三亚国际欢乐谷建设项目可行性研究报告文档格式.doc

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第六章总体规划设计和建设规模 30

6.1规划设计原则 30

6.2总平面布置 31

6.3游乐项目概念性设计 40

6.4旅游度假产品概念性设计 46

6.5旅游配套服务设施规划 48

6.6基础设施规划 51

第七章环境保护、绿化、消防和节能 56

7.1环境保护 56

7.2自然资源保护和绿化 59

7.3消防 60

第八章开发运营管理和市场营销策略 61

8.1开发模式和盈利模式 61

8.2组织机构和人力资源开发 62

8.3经营产品与度假服务产品组合 65

8.4营销策略和促销形式 70

第九章项目实施计划和一期开发工作安排 75

9.1建设期工作计划及进度安排 75

9.2项目近期（2010.9-2013年）开发主要工作计划 76

第十章投资与成本估算 77

10.1投资估算 77

10.2资金筹措及使用计划 79

10.3总成本费用估算 80

第十一章经济效益和社会效益分析 81

11.1经济效益分析 81

11.2指标计算与评价 82

11.4社会效益分析 84

第一章总论

1.1项目名称及承办单位

1.1.1项目名称:

三亚国际欢乐谷建设项目

1.1.2拟建地点：

三亚凤凰镇桶井村

1.1.3承办单位简介

公司名称：

北京鑫瑞联创旅游投资开发有限公司

注册资金：

1.6亿

经营范围：

旅游经营开发

旅游相关产品开发

1.2报告编制依据

1.2.1《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（国发[2009]44号）和2010年6月8日《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》；

1.2.2《三亚市城市发展总体规划（1995~2010）》、《三亚统筹城乡全面实现小康社会战略研究报告（2010）》和《三亚市旅游发展总体规划（2008~2020）》；

1.2.4项目投资方提供的基础数据、相关资料和凤凰镇桶井村发展规划；

1.2.5国家和地方的现行有关法规政策、标准和规范。

1.3报告编制原则

1.3.1严格按照国家和地方的有关政策、法规、标准和规范，按科学性、经济性、可操作性和实事求是的原则进行编制与规划；

1.3.2在总体规划指导下，从实际情况出发，坚持高起点、高标准，打造“欢乐谷旅游循环经济示范区”；

1.3.3坚持合理利用土地，发展低碳经济，充分利用现有开发条件，节约投资，提高资金利用率。

1.3.4积极采用新技术、新材料，充分利用区域经济发展和市场优势，依靠良好的投资政策环境，建设高标准的生态旅游休闲度假区；

1.3.5选用节能产品，加强环境保护，严格控制各类污染源。

1.4本报告研究范围

本报告按照科学性、经济性、可操作性和实事求是的原则，并遵循国家财政部颁布的《旅游、饮食服务企业财务制度》，以国家标准《旅游区等级的划分和评定》及投资方提供的相关项目资料为依据，对“三亚国际欢乐谷”的区域社会经济发展态势、定位、档次、产品、服务、预期收益和价值等进行阐述，从市场潜力、区域同业竞争及发展前景和周边同类产品价格角度，分析该项目的价值和定价标准。

本报告以行业统计数据和市场调研为基础，对目标客源、消费能力和潜力作了分析，辨别了优劣势、挑战和机遇，并以此为基础，测算投入－产出和经济效益，提出了关于项目投资和经营是否可行的意见。

本报告是项目投资方或相关业务部门登记、审核时的依据，并供有关方参考。

本报告不宜外传。

1.5项目概况、开发理念和建设目标

1.5.1项目概况

“三亚国际欢乐谷”是积极响应党中央提出的海南旅游业改革创新发展战略，在海南省全面启动国际旅游岛建设的有利背景下，基于对三亚市旅游发展前景的分析，以游乐园、影视制作为投资主体，与凤凰镇桶井村全面合作而筹划的影视制作、游乐场、休闲旅游和景观地产综合开发项目。

该项目选址位于三亚市凤凰镇桶井村西南角、天涯海角及南山景区以北地块，项目“核心规划区”用地2100亩，周边旅游地产度假及基础配套设施占地约800亩。

含四大功能分区，即：

主题公园、影视基地、好莱坞酒店及别墅群、未来世界飓风湾游乐区。

拟分三期开发建设，建设周期7～8年。

其中近期（2010～2013年）投资6.8亿元。

1.5.2开发理念

打造国际水准的影视基地、游乐王国。

1.5.3建设目标

一是本着“外引内联、综合开发、利益均享、共同富裕”的原则，大力招商引资，吸引有实力的企业集团和国外投资基金参与项目开发，并联合凤凰镇桶井村共同组建“生态游乐发展联合体”，努力将“三亚国际欢乐谷”项目建设成为以“影视基地＋游乐游乐园＋景观休闲地产”为基本模式的“三亚国际级旅游示范区”。

1.6推荐方案和主要经济技术指标

1.6.1各功能区规划建设主要项目及内容

表1功能区规划建设主要项目及内容

功能分区

规划用地（亩）

投资额（万元）

建设年份

备注

游乐园

800

35280

2013—2016

两项均属于主题公园部分

不夜城

200

11520

影视基地

1200

136960

2010.9—2015

好莱坞酒店及别墅群

600

85680

2015—2018

未来世界

18560

2017—2018

财务费用

3000

流动资金

9000

合计

300000

1.6.2项目主要经济技术指标

表2项目主要经济技术指标

序号

名称

单位

数量

1

项目建设总投资

万元

其中：

自由资金

173000

主要指集团投入资金

银行借款

50000

经济收益滚动收益

77000

2

营业总收入

164400

3

年均经营成本

45200

4

投资利润率

%

27.55

5

投资利税率

36.73

6

财务内部收益率

23

7

投资回收期（静）

年

8.23

8

投资回收期（动）

12.6

9

财务净现值

431449.9

1.7研究结论

“三亚国际欢乐谷”项目的建设，将大大推动三亚建设国际旅游岛的步伐，有效解决区域游乐设施缺乏问题，带动周边地区共同富裕，解决劳动就业和农村发展问题，提高居民收入水平，优化项目所在地的生态环境，其社会效益十分显著。

从经济上分析,本项目具有较强的盈利能力和抗风险能力，各项财务经济指标也能达到较好的水平，经济效益也非常明显。

结论：

本项目社会效益、生态效益和经济效益俱佳，故本项目是可行的。

第二章项目提出背景、建设的必要性和可行性

2.1项目提出背景分析

2.1.1建设国际旅游岛的政策环境

2009年12月31日，国务院正式颁布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（国发[2009]44号），标志着备受国内外关注的海南国际旅游岛建设拉开了序幕。

建设国际旅游岛是海南旅游业发展新的助推器，是新一轮海南改革的重要突破口，必然将进一步推动海南游乐园旅游产业的大发展。

《意见》明确了海南国际旅游岛的战略定位，是成为我国旅游业改革创新的试验区、世界一流的海岛休闲度假旅游目的地、全国生态文明建设示范区。

这就要求海南要充分发挥经济特区优势，积极探索，先行试验，发挥市场配置资源的基础性作用，加快体制机制创新，推动海南旅游业及相关现代服务业在改革开放和科学发展方面走在全国前列。

按照《意见》要求，在2015年，我省旅游管理、营销、服务和产品开发的市场化、国际化水平显著提升；

到2020年，海南将初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。

旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际能行的旅游服务标准全面接轨。

欢乐谷及主题游乐园建设应该成为海南国际旅游岛建设的重要组成部分。

2.1.2海南旅游产业持续健康快速增长

海南省政府屡次在工作报告中提出，"

加快旅游产业转型升级，努力打造国际休闲度假旅游目的地，把以旅游业为龙头的现代服务业打造成为支撑海南未来长远发展的重要支柱产业。

"

中共海南省第五次党代表大会进一步明确：

“旅游业是我省最具特色、最具潜力和竞争力的产业，大力发展以旅游为龙头的现代服务业，是实现海南长远发展、可持续发展的必然选择。

”

表2海南近几年旅游产业发展情况统计表

年份

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

接待旅游人数（万人）

1516.47

1605.02

1845.50

2060

2250.33

境内游客（万人）

1144.30

1196.81

1397.00

1962.07

2195.18

境外游客（万人）

43.19

61.69

75.31

97.93

55.15

旅游收入（亿元）

125.05

141.43

171.37

192.33

211.7

国内旅游收入（亿元）

114.56

123.57

149.63

165.01

192.82

国际旅游收入（万美元）

12845.77

22912.28

30160.04

37902.33

18900.00

（数据来源：

海南统计局）

建省20年间，海南累计接待国内外游客1.63亿人次，其中海外游客近800万人次，旅游总收入超过1400亿元。

近几年来我省接待入境游客和外国游客的增幅在全国各省市中位居前列，旅游业各项经济指标逐年增长，对全省经济发展的贡献率逐年提高。

2008年1-4月份，全省接待国内外游客731.08万人次，旅游收入72.61亿元，同比分别增长11.2%和11.4%；

其中接待海外游客30.27万人次，旅游外汇收入12488.5万美元，同比分别增长8.15%和18.4%。

2009年，接待旅游过夜人数超过2200万人次，旅游收入211亿元，分别是建省时的18倍和70倍。

2.1.3世界电影制造业市场红火，投资潜力巨大

电影制造，首屈美国好莱坞，自1907年，导演弗朗西斯•伯格斯带领他的摄制组来到洛杉矶，拍摄《基督山伯爵》开始，这个有着明媚的自然风光、充足的光线和适宜气候的地方渐渐被许多业内人士所了解。

慢慢地，到好莱坞这块宝地的电影剧组越来越多，美国电影业移师好莱坞的大转移开始，好莱坞已经成为世界电影之都。

好莱坞电影在全球的影响随着时间的推移与日俱增，几乎集中了全美所有大型的电影制作发行公司，目前从事娱乐制