工程维修规程重点.docx
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工程维修规程重点
工程管理服务策划编号：
RTWY-HRJY-GC-001版本号：
A/0
1.目的
本文件规定工程管理的组织结构以及工作标准，用于规范和评价工程维修管理工作。
2.范围
适用于小区的工程管理和维修服务。
3.服务提要
工程管理和维修服务包括小区的房屋设施、机电设备管理和维保等服务内容。
4.内容
4.1工程管理组织结构图
物业公司
客户服务中心
供方公司
工程部
4.2岗位职责参考《岗位说明书》
4.3服务项目和标准
4.3.1机电设备服务内容和标准
序号
设备
名称
巡查保养频次
保养内容
效果
责任人
周
月
季
年
1
供
配
电
系
统
1
1、机房卫生清洁；
干净
设备责任人
1
2、配电箱（柜）整洁，门锁正常，开关灵活；
正常
2
3、接触器触点良好，无烧蚀；
正常
1
4、继电器延时准确，接线触点完好；
正常
1
5、按钮、指示灯接线完好，触点接触可靠，指示灯明亮；
完好
1
6、熔断器底座牢固，接触良好；
完好
1
7、电容器无膨胀或高温渗油现象；
完好
1
8、互感器接线柱牢靠，无发热；
正常
1
9、开关接触良好，开断正常，无发热；
完好
1
10、清洁配电柜内灰尘。
干净
2
供
水
系
统
1
1、机房卫生清洁；
干净
设备责任人
2
2、消火栓泵、喷淋泵、喷淋稳压泵手动试运转，运行中无异常噪声或振动；
正常
2
3、生活泵、稳压泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵保养；
完好
1
4、管道、阀门保养；
完好
2
5、检查各开关、接触器、按钮等动作应灵活可靠，各接线端子紧固可靠，控制柜功能正常，开关状态设置正确；
正常
1
6、水泵、阀门、管道、支架除锈、翻新；
完好
1
7、清洁控制柜内清洁。
干净
3
中央空调系统
1
1、机房卫生清洁；
干净
设备责任人
1
2、冷却塔清洁、维护保养；
完好
2
3、风机盘管清洁、维护保养；
完好
1
4、冷凝器、蒸发器维护保养；
正常
1
5、冷却水泵机组、冷冻水泵机组维护保养；
正常
1
6、冷冻水、风机盘管管路保养；
正常
1
7、阀类维修保养；
完好
1
8、控制柜设备维护保养；
完好
1
9、水泵、阀门、管道、支架油漆翻新；
完好
1
10、清洗风口隔尘网；
干净
1
11、清洁控制柜内灰尘。
干净
4
电梯系统
1
1、机房卫生清洁；
干净
设备责任人
2
2、清洁控制箱内电路板，检查电缆插接件是否牢固；
牢固
2
3、检查控制箱所有电缆连接情况，并紧固；
牢固
2
4、检查空气开关接触器、继电器触头是否清洁平滑；
完好
2
5、测量控制箱绝缘电阻（≥0.5MΩ），并作记录（切断电子线路情况下进行测量）；
正常
2
6、检查接地线连接是否可靠，测量接地电阻；
正常
1
7、检查、清洁散热风机；
正常
2
8、检查制动带磨损情况，清除制动带上的油污、灰尘；
完好
2
9、检查制动力矩，调整制动弹簧；
正常
2
10、检查曳引机减速箱内润滑油油质，如果润滑油变质变脏，应及时更换；
正常
2
11、检查主要零部件的磨损程度，进行必要的修配或更换；
正常
2
12、检查电动机电缆连接情况及制动线圈电线连接情况，并上紧；
牢固
1
13、检查电动机轴承润滑情况，更换润滑脂（大约工作2500~3000小时后更换新的润滑脂）；
正常
2
14、检查各安全保护装置，按照年检要求调整或处理；
正常
2
15、检查轿厢门和自动门，擦拭门导轨，涂抹少量机油，检查开关门；
正常
2
16、擦拭门导轨，涂抹少量机油，进行开关门动作检查；
正常
2
17、检查层门机械电气联锁装置，并清洁；
正常
2
18、检查清洁轿箱照明及风机扇，测量电气绝缘并记录；
正常
2
19、检查曳引钢丝绳是否受力均匀，并调整；
正常
2
20、检查对重链是否出现扭曲、过长，并及时排除；
完好
2
21、清洁井底缓冲器，检查液压油液面高度（应保持在最低油位以上），根据情况及时补充；清洁柱塞外圆露出表面，并涂防锈油或缓冲器油；
正常
2
22、检查导轨润滑情况，加润滑油；
正常
2
23、检查导靴磨损情况，发现磨损严重的及时更换；
完好
2
24、检查电梯井道，填补井道孔洞，做好防漏、防小动物措施，清洁电梯井道。
完好
5
闭路监控系统
1
1、检查监视器电源线路及视频线路接触是否良好；
良好
设备责任人
1
2、检查视频录像机电源线路及视频线路接触是否良好；
良好
1
3、检查监控摄像设备机柜的固定及防腐是否良好；
良好
1
4、检查各控制线路、电源线路、视频连线接触是否良好；
良好
1
5、检查室外摄像枪支撑杆的固定及防腐是否良好、摄像枪防尘罩的密封性是否防风、防水；地线接触是否良好；
良好
1
6、检查监控室的通风、照明、及清洁；
良好
1
7、检查视频防雷器、控制信号防雷器、电源防雷器装置。
良好
可视对讲机和门禁系统
2
1、检查系统主机是否正常、可视画面是否清晰；
正常
2
2、检查系统电源是否正常；
正常
2
3、检查系统中继器是否正常；
正常
2
4、检查系统各连接线路接触是否良好；
良好
2
5、检查电控锁能否正常使用；
正常
2
6、检查对讲主机话音是否清晰；
清晰
2
7、清理可视主机内及摄像枪灰尘；
干净
1
8、检查防雷接地装置。
良好
2
9、检查电脑及软件是否正常；
正常
2
10、检查通信是否正常；
正常
2
11、检查IC卡门禁是否正常；
正常
2
12、检查门禁的防水、防雨、防潮；
良好
2
13、检查门禁的电源及通信线路是否正常；
正常
停车场系统
2
1、检查车场电脑及联网系统；
良好
2
2、检查车场系统线路接触是否良好；
良好
2
3、检查各车场的IC卡操作读卡器功能是否正常；
正常
2
4、检查各车场手动控制道闸是否正常；
正常
2
5、检查道闸减速器有无机油，若不足，则添加；
正常
2
6、检查传动皮带有否松动、磨损，有则调整、更换；
更换
2
7、检查平衡弹簧有否松动、开裂现象，有则调整、更换；
更换
2
8、检查道闸杆垂直、水平位置是否到位，若不到位，调整限位开关拨杆位置；
正常
2
9、检查地感器是否正常工作；
正常
1
10、检查防雷接地装置。
良好
4.3.2房屋设施服务项目和标准
序号
公共设施名称
部位
计划保养周期
岗位
1
上人屋面
1、对损坏的面层进行修补
即坏即处理
工程技术员
2、对分格缝用沥青进行勾缝；
即坏即处理
3、对天台泛水、变形缝进行处理；
即坏即处理
4、对屋面渗漏进行处理；
即坏即处理
2
外墙饰面
（涂料、面砖）
1、外墙、围墙裂缝修补，空鼓面砖更换；
即坏即处理
2、涂料外墙粉刷（或局部即脏即处理）。
每5年
3
内墙饰面
1、涂料饰面重点部位粉刷；
即坏即处理
2、涂料饰面全面粉刷；
每5年
3、瓷砖饰面空鼓更换。
即坏即处理
4
楼面、地面
1、磁砖地面空鼓、破裂更换；
即坏即处理
2、水泥地面起砂、裂缝修理。
即坏即处理
5
天棚
1、遮阳板材修补、紧固；
即坏即处理
2、天棚重新粉刷、油漆；
每5年
3、装修吊顶的调平、破损的处理。
即坏即处理
4、抹灰层空鼓处理
6
室外道路（地面）
1、大理石、彩砖地面裂缝、缺角修补；
即坏即处理
2、水泥地面起砂、裂缝修理；
每5年
3、其它地面（如碎石地面等）修补。
即坏即处理
7
门窗
1、闭门器、门锁调校；
即坏即处理
2、变形复位；
即坏即处理
3、防腐防蛀处理。
每2-4年
8
防盗网、围栏
根据损坏情况确定修补及油漆翻新时间。
每1年
9
沟井池渠
井盖、篦子刷漆。
每1年
10
挡雨篷
加固、防锈处理
每1年
11
避雷设施
加固、防锈处理
每1年
5.相关文件
5.1《岗位说明书》
6.质量记录
无。
设施设备管理规程编号：
RTWY-HRJY-GC-002版本号：
A/0
1.目的
确保设备设施运行正常，维修、保养规范。
2.适用范围
公司管辖的电力（油）拖动设备、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。
3.职责
3.1公司负责选择、评价设备维修保养供方，机电设备维修保养合同的评审，设备中修、大修、更新改造委托合同的审核，通过驻场工作对各服务中心设备设施管理工作提出指导性意见，监督服务中心工程班组对设施设备年/季/月度保养计划的实施。
3.2服务中心负责人负责组织设备接管验收、设备（器具）的申购、报废审核及维修、保养计划的审批。
检查设施设备日常维护保养计划执行情况。
3.3服务中心工程班组负责外委维修、保养工程的监督，设施设备大、中修及设备更新改造计划的制定。
负责除外委《设备维修保养合同》委托范围外的一切设施设备保养、维修及日常巡查工作，并编制年度保养计划。
维修养护合同签订后，按合同监督检查、评定供方。
4.设备分类
4.1根据设备对顾客服务的重要性将其分为三级。
Ⅰ级设备：
电梯、生活给水泵机组、消防及报警联动系统、低压配电柜。
Ⅱ级设备：
正压风机、空气处理器、冷却塔、对讲报警系统、防盗监视系统、高压开关柜、变压器、车场管理装置、水池水处理装置。
Ⅲ级设备：
除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。
如：
区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。
4.2设备的编号
设备编号由以下四部分组成：
第一部分表示单位的名称：
RSWY（润泰物业的声母缩写）-**（物业服务中心名称四个字声母缩写，如：
华润佳园HRJY）－。
第二部分表示设备的类别：
用数字０１－９９表示。
第三部分表示单位设备序号：
用数字１.２.３......表示。
第四部分表示设备的管理等级：
用罗马数字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ表示。
例：
RTWY—HRJY—02—1—（Ⅰ）
润泰
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