海南省房地产估价师《案例与分析》：估价报告内部审核表内容构成考试试题Word格式.docx

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负债业务

资产业务

中间业务

代理业务

执行层的组织协调

5、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。

A．30

B．40

C．50

D．60

6、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于__。

A．成本导向定价法

B．购买者导向定价法

C．竞争导向定价法

D．市场导向定价法

7、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）。

A．建设贷款

B．土地开发贷款

C．土地购置贷款

D．土地储备贷款

8、是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。

城市紫线

城市绿线

城市蓝线

城市黃线

房地产估价机构必须加盖公章

9、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。

A．76800

B．79104

C．77952

D．81562

10、新设项目法人资本金筹措渠道不包括。

政府政策性资金

国内外企业入股的资金

个人人股的资金

资产变现的资金

借款合同

11、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是。

建筑物重置成本和土地使用重新取得成本

建筑物重置成本和重建期间的经济损失

建筑安装工程造价和重建期间的经济损失

建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失

工业用地的监测点评估价格

12、根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按__收取。

A．面积

B．套

C．成交价格

D．件

13、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估。

挂牌底价

正常市场价格

竞买人可承受的最高价

最可能的成交价

工业用地的监测点评估价格

14、某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。

假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为__万元。

A．93.75

B．115

C．293.75

D．315

15、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为。

交易情况修正

交易日期调整

房地产状况调整

区域因素调整

16、某置业投资者以10000元/㎡的价格购买了200㎡的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年.年利率为10%.每年可用于还本付息的折扣、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是。

（2005年试题）

0.21

1.23

2.01

3.23

借款合同

17、土地增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，土地增值税应纳税额的速算公式是。

应纳税额=土地增值额×

30％

40％-扣除项目×

5％

50％-扣除项目×

15％

60％-扣除项目金额×

35％

18、三级资质的房地产估价机构申请晋升二级资质，应从事房地产估价活动连续年以上。

2

3

4

6

19、产生房地产价格泡沫的基础是。

土地稀缺

城市化进程快

投机需求膨胀

过度放贷

20、下列关于坡屋顶顶棚上的空间，说法错误的是。

坡屋顶顶棚上的空间叫开顶

坡屋顶顶棚上的空间叫闷顶

如利用这个空间作为使用房间时，叫做阁楼

在南方可利用坡屋顶的阁楼通风降温

21、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2002年1月1日为100）。

其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为（）元/m2。

A．2121

B．2200

C．1819

D．2242

22、中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。

2003年11月4日

2005年10月17日

2006年10月13日

2004年8月20日

23、__属于房地产投资的系统风险。

A．通货膨胀风险

B．比较风险

C．时间风险

D．资本价值风险

24、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发__。

A．二级资质证书

B．三级资质证书

C．四级资质证书

D．暂定资质证书

25、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是。

未知、需要求取的待开发房地产的价值

投资者购买待开发房地产应负担的税费

销售费用和销售税费

开发成本和管理费用

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、房地产拍卖登记需提交的资料中不包括。

申请书

登记表

房地产权证

拍卖公告

2、房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向发出保修通知。

建设单位

施工单位

总承包单位

监理单位

3、关于下列数据的表述中，正确的是__。

A．1

B．2

C．3

D．4

E．5

F．6

G．7

H．8

I．9

J．10

K．98

L．101

M．101

N．100

O．101

P．99

Q．102

R．97

S．102

T．99

4、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。

A．独一无二和供给有限

B．独一无二和价值量大

C．流动性大和价值量大

D．不可移动和用途多样

5、下列房地产中，不得转让的有__。

A．共有的房地产

B．未解决权属争议的房地产

C．设定了抵押权的房地产

D．已被依法查封的房地产

E．已列入城市拆迁范围内的房屋

6、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为__。

A．75%

B．79%

C．81%

D．84%

7、工程量的概念中，物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如等。

米

平方米

立方米

吨

樘

8、完全竞争的市场，必须同时具备的条件是。

市场上有足够多的生产者和消费者

市场上的产品是同质的

任何一个生产者（或消费者）既是价格的接受者，又是价格的决定者

资源完全自由流动

市场信息是完全畅通的

9、非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前__年向土地管理部门提出申请。

D．4

10、净利润为等三个项目的总额减去所得税费用之后的余额。

营业利润

营业支出

投资净收益

营业内收支净额

营业外收支净额

11、下列关于股票与公司债券的表述不正确的是。

二者既有相同之处，又有质的区别

股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资

股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系，而公司债券持有人与公司之间形成的是一种股东权与公司生产经营权的关系

在风险承担方面，公司债券持有人承担公司经营风险责任，而股票持有者则不承担公司经营风险责任

股票投资风险是很大的。

相比之下，公司债券则是一种风险程度相对低得多的投资

12、下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有。

不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的

房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关

理论上，房地产价格与利率因素呈负相关

房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化

汇率因素对房地产价格影响的表现是：

本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；

相反，则导致房地产价格下降

13、权属管理的首要核心内容是__。

A．征地制度

B．房产审查制度

C．登记发证制度

D．纠纷处理制度

14、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下等部分。

管理服务人员的王资、社会保险和按规定提取的福利费等

物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

物业管理区域清洁卫生费用

物业管理区域外的绿化养护费用

物业管理区域外的秩序维护费用

15、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有。

（2009年试题）

购买一持有一出租一出售

购买一更新改造一出售

购买一更新改造一出租一出售

开发一销售

开发一持有一出租一出售

16、房地产是指土地建筑物及其他地上定着物，是__的结合体。

A．设备

B．实物

C．权益

D．区地

E．环境

17、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有。

购买-持有-出租-出售

购买-更新改造-出售

购买-更新改造-出租出售

开发-销售

开发-持有-出租-出售

18、国务院办公厅国办发（2005）26号文件，对个人销售住房免征营业税的是。

单套建筑面积在120㎡以下的住房转手交易时，免征营业税

住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税

实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的，免征营业税

个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，免征营业税

19、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有．【2004年考题】

法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值

再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额

房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值

不能单独处分、使