房地产开发报批报建节点流程(超详细)Word格式文档下载.doc
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会议审核及论证形成公司投资决议
运营办公室
修规初步方案总平面（满足日照及停车配建）
外联
取得修规初步总平审查意见
取得交通影响评价设计通知书
编制交通评价报告
交评审核组织专家评审会
取得交通规划审查意见批复
编制控规
控规上会（专家评审会、规划局业务会、市长联审联批会）
取得控规批复文件
规划用地测量出具定界图
取得建设用地规划设计条件
土地确权
1.测量定界
2.地籍调查、四邻盖章确认
3.出具地类分析
4.报市政府审批
5.办理村委会权属的土地证
办理土地使用权注销
不能办理确权的应办理土地收储
编制改造方案及市城改办审查意见
改造方案报市政府的批复意见
办理土地评估报告和界址测绘图
办理土地出让前置条件意见书
1.区政府对改造项目出具的承诺书
2.区政府对市房管部门发函办理出让前置条件
3.办理市房管局复函明确配建保障房情况及回购价格
4.区政府报市政府关于审批改造方案的红头文件的请示
5.经区政府、办事处、指挥部、村委会、村组盖章的建设方案
6.村民代表大会决议
表决通过建设方案及安置房户型，附安置房住宅面积统计表（显示楼号、户型编号、套型及面积、套数并附所有单套户型图）
7.村基本情况汇总表
须区政府、区城改办、办事处、指挥部、派出所、村委会、村组盖章
8.城中村改造商品房开发统计表
9.人口基本情况统计表（花名册）
土地组卷并区政府组织开会审议
报市国土部门业务会审核、局大会审议并出具会议纪要
国土部门出具请示报市政府审批
报国土厅审批备案、报国土部存档
办理土地出让公告
9
投标保证金准备
财务中心
C
10
落实投标保证金缴纳时间
B
11
缴纳招拍挂土地保证金
D
制作土地招拍挂标书
取得招拍挂竞买资格确认单
12
竞价并取得中标通知书或成交确认书
（二）、注册项目公司（或指定已成立的项目公司）
13
准备项目公司注册所需的资料
管理中心/城市公司
14
确定项目公司注册代理公司并签订合同（或确定自行办理）
筹备组/城市公司
15
项目公司注册领取营业执照，获得公章
（三）、土地出让合同签订及土地移交
土地出让合同签订前的准备工作
16
了解签订土地出让合同政府内部的流程和审批程序
17
了解签订土地出让合同中需要公关的难点和关键人物
18
公司领导明确是否按时缴纳土地出让金及土地契税
19
预计土地出让金缴纳时间
20
确定是否延后签订土地出让合同，若延后进行政府公关
21
缴纳土地测绘费
22
缴纳土地评估费、公正费
23
土地出让合同签订
24
与政府协商确定土地移交时间
25
督促政府完成地块四邻边界确认（勘界与地形测绘）与地方关系协调
26
支付剩余土地价款
27
缴纳契税及公证、土地评估、土地测绘、地籍调查费
28
督促政府场地内现有强弱电、管线迁移及附属物拆除
29
场地移交
（四）、办理用地规划许可证
办理发改委立项和备案审批
提报书面申请及相关资料、填写建设用地规划许可证申请表
批前公示（现场公示）交纳公示费、公示期10天
取得建设工程用地规划许可证
30
获得地块的地形图、规划定界报告、完成地籍调查等
31
领取建设用地规划许可证申请表
32
递交建设用地规划许可证申请表
33
办理建设用地规划许可证报刊公示
34
建设用地规划许可证行政审批
35
A
（五）、办理国有土地使用权证
资料准备
36
准备出让合同、用地规划证、宗地图等资料
37
已缴纳的土地出让金及税费缴纳凭证
38
地籍调查表
国土部门审核并注册登记
报县、市人民政府或行政职能区管委会签批
取得国有土地使用权证
39
领取土地证办理申请表
40
提交土地证办理申请表
41
土地证办理行政审批
42
领取国有土地使用权证
（六）、办理银行贷款
43
合作银行沟通并确定合作方
44
准备合作方所需资料（建设用地规划许可证、国有用地使用权证）
45
银行接受申请，委托评估机构对项目进行评估；
公司委托土地评估机构对土地进行评估
46
支行递交省分行上会审批（低密度项目需增加递交总行审批）
47
签定借款合同，办理土地抵押登记
48
下贷
二、项目启动
49
编制《项目运营目标书》
（一）、构建项目团队
50
召开项目启动会
51
构建项目团队
52
确定项目管理架构
53
人员配备
54
人员培训
（二）、项目启动阶段成果
55
根据《项目建议书》编制《项目定位报告》（需包含以下内容）
55.1
规划方案及规划指标介绍
技术中心
55.2
产品需求和建议
55.3
售楼部、商业、公共部位及住宅配置标准
55.4
项目开发及销售计划
营销中心/工程中心
56
《项目实施计划》
57
《售楼处/样板房/展示区的选址/定位与开放计划》
57.1
售楼部、样板区的选址
57.2
售楼部的面积规划、功能分区，内外风格的具体要求
57.3
景观展示区的具体要求
57.4
售楼处的开放计划
57.5
样板房及景观展示区的开放计划
58
《成本分析、价值分配及目标成本预设》包含各类成本预测分析
58.1
土地费用成本分析（可售）
58.2
建安成本分析（可售）
58.3
行政事业性收费及规费分析（可售）
58.4
营销费用分析（可售）
58.5
管理费用分析（可售）
58.6
期间不可预见费分析（可售）
58.7
价值分配
58.8
目标成本预设
58.9
总成本，可售面积单方成本
59
《方案设计任务书》
60
《景观方案设计任务》
61
方案设计单位确定
62
施工图设计单位确定
63
交评单位确定
64
地勘单位确定
三、规划设计
（一）修建性详细规划（含概念性方案设计）
65
项目市场初判、初步产品定位
66
拟定概念方案规划设计任务书
67
确定参与概念方案规划设计单位
成本中心、技术中心
68
规划条件、参考资料整理编辑
69
概念放案规划阶段工作确认函签署、发出任务书及相关资料
70
拟定方案规划设计合同及审批（包含修详、建筑方案）
71
概念方案规划工作过程管理
72
概念方案规划成果评审、确定修详规设计方向及合作单位
技术中心、成本中心
73
协调政府有关部门、确认规划方案发展方向
74
方案规划及修详规调整
75
调整后第二轮方案汇报
76
完成初步方案文本（内含外立面不少于三种风格的立面效果图）
77
方案文本司评
78
司评后方案文本调整完成
79
设计院出具书面方案文本
（二）修详规方案审批
根据修规方案总平和地下车库平面申报交评
市规划部门审核后出具交评设计通知书
交评报告编制完成后经审核组织专家评审
取得市规划部门出具的交评审查意见
修规设计方案文本报区或市规划部门审查
组织召开修规方案专家评审会并取得会议纪要
报市规划部门局长业务会审核通过并取得会议纪要
由区或市规划部门出具修规审查批复
80
修详规报审表申领、表单填写（准备修详规报审资料）
81
修详规报
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