精品热水温泉度假区一期主题温泉公园项目可研报告Word文件下载.docx

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三、项目开发条件

1、温泉禀赋一流

热水温泉开发利用已有一千多年的历史。

热水温泉主要分布在嘎拉德斯汰河北岸山前洪积扇裙上，分布范围0.3平方千米，动储量3017吨/日，热水涌水量和承压性较大，补给充沛，主要是由大气降水、孔隙水、裂隙水、裂隙水沿断裂破碎带渗透、循环，在地壳深处受热后，又在花岗岩破碎带中汇集，沿裂隙上升涌至地表形成温泉，水温在摄氏81度左右。

温泉水中含化学元素氟、镭，特殊气体氡、硫化氢，稀有元素镓、钼、钨、锂、锶等47种微量元素。

泉水望之清澈透明，尝之无味，嗅之有硫磺的味道，洗浴后皮肤有润滑感。

对治疗皮肤病、风湿、高血压和心脑血管疾病有独特疗效。

因水中含镭元素，形成低放射水质，对治疗神经系统疾病有独特疗效，历来有“自然之经方，天地之良医”的美誉。

康熙皇帝曾赞曰“此为圣水，宝似金汤”。

1981年，在全国温泉评比中，热水温泉被列入全国十一个甲级温泉的第二位，被中国国土资源部和矿业联合会评为“中国温泉之乡”。

目前，热水温泉的实际日供水量为1600立方，当前用量约1000立方，政府能够保证在开发协议中约定的对本项目400吨/日的供水需求。

2、交通区位日益便捷

克什克腾旗距离京津唐地区和东北省份较近，属于周末休闲度假可抵达范围圈层，是京津唐、东北省份旅游休闲度假的重要目的地之一。

克旗内部景区之间交通便捷，政府已经完成连接各景区内的高等级旅游公路800多公里，旅游公路网络化基本建成。

热水塘距经棚镇和林西县均为30公里，在克什克腾旗与林西县交界处，集（集宁）通（通辽）铁路、303国道皆从镇中穿过。

从经棚镇有直接到热水塘的班车，经棚到林西的车也会经过热水塘，克旗周边规划的机场选址在林西，已经立项，项目外部交通将日益便利。

3、旅游市场具备一定基础，且潜力巨大

克什克腾旗旅游资源丰富，“醉美克旗”素有内蒙古旅游的“缩影”、“北京御花园”之称。

作为距离北京最近的内蒙大草原，克什克腾旗的旅游资源具有很强的比较优势，克旗旅游近年来获得了长足的发展。

阿斯哈图石林作为国家4A级景区，2012年接待游客18万人，热水塘镇作为去阿斯哈图的必经之地，成为游客住宿休闲的主要集散地，旅游市场已经具备一定基础。

随着周边黄岗梁林场等园区的梯次开发及未来冬季滑雪项目的建设，该区域旅游市场潜力巨大。

4、项目开发填补市场空白，市场前景良好

克旗政府在热水成立了旅游开发区，现有宾馆、疗养院、商务中心、培训中心26家，其中成规模酒店11家，总接待床位达到4000个。

是内蒙古自治区范围内功能齐全，集疗养、旅游、度假、娱乐于一体的品牌草原旅游度假区，是克旗第二大旅游集散中心。

但克旗对温泉资源的开发目前还处于“招待所式的”初级阶段，基本上都是酒店提供浴缸的泡澡方式，仅有几家星级酒店有泳池，可以说现代意义上的温泉休闲旅游产品还处于“零产品”阶段，优良的温泉资源没有得到很好的利用，远远不能不能满足现代旅游者休闲度假的需求。

克什克腾旗三特旅业发展有限公司对热水温泉的开发将根本改变热水温泉产品的低层次和单一性，填补当地温泉产品空白，具有良好的市场前景。

热水开发区目前旅游休闲物业销售情况良好，区域市场购买力强，高品质的旅游休闲物业市场需求明显。

5、克旗政府大力支持，配套支持政策良好

克旗政府承担了温泉小镇相应的配套基础设施，为项目的开发创造了较为良好的条件。

（1）道路：

按国家二级以上道路标准（主干道）建造，含道路绿化、路灯（由政府提供土地）。

其中，主干道：

宽22米（双向四车道14米，中间隔离带2米，两边人行道6米）

（2）嘎拉德斯汰河河道防洪整治及滨水景观改造工程

（3）配套污水处理厂和电力、热力等设施。

四、项目规划

该项目作为整体温泉度假区的“启动引擎项目”，紧扣“蒸汽机车文化”主题，分为“热水主题温泉公园”和“民宿休闲物业”两大板块，以火车小站、天幕站台及站前广场街为外在建筑、景观形式，开发建设室内外一体的机车主题休闲温泉及涵盖民宿酒店及餐饮娱乐等业态的主题休闲街区。

五、项目投资

项目总投资为35585万元，其中前期费用15000万元、热水主题温泉公园投温泉公园预计2014年建成，2015年投入经营。

本次盈利测算期20年（2013年-2032年）。

项目分类

投资额（万元）

备注

前期费用6227万元

一期土地费用2875万元。

前期规划费用425万元;

一期开发用地115亩，地价25万/亩.

二期土地费用2550万元，规划费用377万；

二期开发用地102亩，地价25万/亩

热水温泉度假区23268万元

热水主题温泉公园

5268万元

项目占地面积34亩，包括景观和温泉设施及配套和温泉接待中心（约5600平米温泉公园总建设投资3108万元，约3000平米温泉接待中心1360万元，温泉装修及设备购置总计800万元）

旅游物业

18000

（采取滚动开发模式）

项目占地面积217亩，总计90000平米的旅游物业（其中22000平米温泉商业街,采取出租+出售形式；

51000平米旅游配套商业采取出售形式。

单位建安成本（不含土地成本）3420。

17000平米旅游休闲民宿，采取出售形式。

单位建安成本（不含土地成本）2676，元/m2；

总投资29495万元

六、项目收益预测

热水温泉度假区（一期）按照旅游门票收入+物业出售+商业出租的综合收益模式，主要形成主题温泉公园、旅游物业（含物业出售及商业出租）两块收入：

1、主题温泉公园收入及成本预测

（1）热水主题温泉公园收入预测：

克旗处于暖温带向寒带的过渡地区，夏季气候凉爽、草场丰茂、温润多雨、空气清新，近年来旅游旺季游客呈爆发性增长趋势。

本项目按旺季45天（一期测算尚未考虑热水秋冬季开展温泉度假旅游的巨大潜力），每天1300人计算，预计热水温泉小镇入园人数2015年6万人起步，按照一定速度增长到约14.6万人止步（园区合理容量），人均消费2015年按120元计算，2016年—2017年按人均消费150元，2018年起按人均消费180元计算；

表1-1热水主题温泉公园项目收入预测表（万元）

项目

2013E

2014E

2015E

2016E

2017E

2018E

E

游客人数

6

7.8

10.14

12.17

14.60

增长率

30%

20%

人均消费

120

150

180

营业总收入

720

1170

1521

2190.24

2628.29

（2）热水主题温泉公园成本预测

收入的8%计算；

折旧及摊销：

800万装饰装修及设备投资按8年折旧，到期计提重置成本；

其他投资（包括30亩土地成本）按20年摊销，计残值5%。

温泉资源费：

80万元/年起步，按一定的速度增长到150万元/年

其他运营费用（水电耗材等）：

按营业收入的10%计算；

管理费用：

建设期管理费用按40万/年；

经营期管理费用按营业收入的5%计算。

人工费用：

2015年按60人（其中定岗人员30人），2016年按80人（其中定岗人员40人），2017年后稳定到100人（其中定岗人员50人），人工成本按定岗人员2500元×

12月/人、非定岗人员2000元×

10月/人标准。

2018年后每年营销费用按100万元计算。

表1-2热水主题温泉公园项目成本预测表（万元）

维修费

36

58.5

76.05

109.51

210.26

折旧及摊销

204

温泉资源费

80

100

125

固定成本

320

362.5

405.05

463.51

564.26

运营费

72

117

152.10

219.02

262.83

人工费

200

250

管理费

40

131.41

营销费

变动成本

458

575.5

678.15

678.54

744.24

总成本

778

938

1083.2

1142.05

1308.51

2、旅游物业收入及成本预测

（1）旅游物业建设及销售（出租）收入预测：

商业门面出租:

出租面积按8000平方米计算（商业街门面及温泉园区其他商业出租面积）：

2015年按免租半年，出租率（占总出租面积比率，下同）70%，平均租金70元/月/平方计算；

2016年出租率85%，平均租金上调至100元/月/平方,2018年开始出租率100%，平均租金保持不变。

项目建设期三年（2015年-2017年），项目建设情况预测如表1：

表2-1旅游物业建设预测表

旅游休闲民宿（m2）

8000

5000

4000

温泉商业街（m2）

22000

11000

建安成本（万元）

9664.8

7494

8594

3762

根据前期市场情况调查，初步拟定旅游物业销售（出租）计划如下：

表2-2旅游物业（商业街）销售（出租）计划预测表

项目

2019E