园林度假酒店项目建议书可行性研究报告.docx
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园林度假酒店项目建议书可行性研究报告
xx园林度假酒店项目建议书可行性研究报告
项目概况
一、项目的提出
二、项目发展定位
“XXX园林度假酒店”项目将建设成为以热带雨林景观、娱乐购物服务、产权式酒店接待为主题的绿色生态、海景度假酒店，项目建成后一座设计风格独特、洋溢浓郁热带滨海度假特点、功能配置齐全的规模化度假酒店将展现在世人面前，它高星级、高标准的软硬件环境，必将吸引众多来海南三亚旅游度假的游客，使之成为他们的首选下榻地。
“XXX园林度假酒店”项目的投资及经营方式将采用“产权式酒店”的方式，这种起源于欧洲20世纪70年代的一种新型酒店经营模式，风行于世界上著名的旅游城市和地区（如美国的夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地尤为盛行）。
此种酒店经营模式经过30多年的发展已被发达国家广泛接受，许多国家还为此专门立法并成立行业协会以规范市场，约束市场参与者的行为。
这种将房产与旅游投资相结合的投资模式在目前国内形式下是极具发展潜力的投资品种。
“产权式酒店”经营模式是适合海南尤其是三亚旅游房地产业发展的经营创新品种，此经营模式扩大了游客入住休闲度假酒店的需求，为游客提供了更多选择入住高档次度假酒店的机会，还解决了三亚高档次酒店市场供需不平衡、需求相对短缺的问题；另外该模式还可带动三亚市房地产市场的持续稳步发展，赋予海南“旅游房地产”市场更多活力和发展空间，这种新型的旅游房地产投资和消费方式，符合现代经济资源共享的基本原则，是房地产业和旅游酒店业的高效结合，极具市场潜力和生命力；再者该模式还使三亚市高端消费人士的保有量始终保持在较高水平，为三亚市经济及就业问题找到了出路，为三亚市创造着源源不断财富。
产权式酒店的投资客户（也即固定游客）的市场定位于中产阶级家庭、成功人士、专业旅游房地产投资者及企业公司，据有关资料分析，目前购买产权式酒店的60%是个人购买，其目的是保值和分红，同时兼顾度假，采用的方式大多为银行长期按揭；企业公司购买一方面用于投资，另一方面用于员工度假、年会及业务会议专用。
近年来一批产权式酒店已在沿海发达地区及大城市逐步兴起，相信该旅游品种将成为适合海南三亚这座热带滨海旅游城市的新型酒店房地产经营模式。
注：
有关“产权式酒店”见后附介绍材料
三、项目规划设想
1、项目规划设想指导思想
根据项目的总体规划构思、建设目标要求及三亚市亚龙湾资源条件，“XXX园林度假酒店”项目的规划设想指导思想是：
A、酒店的规划设计将充分体现“建筑是空间艺术”的思想，使之成为亚龙湾地区最具热带滨海特色的代表性建筑；
B、酒店的规划布局及功能分区将最大限度的满足业主追求“自然、绿色、沙滩、海景”的向往，最大程度展现三亚亚龙湾这座热带海滨度假圣地独一无二的魄力；
C、充分利用项目周边的旅游资源优势，将酒店的建设工作与将三亚亚龙湾建设成国家级旅游度假区的目标紧密结合；
D、采用国际一流智能型最具有热带滨海特色的设计方案；
E、酒店的配套设施全面而人性化，将为游客提供休闲度假、娱乐购物、旅游休闲、居住等全面服务；
F、酒店将建设成风格独特、个性鲜明、融合自然风景及各国建筑文化及园林景观的绿色生态的旅游度假胜地；
H、成为亚龙湾地区的标志性建筑，并对酒店经营模式的发展趋势起到示范与引导效应；
根据上述规划指导思想，对项目的建设从规划的角度进行了初步的设想，初步明晰了项目规划的产品目标：
酒店主楼公寓区——主力户型70-90平米，配大卫生间；
别墅、会所区——无机动车行道，别墅周边环绕风格各异的热带雨林景观；
会议中心——外观设计成“鹦鹉螺”形状，成为标志性建筑；
娱乐、休闲、购物一条街——丰富亚龙湾地区富有文化底蕴的、规模化的娱乐、休闲、购物场所，为亚龙湾地区提供丰富多彩的“夜生活”娱乐活动
2、酒店概念设计规划思路
（1）会议中心
会议中心将临亚龙大道而建，外形将仿生海南特有的、极富知名度的“鹦鹉螺”外形，洋溢着浓郁的海洋气息，使之成为亚龙湾的标志建筑。
会议中心占地15000平米，总建筑面积10000平米，地上5000平米，地下5000平米。
可提供容纳1300人的大型会议室1个及容纳200-500人的中型会议室4个（或分割成容纳100人左右的小型会议室10个）。
会议中心在空间设计上应充分考虑空间的自由组合性，在功能设计上将体现多功能性，可召开各种类型的商务会议、国际研讨会、新闻发布会、产品推介会、大型宴会招待等，还可用作电影节、演唱会、选美比赛场地等。
会议中心将按国际标准建设，配有同声翻译系统、贵宾休息室、宴会厅、展示厅等。
（2）酒店主楼
酒店主楼占地6000平米，总建筑面积25200平米，地上20200平米，地下5000平米，层高3.5层。
可提供300套客房，户型以70—90平米为主，配以部分50平米的小户型和140平米的大户型，户型设计将充分体现休闲的特点，大卧室、配大卫生间（带洗浴房），宽敞的客厅方便家人及亲朋好友聚会、沟通情感，给人以休闲、宽敞、舒适的全新生活感受。
（3）别墅
别墅区占地70000平米，总建筑面积21000平米，地上15000平米，地下6000平米，层高2.5层，可提供单体别墅50栋，面积360-600平米。
定位为豪华别墅，别墅区内不设机动车道，仅有的步行道蜿蜒于别墅区内，营造出曲径通幽的世外桃园感觉；别墅区内完全园林化设计，送700—1000平米的风格各异的、热带雨林风格的私家园林；大型沙滩露天游泳池位于浓郁、高大的棕榈树的林荫下，阳光斜下、吊床小寝，娴静而舒适；人工营造的假山满目绿色，极富空间感，将建筑作为空间的艺术发挥的淋漓尽致；区内水流孱孱，不时有鱼儿映入眼帘，使人恍若置身仙境；室内装修极尽豪华，每套别墅均配有古玩、瓷器、山水画等，文化氛围极浓；别墅区的家政服务人员均经过专业培训，严格选拔，每套别墅配有专门异域小女为业主提供周到而专业的服务；还赠送每栋别墅业主价值5万美元的亚龙湾高尔夫球场会员卡一张。
（4）商业一条街
商业一条街占地15000平米，总建筑面积15000平米，地上5000平米，地下10000平米。
商业街定位为规模化、高格调、多样化经营的特色商业一条街，设有国内外知名酒吧间、咖啡屋、艺术坊、夜总会、百老汇剧院、民俗饰物店、各式小吃店、中医疗养院、美容美发室、美体健身房、特色餐饮、海鲜城等。
（5）酒店大堂
酒店大堂单独设置，占地5000平米，总建筑面积2000平米，地上1000平米，地下1000平米。
酒店大堂高大、气派，设有中央共享空间、大型景观屏、服务接待总台、散座茶座、酒店管理办公室等。
游客在大堂经过简单登记后，即由服务小姐引至酒店特备的环保型电动车送客处，由环保型电动车将客人送至客房。
3、技术经济指标
根据项目的发展目标及规划设想，项目的规划技术经济指标初步设定见附表一“规划技术经济指标汇总表”。
四、项目开发进度
1、项目关键工序进度控制
该项目建设周期1年，2002年7月20日开工，2003年6月30日竣工。
序号
关键控制工序
开始如期
结束日期
备注
1
土地转让合同及预付款
02.06.20
02.07.10
2
项目规划方案确定
02.07.10
02.07.30
地基详勘受该工序约束
3
规划报建手续
02.08.01
02.08.10
4
地基详勘
02.07.25
02.08.20
基础处理及基础施工图受该工序约束
5
基础及地下室施工
02.09.15
02.10.30
6
结构封顶，围护结构施工
02.10.20
03.04.30
7
室内装修
02.12.20
03.05.30
8
室外景观工程
02.12.20
03.04.30
9
园林工程
02.11.30
03.06.30
10
工程竣工
03.06.30
2、项目总体进度计划
见附表二“XXX园林度假酒店项目工程进度计划”
五、项目投资估算
1、投资估算的依据
本报告的投资估算依据为：
1、三亚市城市总体规划确定的区域市政设施规划；
2、项目规划设想确定的技术经济指标；
3、三亚市同类建设项目的投资估算指标；
4、项目公司与地方政府洽商的土地出让价格意见；
5、国家及三亚市政府有关基建、房地产项目的各类收费文件；
2、一些具体费用的计算说明
（1）土地费用
按38万元/亩的价格计算。
（3）前期工程费
项目前期工程费包括项目规划、勘察、设计、可行性研究等费用，按国家有关规定及国际上专业机构的收费标准进行测算。
（4）项目管理费
项目管理费为项目公司为开发本项目而花费的日常运作费用，按房地产行业的经验为建安工程费的3%计。
（5）建安工程费
不包括前期费用及室外管网、道路及绿化成本，建安成本在估算时考虑的价格为：
A、结构工程：
800元/M2，含降水及地基处理；
B、安装工程：
400元/M2，包括各种机电设备及安装费；
C、装修工程：
公建部分：
1500元/M2
商业服务设施：
600元/M2
别墅及酒店主楼：
平均按1100元/M2
D、家具、橱具及高档床上用品：
按800元/M2
（6）营销费用
包括市场调研、策划、广告推广、销售代理、卖场等，按目前海南三亚市的同业水平，大致以销售总额8%计算。
（7）不可预见费
不可预见费按项目总投资（含土地、建安工程、各类费用）的10%计。
（8）财务费用
按全部投资，建设期1年，年利率按6.5%计算。
3、项目投资测算结果
根据初步测算，本项目总投资额约为44161万元（约4.42亿元）。
详见附表三“项目投资测算表”
4、项目资金筹措计划
根据项目总体规划及开发进度计划安排，项目开发所需资金主要来源于四部分：
自有资金、银行贷款、项目建筑商垫资及销售回笼资金。
项目总投资额约为4.42亿元，预测项目需投入启动资金约为1.5亿元人民币。
项目公司以自有资金投入5000万元人民币，争取向银行贷款人民币8000万元，再加上项目建筑商垫资以及项目后期销售回笼资金的再投入，基本可保证本项目的开发资金投入需要。
六、项目营销
1、项目销售策划
（1）前期项目概念性宣传：
A、项目所在地：
海南·三亚·亚龙湾·广场中心区B、经营模式上：
旅游+投资型“产权式酒店”；C、产品上：
别墅的海景、园林、环保生态、服务特色、其他附加增值项目等，酒店公寓的大客房、大卫生间及其他；
（2）卖场设立：
在北京、上海、广州、深圳、香港、哈尔滨、沈阳等城市设立卖场，或委托销售。
（3）项目广告宣传：
选择营销主题，有针对性宣传。
（4）在海口及三亚机场设立销售宣传点，并设豪华大巴接送游客参观项目样板间。
（5）组织全国范围内招聘、选拔高级家政服务专业人员，制造声势，间接为项目销售做宣传。
（6）在各卖场设立城市，组织商务专机接送业主参观现场样板间。
2、项目销售计划
规划技术经济指标汇总表附表一
序号
指标内容
单位
数值
备注
1
总用地面积
万M2
11.0
163亩
2
总建筑面积
万M2
7.82
含地下3.2万平米
2.1
酒店客房建筑面积
万M2
4.62
含地下1.1万平米
2.1.1
酒店主楼
万M2
2.52
含地下0.5万平米
2.1.2
别墅
万M2
2.1
含地下0.6万平米
2.2
会议中心
万M2
1
含地下0.5万平米
2.3
商业一条街
万M2
1.5
含地下1万平米
2.4
酒店大堂
M2
2000
含地下1000平米
2.5
车库
M2
5000
地下
3
平均容积率
0.42
4
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