均价均有所提高。

从房屋用途来看，**区普通商品房（不包括保障性住房）中住宅均价18603元/平方米、比上年提高1883元，增长11.4%；

办公楼均价17955元/平方米，比上年提高2620元，增长17.1%；

商业营业用房均价25477元/平方米，比上年提高12819元，增长1倍；

其他用房均价2037年，比上年提高301元，增长21.5%3、销售区域较为集中。

从地区来看，房屋销售主要集中在青东地区的赵巷镇、徐泾镇和华新镇，上述三地区共完成销售面积130.6万平方米，占全区销售面积的65.7%。

青东三地区中销售超过10万平方米的楼盘共有4个，分别为华新镇的西郊半岛名苑（12万平方米）、华新基地5号地块（14.7万平方米）和赵巷镇的