房地产行业:新加坡、德国模式:建立阶梯化住房供应体系Word文件下载.docx
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负着解决居民尤其是中低收入居民的居住问题的使命,为居民提供廉价住房。
为
此,国家发展部赋予HDB征用土地、建造组屋、出售和出租、提供住房贷款等职能,全权负责组屋建设。
自成立至今,HDB组屋覆盖人口比例从9%提升至82%,
其中超过90%的居民拥有组屋的产权,累计建成超过100万套组屋,分布在新加坡各个地方,成为新加坡的特色和象征。
图3、1960年以来HDB组屋覆盖人口比例
图4、HDB管理住房数量(套)
超过100万间
供给充足的关键是土地和资金,HDB的土地和资金由政府保障。
一是土地:
新加坡超过80%的土地为国有和公有,且政府具有强制征地权用于国家建设。
因此政
府可以给HDB供地,HDB也可以强制征地,征地价格由国家确定,远低于市场价。
二是资金:
政府是HDB长期贷款的主要供给方。
根据HDB年报显示,HDB资金来源包括,1)政府贷款,期限长达10-30年,贷款利率为2.5%-4.5%;
2)
银行贷款,期限低于5年,贷款利率0.9%-1.5%;
3)发行债券,5-10年,利率1%-4%。
2016年,三种资金来源占比为:
32.7%、15.1%、52.2%。
政府提供土地和资金,保障组屋供应充足;
并且土地和资金的成本较低,保障HDB具备向居民提供低价租赁住房和自有住房的能力。
HDB统一管理和预购制度保障组屋供需合理。
由于政府是组屋唯一提供方和管理方,组屋的申请购买都在HDB系统上登记,政府根据申请情况,能够了解供需是否平衡,合理制定供给计划。
目前HDB管理组屋存量101万套,新加坡家庭
数量126.36万户,收入低于14000新元(符合组屋申请收入条件)的家庭数量
约96万,能够满足中低收入居民需求。
在新加坡,首次购买组屋的居民基本都能满足需求。
组屋的申请有三种方式,一是预购组屋(BTO:
Build-To-Order),申请数量超过规划公寓数量的50%时,动工建造,有一定等待期限;
二是剩余组屋销售(SBF:
SaleofBalanceFlats),积累够一定的存量之后,发布销售,现房无需等候;
三是ROF(Re-OfferofBalanceFlats),余量组屋的再销售。
根据
HDB年报显示,BTO是主要的方式,2016年占比约65%。
这种预购制度保障了申请人能够购买到组屋,同时也避免组屋过度供应。
1.2、保障居民负担能力
组屋价格低廉,贷款支持充分,保障居民有负担能力。
新加坡组屋制度是为了保障“居者有其屋”,因此普通家庭是否有能力购买组屋至关重要。
组屋有租赁和购
买两种类型。
购买为主要方式,有新组屋和二手组屋之分。
新组屋直接从HDB
申请,不满足新组屋申请条件的家庭只能购买二手组屋。
二手组屋的价格和波动都高于新组屋,但经过我们测算,新组屋和二手组屋的价格对普通家庭来说,都不高。
一方面是组屋价格低廉,廉租房和廉价房的价格都在普通居民承受范围内。
(1)廉租房,租金极低,解决最低收入家庭的居住需求。
根据HDB年报显示,2016年在管组屋中,5.6%是租赁,整体占比较低。
目前廉租房只有1-room和2-room两种户型。
申请条件:
没有住房,且是新加坡公民,单身年龄不得低于35岁,家庭月收入低于1500新元。
我们根据收入和租金测算,廉租房租金不到收入的10%,对低收入家庭来说,是非常大的优惠。
表1、新加坡组屋-廉租房申请收入条件
组合
家庭规模和收入
1-room
2-room
家庭
没有收入
√
×
2人,收入低于1500新元
3人及以上,收入低于1500新元
个人
-
HDB官网,兴业证券研究所
表2、新加坡组屋-廉租房申请收入条件
家庭月收入(新元)
申请者类型
1-room(月租金)
2-room(月租金)
≤800
第一次申请
26-33
44-75
第二次申请
90-123
123-165
801-1500
150-205
205-275
(2)廉价房,解决最普遍中低收入家庭的需求
组屋户型丰富,满足多样化需求。
居住在组屋的家庭中,94.4%拥有组屋的产权,产权期限为99年。
大致测算,新加坡约有77%的家庭住在廉价房里,即购买组屋解决居住需求。
组屋大小从2-room到5-room不等,还有多代同居的3Gen类
型和设施更加完善的EC(执行共管公寓),满足不同家庭的需要,在组屋内部实现阶梯供给。
组屋有严格的申请条件,以收入为核心评判标准,保障中低收入居民居住需求的
同时,预防各种可能出现的投机行为。
严格将高收入和拥有住房的家庭排除在组
屋市场外,保障组的居住用途。
二手组屋申请条件在居民身份和收入条件上有所放松,与新组屋申请条件相比,二手组屋申请不设收入限制,新加坡公民和永久居民都有资格申请,但2013年起新增永久居民须等三年,才能购买。
其他申请
条件与新组屋相似,依然要求家庭不小于21岁,单身不小于35岁,以及没有组屋和私人住宅的产权。
表3、申请购买新组屋和二手租屋的条件
类型
新组屋申请条件
二手组屋申请条件
公民资格
新加坡公民
一个新加坡公民和一个永久居民
永久居民申请需等候三年
年龄
核心家庭:
不低于21岁(订婚夫妻也可申请,3个月内提供结婚证明)
单身:
不低于35岁
收入
2-room:
不超过6000,老年人短期产权不超过12000
没有收入要求
3-room:
收入上限:
6000-12000,具体项目有不同的要求
≥4-room:
不超过12000;
多代同居不超过18000
EC:
不超过14000
产权
在国内外没有房产,在过去30个月内没有处理过房产
没有组屋和私人住宅的产权
没有申请过新组屋,或者只申请过一次组屋
数据来源:
新组屋价格由政府以收入为标准制定,涨幅和波动都比较小,保障居民有负担能力。
根据公开资料显示,新组屋的价格通常根据居民的收入水平制定,新组屋的价格从20万新元到40万新元不等,约人民币97万元到194万元。
二手组屋的价格基本是由买卖双方商定的。
我们测算,新组屋的价格是二手组屋价格的约50%-70%的水平,是私人住宅的20%-30%。
无论是新组屋还是二手组屋,价格均在居民的承受范围之内。
我们测算普通居民家庭购买新组屋需要2.5-3.5年,购买二手组屋需要4.5-6年,居民购买组屋的压力并不大。
(新元)
表4、新组屋和二手组屋的价格
面积(平方米)
新组屋
二手组屋
新组屋价格/二手组屋价格
总价
单价(新元/
平米)
总价(新元)
46
107750
2342
239523
5207
45%
3-room
69
182500
2658
315120
4589
58%
4-room
95
295250
3108
451994
4758
65%
5-room
115
394333
3429
535696
4658
74%
EC
140
644772
4606
表5、新加坡居民购买新组屋和二手组屋的负担
价格(新元)
对应收入(新元
/月)
房价收入比(年)
二手租屋
3500
2.6
5.7
5000
3.0
5.3
7500
3.3
5.0
10000
4.5
5.4
图5、新组屋价格指数
图6、二手组屋价格指数
HDB,兴业证券研究所
另一方面,金融支持充分,进一步保障居民购买能力。
居民购买组屋,可以获得金融支持,主要包括HDB和银行的抵押贷款,以及公积金支持。
首付比例最低只有90%,且公积金可以用来支付首付和按揭。
(1)HDB贷款
居民从HDB取得贷款,最高贷款比例为购房价格的90%。
首付款的10%中,有
5%必须用现金支付,其余可以用公积金支付。
HDB贷款只限于购买组屋的家庭,购买私人住宅不可使用HDB贷款。
贷款利率按照中央公积金利率上浮0.1%浮动计息。
每月偿付按揭金额不超过收入的30%,贷款期限最长25年,或者到购买者65岁。
Ø
资格:
至少一个购买者是新加坡公民;
收入:
单身不超过6000新元/月,家庭不超过12000新元/月,多代家庭不超过18000新元/月。
产权剩余期限:
不低于20年。
其他:
申请日前30个月内,没有其他房产。
(2)银行贷款
最长贷款期限为30年,最高贷款比例为80%。
银行贷款没有收入上限设臵,不满足HDB贷款条件的家庭可以从银行取得贷款。
表6、银行贷款期限和额度
贷款期限
借款上限
≤25年
80%
大于25年,或者还款期限