陕西省房地产估价师《制度与政策》：房地产估价机构资质分级考试题.docx
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陕西省房地产估价师《制度与政策》：
房地产估价机构资质分级考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某大楼先后抵押给3家银行并都办理了抵押登记，债务人未能及时清偿债务，拍卖该大楼所得的价款按顺序清偿。
A：
贷款合同签订的先后
B：
贷款数额的大小
C：
各银行起诉的先后
D：
抵押登记的先后
E：
执行层的组织协调
2、某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0．8，土地市场价值为4000元／㎡，拟进行改造．批准的规划容积率为5．0，楼面地价为1500元／㎡，则理论上应补交地价。
A：
1250万元
B：
1750万元
C：
2050万元
D：
2150万元
E：
工业用地的监测点评估价格
3、契税的课税对象为__。
A．房地产的出售人
B．房地产的购买人
C．房地产的使用权人
D．发生权属转移的房地产
4、住房公积金管理中心可以将住房公积金余额用于。
A：
购买国债
B：
为单位或个人提供担保
C：
购买股票
D：
发放商业性贷款
E：
执行层的组织协调
5、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。
A．租金收入
B．土地出让收入
C．长期抵押贷款
D．净经营收入
6、下列职能中，属于保险基本职能的是__。
A．分散危险
B．融通资金
C．防灾防损
D．分配资金
7、登记机关自受理登记申请之日起日内应当决定是否予以登记。
A：
5
B：
7
C：
10
D：
15
E：
执行层的组织协调
8、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/m2，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/m2，资本化率均为8%，实际上甲房地产的价格__乙房地产的价格。
A．高于
B．低于
C．等于
D．B或C
9、按建筑物的层数分类，多层建筑指层的建筑。
A：
1—3
B：
4—6
C：
7—9
D：
10层以上
E：
执行层的组织协调
10、已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为（）。
A．10
B．9
C．1
D．0.9
11、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括。
（2009年试题）
A：
拖欠的建筑工程材料费
B：
拖欠的建筑工人工资
C：
抵押担保债权
D：
出租房屋租金
E：
执行层的组织协调
12、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。
A．195
B．210
C．213
D．217
13、某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的。
A：
居住区
B：
居住小区
C：
居住组团
D：
居住社区
E：
执行层的组织协调
14、在完全竞争市场上，劳动的供给主要取决于。
A：
劳动的成本
B：
劳动的边际收益
C：
劳动的边际收益产量
D：
劳动的边际生产力
E：
执行层的组织协调
15、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标估算法
16、下列有关金融工具的表述中，错误的是__。
A．一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关
B．本票是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据
C．与银行本票相比，支票不由银行签发，而是由存款人签发
D．中国人民银行发行的人民币，实质上就是一种银行券，它表明中国人民银行对持有人的一种负债
17、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益率为__。
A．9.26%
B．10%
C．11.32%
D．12%
18、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用的收益估计值。
A：
较高
B：
较低
C：
最高
D：
最低
E：
工业用地的监测点评估价格
19、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是。
A：
围墙工程费
B：
电力设施工程费
C：
居委会用房建设费
D：
人防工程费
E：
工业用地的监测点评估价格
20、国家提高贷款利率，会__。
A．抑制房地产需求
B．增加房地产供给
C．增加银行风险
D．导致房地产实际价值折减
21、随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。
从来源上看，房地产权益资金主要来源于__。
A．商业银行
B．储蓄机构
C．私人投资者
D．机构投资者
22、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。
该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。
则该宗房地产的现时收益价格为万元。
（说明：
建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分）
A：
85.45
B：
87.16
C：
88.50
D：
88.90
E：
工业用地的监测点评估价格
23、某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。
按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为（）。
A．20%
B．10%
C．30%
D．40%
24、根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：
个人消费市场和__。
A．组织市场
B．集团消费市场
C．组团消费市场
D．企业消费市场
25、划拨土地使用权的转让，须经当地__审查批准。
A．人民政府城市规划行政主管部门
B．建设行政主管部门
C．房地产市场管理部门
D．人民代表大会常务委员会
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、房地产中介服务业包括。
A：
房地产交易
B：
房地产咨询
C：
房地产估价
D：
房地产经纪
E：
物业管理
2、民事法律关系由__构成。
A．形式
B．主体
C．客体
D．内容
E．主张
3、在房地产估价中，如果估价目的不同，则．【2003年考题】
A：
估价的依据有可能不同
B：
估价的方法有可能不同
C：
估价对象的范围有可能不同
D：
不影响估价结果的公正性
E：
不影响估价报告的用途
4、国有土地上房屋征收估价，是评估被征收房屋在完整权利下的价值，不考虑房屋等因素的影响。
A：
租赁
B：
抵押
C：
查封
D：
拍卖
E：
变卖
5、盈亏平衡分析的基本方法是建立之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。
A：
销售收入与成本
B：
销售收入与费用
C：
成本与产量
D：
销售收入与销量
E：
成本与成本利润率
6、房地产价格评估人员资格认证制度成为一项法定制度，是从__开始。
A．我国开始实行房地产估价从业人员持证上岗
B．1995年《城市房地产管理法》颁布实施
C．1998年建设部发布《房地产估价师注册管理办法》
D．2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》
7、某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元＝8.26元人民币。
该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15日的价格为__人民币元/m2（1998年10月15日的汇率假定为1美元＝8.29元人民币）。
A．7999
B．7967
C．7996
D．8028
8、下列保险险种中，属于商业保险的有。
A：
责任保险
B：
失业保险
C：
工程保险
D：
人寿保险
E：
劳动工伤保险
9、县级以上人民政府土地管理部门对应受理的建设项目征地，应在30日内拟定编制建设项目用地呈报说明书。
A：
修订土地利用总体规划方案
B：
供地方案
C：
补偿安置方案
D：
补充耕地方案
E：
农用地转用方案
10、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于。
A：
国内外市场环境调查
B：
技术发展调查
C：
市场需求容量调查
D：
竞争情况调查
E：
借款合同
11、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。
A．说明估价报告的合法性、真实性
B．说明估价的独立、客观、公正性
C．规避估价风险
D．保护估价报告使用者
E．防止委托人提出高估或低估要求
12、国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。
A：
使用土地
B：
土地使用权出让合同生效
C：
土地使用权出让金缴纳
D：
土地使用证取得
E：
执行层的组织协调
13、下列关于房地产转让，表述正确的是。
A：
房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格
B：
房地产转让时应当签订书面转让合同
C：
以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限是出让合同约定的年限
D：
划拨土地使用权转让的处理方式中需办理出让手续，要变划拨土地使用权为出让土地使用权，由出让方缴纳土地出让金
E：
按照国务院住房制度改革的有关规定出售公有住宅的，可以不办理土地使用权出让手续
14、下列关于投标的管理内容，说法正确的是。
A：
投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应
B：
联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任
C：
投标人可以以低于成本的报价竞标
D：
投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他公平竞争的投标人，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益
E：
投标人可以以他人的名义投标
15、申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的__。
A．20%
B．30%
C．50%
D．60%
16、住房公积金的增值收益的合法用途包括。
A：
用于住房公积金管理中心商业经营
B：
建设城镇商品住房的补充资金
C：
支付住房公积金管理中心的管理费用
D：
建设廉租住房的补充资金
E：
建立住房公积金贷款风险准备金
17、预期原理是__等估价方法的理论依据。
A．市场比较法
B．收益法
C．成本法
D．假设开发法
E．路线价法
18、土地使用权出让合同有。
A：
建设用地土地使用权出让合同
B：
成片土地使用权出让合同
C：
小区土地使用权出让合同
D：
项目用地土地使用权出让合同
E：
划拨土地使用权出让合同
19、某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。
若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为年。
A：
47
B：
57
C：
67
D：
77
E：
执行层的组织协调
20、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为投资。
（过时）
A：
建筑安装工程
B：
新建和扩建
C：
设备与工器具购置
D：
迁建和恢复
E：
其他费用
21、从物理形态上分，作为投资对象的房地产资产，主要可以分为__。
A．土地
B．建成后的物业
C．在建工程
D．地下设施
E．商用物业
22、关于假设开发法中采用传统方法应计息的项目包括__。
A．未知、需要求取的
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