养老护理院建设项目可行性研究报告.docx
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养老护理院建设项目可行性研究报告
##老年养护院项目
可行性研究报告
1总论
1项目概况
（1）项目名称：
##老年养护院工程
（2）项目业主：
##养老护理中心分中心
（3）项目地址：
黑龙江省####镇
（4）建设性质：
新建
（5）建设内容及规模
本项目总用地面积约13500平方米，新建工程建筑面积约8486平方米。
建设内容主要包括：
老年养护大楼一栋及附属配套设施，大楼总长126.8米，总宽18.8米，层数4层。
建筑总高度15.8米。
（6）项目投资
本项目总投资为1810万元。
建设进度：
项目建设期八个月，自2017年5月至2017年12月。
2业主概况
##养老护理中心##分中心于2016年9月组建成立，注册资金4500万元，现有员工56人，现有床位580个。
3编制依据
（1）《养老设施建筑设计规范》GB50867-2013
（2）《老年人建筑设计规范》JGJ122—99
（3）《老年人居住建筑设计标准》GB／T50340-2003
（4）《老年公寓和养老院设计指南》
（5）《中国老龄事业发展十三五规划》
（6）《黑河市老龄事业发展“十三五”规划》
（7）《##社会养老服务体系建设规划（2015～2019年）》
（8）《黑龙江省民办养老机构管理办法》
（9）其它相关基础数据和材料
（10）编制人员调查的有关资料、数据和材料
4编制原则
（1）符合##总体发展规划；
（2）满足国家对社会福利事业及老年护养行业的要求及标准；
（3）建成适宜康复保健、老年护理及养老的大型社会福利性项目。
5主要研究内容
（1）项目建设背景及必要性研究；
（2）项目场址和建设条件分析；
（3）建设规模和建设方案
（4）组织机构与项目管理；
（5）投资估算和资金筹措方案；
（6）财务分析和项目效益评价；
（7）项目风险性分析
（8）可行性研究结论
（9）项目建设中需要注意的其他问题
6项目主要技术经济指标
表1-1项目主要技术经济指标汇总表
序号
项目
计量单位
数值
所占比重（%）
一
项目概况
1
总用地面积
m2
13500.00
2
总建筑面积
m2
18286
4
容积率
0.20
5
绿地率
39.99%
二
投资数据
本工程投资
万元
1810
1
工程费用
万元
1510
2
工程建设其他费用
210
3
预备费
万元
90
4
建设期利息
万元
0
三
筹资数据
1
中央投资
万元
1440
80.00%
2
银行贷款
万元
0
0
3
地方配套
万元
360
20.00%
4
滚动资金
万元
0
5
贷款利率（年）
0
四
收入与成本数据
1
总成本费用
万元
4539.37
2
经营收入
万元
2377.57
3
经营税金及附加
万元
0
4
经营成本
万元
1726.87
5
利润总额
万元
650.7
6
所得税
万元
59.1
7
税后利润
万元
591.8
五
财务评价指标
1
税后财务内部收益率
18.83%
2
税后财务净现值
万元
319.50
年折现率10％
3
税后静态投资回收期
年
7.67
4
税前财务内部收益率
24.08%
5
税前财务净现值
万元
2712.3
6
投资利润率
16.14%
7
投资利税率
21.52%
8
盈亏平衡点
31.30%
9
盈亏平衡点
万元
821.6
7简要结论
本项目的建设符合##老龄化的需求，项目的建成将提高##社会福利设施水平，完善老年保障体系，有助于提高老人的生活居住水平，有助于和谐社会的建立。
因此项目建设是必要的。
本项目的建设，对周围的环境影响较小，对提高社会福利设施水平具有积极意义，社会评价良好，项目建设是可行的
。
8项目建设背景及必要性
9项目建设背景
9.1.1中国老龄化问题及滞后的养老体系矛盾
我国是人口大国，也是老年人口最多的国家。
目前，我国60岁以上的老年人口已达1.6亿，占总人口的11%，,这一比重仍有上升趋势；预计2020年将达到2.4亿，占当时总人口的16%左右。
全国进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。
在未来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段。
然而，我国老龄事业总体上滞后于人口老龄化的要求和社会经济发展。
老年设施、产品与服务短缺，适应社会主义市场经济体制的老龄事业发展机制尚待建立和完善。
目前，黑龙江省老年化程度居全国第18位，60岁以上老年人口已达459.8万人，占全省总人口的12.1%，老龄化形势十分严峻，预计到2030年，全省60岁以上老年人数将占到人口总数的20%，即每5个人中就有1个老人，这是全市面临的现实问题。
截至2012年底，全省有社会养老服务机构3297家，共有床位数近30万张，平均每百名老年人不足1.6张，据抽样调查，需要机构养老服务的人数占老年人口总数的5%左右，占老龄人数的5%左右，需新增床位15万张，才能满足老年人机构的服务要求，按每家老年养护院接纳100位老年人计算，需要新增老年养护院1500多家。
9.1.2中国老龄事业发展“十三五”计划纲要（2016-2020）
《中国老龄事业发展“十三五”计划纲要（2016-2020）》提出中国老龄事业发展的重点是“加快老龄事业发展步伐，重点解决老龄事业发展中的突出问题，落实‘老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐’，把老龄事业推向全面发展的新阶段。
同时，要调动社会各方面的积极性，建立多元化的老龄事业投入机制。
”
同时，《中国老龄事业发展“十三五”计划纲要（2016-2020）》中还明确提出主要任务：
（1）重点发展居家养老服务。
建立健全县（市、区）、乡镇（街道）和社区（村）三级服务网络，城市街道和社区基本实现居家养老服务网络全覆盖。
培育发展居家养老服务中介组织，引导和支持社会力量开展居家养老服务。
鼓励社会服务企业发挥自身优势，开发居家养老服务项目，创新服务模式。
大力发展家庭服务业，并将养老服务特别是居家老年护理服务作为重点发展任务。
积极拓展居家养老服务领域，实现从基本生活照料向医疗健康、辅具配置、精神慰藉、法律服务、紧急救援等方面延伸。
（2）大力发展社区照料服务。
把日间照料中心、托老所、星光老年之家、互助式社区养老服务中心等社区养老设施，纳入小区配套建设规划。
本着就近、就便和实用的原则，开展全托、日托、临托等多种形式的老年社区照料服务。
（3）统筹发展机构养老服务。
按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政投入和社会筹资力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设。
积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。
进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。
“十三五”期间，新增各类养老床位342万张。
9.1.3黑河市社会养老服务体系建设规划（2016～2020年）
黑河市2016年9月出台的《社会养老服务体系建设规划（2016～2020年）》提出了发展目标：
到2020年，基本形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系。
每千名老人拥有养老床位达到30张；居家养老和社区养老服务网络基本健全。
同时提出了主要任务：
大力发展养老服务机构。
重点推进供养型、养护型、医护型养老设施建设。
每个县级市至少建有1个床位300张左右，设施齐备、功能完善的综合性社会福利中心（含光荣院），优先解决五保老人、“三无”老人、孤老优抚对象集中供养和低收入的高龄、独居、失能等困难老人的照护问题；市级和区域性中心城市至少建有1个具有实训功能、为失能老人服务的示范性养老服务机构，发挥其在养老服务中的培训指导和示范带动作用，解决高龄、失能老人的照护问题。
积极支持“公建民营”和“民办公助”。
新建或原经营管理差的公办养老服务机构，可探索以承包、委托运营、合资合作等方式，通过公开招标，转给社会组织、企业、个人等经营；通过政策和资金扶持，鼓励社会力量投资兴办档次有别、形式多样的养老服务机构，满足多种层次的社会养老服务需求。
完善政府宏观管理、社会力量主办、养老服务机构自主经营的养老服务业管理机制和运行机制。
促进养老服务机构规模化、品牌化、连锁化经营，提高养老服务机构竞争力。
积极支持“公建民营”和“民办公助”。
对新建或原经营管理差的公办养老服务机构，我市将探索以承包、委托运营、合资合作等方式，通过公开招标，转给社会组织、企业、个人等经营；通过政策和资金扶持，鼓励社会力量投资兴办档次有别、形式多样的养老服务机构，满足多种层次的社会养老服务需求。
而##的养老服务机构将全部获得政府资金支持。
9.1.4民间资本参与养老机构建设相关政策
在日益增长的机构养老需求和公办养老院扩容难的双重挤压下，中国政府吸引民间资本参与养老机构建设的政策取向由来已久。
2000年以来，我国陆续出台了《关于加快实现社会福利社会化意见》《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》等文件。
2010年，《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》中明确表示，要通过用地保障、信贷支持和政府采购等多种形式，鼓励民间资本投资兴办养（托）老服务和残疾人康复、托养服务等各类社会福利机构。
除去语焉不详或者因为太过笼统而无法落实到位的优惠政策，目前国家和##政府关于养老院的优惠政策主要有：
（1）政府部门、企事业单位、社会团体及其他组织等投资兴办的福利性、非营利性养老机构，手续齐全可免征自用房产的房产税、城镇土地使用税，有的甚至还免征养老服务营业税、车辆使用税等。
（2）##每年给予150张床位以上的社会养老机构进行补助，社会力量每兴办一个床位，政府一次性给予2000元的补贴。
每年每个床位补贴1200元。
（3）按照法律、法规规定，优先审批社会福利机构的建设用地，采用行政划拨或有偿方式供地。
对新办福利事业的项目属于出让土地的，要适当降低土地出让金收取标准和拆迁补偿费，减免土地管理费。
土地规划和测量费及市政基础设施配套建设费按有关规定给予减免。
（4）按照现行国家税法和有关规定，对社会投资兴办的社会福利院、儿童福利院、精神病院、残疾人康复中心、工疗站、敬老院、老年公寓、老年福利服务中心（站、点），老年人护理院、托老所等福利机构及其提供的福利性服务、社会福利机构兴办的第三产业，在税收上给予优惠或减免。
（5）金融机构要加大对社会福利设施、公益事业设施建设贷款的支持力度。
（6）对社会福利机构的用电按当地最优惠价收费，用水按居民生活用水价收费；对福利机构使用的救护车、生活用车等免征养路费；对社会福利机构使用的电信业务、邮政业务、广播电视（有线）传输等有关部门要给予优惠和照顾。
10项目建设的必要性
10.1.1是解决##人口老龄化趋势的需要
2011年##65岁及以上人口所占比例达到11.57%，比上年上升0.01%个百分点，下表是##2010年-2015年人口结构。
表1-1##2010年-2015年人口结构表
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
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