案外人对被执行房产主张所有权的司法应对文档格式.docx

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相信此文的探讨会对厘清相关困惑有所助益。

人民法院在执行中处置被执行人的房产时，经常遇到案外人以其对该房产享有所有权但尚未办理过户手续为由，要求法院停止查封、评估、拍卖等处置程序。

而申请执行人则认为案外人与被执行人恶意串通，虚构被执行房产买卖的事实，故要求法院不予采信。

在此情形下，如何既维护司法权威，确保执行程序顺利进行，又有效保障申请执行人和案外人（房产买受人）的合法权益，本文试作探讨。

一、两种救济模式的区别与分工

根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，案外人可以向执行法院提起执行异议，对异议裁定不服的，可以提起案外人执行异议之诉。

执行异议与执行异议之诉作为案外人救济的两种途径，其在功能分工、审查程度、法律适用等方面均较难厘清，人民法院应如何正确适用这两种制度，成为带有普遍困扰性的难题。

笔者认为，在回答这个问题之前，应首先把握并尊重两个理论。

1.裁判不得自改理论。

案外人基于对被执行房产享有所有权而提出的执行异议和执行异议之诉分别由同一法院的执行部门和审判部门管辖，执行部门就案外人异议作出的执行裁决书，与该院审判部门就案外人执行异议之诉作出的民事判决书不能同时具有既判力，否则将违背基本的程序法原则——裁判法院原则上不得自行撤销、变更或补充其裁判，除非发生再审、发回重审等原则。

2.救济不得重叠理论。

执行异议与执行异议之诉在审查的范围与标准、适用的法律、结论的效力等方面均应有所区别，否则两种救济手段在功能上相互重叠，除了徒增冗赘，并无任何价值。

满足以上理论，势必要求负责案外人救济的法院两个部门在救济的领域上各有侧重，在裁判的约束上区分大小。

具体而言，负责执行异议之诉的审判部门，应当对案件事实进行实质审理，而负责执行异议的执行部门，应仅限于对相关权属进行形式审查。

执行部门所作的案外人对被执行房产所有权存在与否的判断，仅针对被执行房产的形式物权而非实质物权，或权利表征而非真实权利，故执行部门作出的执行裁决书在约束力上，不对后续可能出现的执行异议之诉产生既判力效果。

此针对权属表征进行的形式审查，也不会与后续可能出现的实体审判相重叠。

这既符合执行程序效率至上的原则，也符合司法实践的规律。

同时，以此标准判断的权属与真实权属亦具有高度的吻合性。

二、对案外人不同救济模式的司法应对

案外人对被执行房产主张所有权的，实践中可能引用的法律条文主要有两条，一是物权法第十四条，该条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”；

二是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条，该条规定：

“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；

第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

”《查封规定》第十七条的前半句与物权法第十四条是相互吻合的，并且在通常情况下，适用《查封规定》第十七条与适用物权法第十四条，效果也是一致的。

但在案外人主张被执行房产的登记物权与真实物权相脱节时，适用不同的法律将产生不同的法律后果。

此时，建议做如下司法应对：

1.关于执行异议，执行部门应依据物权法第十四条进行形式审查。

执行异议的争议焦点是“案外人对被执行房产是否享有实体权利”。

选择适用物权法第十四条而非《查封规定》第十七条进行审查，不是基于“新法优于旧法”，也不是否定“特殊法优于一般法”，而是适用物权法第十四条符合执行部门形式审查的功能定位——以有无房产登记的权利表征判断案外人是否对被执行房产享有实体权利更加简洁、易操作。

从民事审判和民事执行的功能定位来看，民事审判旨在判断，民事执行旨在实施，实质审查不符合强制执行的实施性而非判断性的功能属性。

并且，对被执行房产真实权属的判断是一项较为复杂的工作，而执行异议的法定办理期限仅为15日，该期限迫使执行部门只能依据房产登记而不是其他更细致的方式作出权属判断。

2.关于执行异议之诉，审判部门应依据《查封规定》第十七条进行实质审理。

执行异议之诉的诉求是“应否阻却执行”，若仍旧依据物权法第十四条判断案外人是否“对执行标的享有实体权利”，并以此间接推理出“应否阻却执行”，这固然不失为一种判断的方式，但该方案与上文执行异议的审查标准相互重叠。

若按此方式审理，审理的结论不可能超出执行异议的审查结论，这对解决登记物权与真实物权脱节者无益，执行异议之诉完全无设立之必要。

因此，审判部门应依据《查封规定》第十七条就“应否阻却执行”进行审理，并可附带审理房产的权利归属，但房产实体权利不明的，如众子女继承父母的房产后，未办理相关权属变更登记手续，又将房产转让给第三人，此情况下可只审理“应否阻却执行”。

实践中，权属悬而未决的房产不乏其列，异议之诉的审理应避免纠结于房产的权属，而将重点置于应否阻却执行。

三、案外人执行异议之诉的审理要诀

对于案外人执行异议之诉的审理，审判部门应根据案外人提供的证据，重点围绕被执行房产买卖合同的真实性和签订的时间节点、款项有无支付、案外人是否已实际占有被执行房产、案外人是否存在过错等问题进行审理。

判断案外人能否阻却执行，具体应关注以下四个因素：

1.案外人买受房产是否先于法院执行。

审判部门应首先确认房产买卖合同的真实性，在确认合同真实的前提下，应着重审查买受房产的时间。

根据《查封规定》第二十六条规定：

“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

”若法院采取查封等措施在前，案外人房产买合同签订在后，案外人即便提出“签订合同时被执行人未履行告知义务”，也不得阻却法院执行。

2.案外人是否已支付全部或部分购房款。

在满足第一项条件后，审判部门应重点审查房款支付情况。

案外人是否具有购买房产的支付凭证，案外人为公司的，财务往来明细是否反映了购房款项目的支出。

房产交易通常为大额交易，对此，案外人能否提供银行汇款或转账凭证。

已提供凭证的，凭证的备注栏是否已注明用途为“购房款”。

被执行人为个人的，收款时有无出具过收条；

被执行人为公司的，收款时有无开具过发票。

3.案外人是否已实际占有该房产。

在法院采取查封等措施之前，案外人是否已实际占有该房产，实践中可结合以下因素综合判断：

案外人已经在且至今仍在案涉房产内从事生产经营；

案外人已经领取以案涉房产作为住所地的营业执照且至今未变更住所地；

案外人已支付且至今仍在支付案涉房产的水、电、煤、暖、物业管理等费用；

案外人已经对案涉房产进行装潢、装修、添附；

案外人为公司的，已经在公司固定资产账目中予以登记并在工商部门备案。

实践中，案外人与被执行人串通，伪造房产买卖合同较易操作，成本也较低，但支付购房款和实际占有被执行人房产，伪造的难度则较大，应为判断此类案件的重点。

4.案外人对未取得房产登记是否存在过错。

认定案外人是否具有过错不能采取“结果论证法”，以未办理过户手续的事实本身推定案外人存在过错，也不能采取“时间论证法”，以案外人在长达几年的时间内未办理手续，推定案外人有怠于行使权利的过错。

过错认定应综合分析未登记的成因，对属于登记部门、被执行人的原因，或其他非案外人所能控制的原因未办理登记手续的，应认定案外人无过错。

如案外人已多次催促被执行人办理过户登记手续，但被执行人以种种理由推脱，或跑路、长期出境、下落不明、拒不提供有关证件等无法办理过户手续，或房地产管理部门拖延、工作失误，对应予办理过户手续的未能及时办理，此类情况均不可归责于案外人。

但案外人为规避法律、行政法规的规定或逃避债务，主动将房产登记在被执行人名下的，应当认定其具有过错。

（作者单位：

浙江省舟山市中级人民法院）