陕西省房地产估价师基本制度与政策：房地产经营管理考试题.docx
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陕西省房地产估价师基本制度与政策：
房地产经营管理考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算该建筑物的成新率为。
A：
80％
B：
82％
C：
83％
D：
92％
E：
工业用地的监测点评估价格
2、耕地占用税实行__税率。
A．幅度定额税率
B．超额累进税率
C．地区差别税率
D．比例税率
3、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。
如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。
A．9.00%
B．8.05%
C．30.00%
D．7.52%
4、房地产投资者通常只需投入占项目总投资（）左右的自有资金，而项目所需的其他投资则多来自金融机构的贷款。
A．20%
B．25%
C．30%
D．35%
5、防范估价风险的最后一道防线是。
A：
撰写估价报告
B：
审核估价报告
C：
出具估价报告
D：
估价资料归档
E：
工业用地的监测点评估价格
6、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于。
A：
变动成本的设置
B：
销售收入的不同
C：
固定成本的设置
D：
平衡点的设置
E：
借款合同
7、对被征收房屋价值的补偿，不得低于__被征收房屋类似房地产的市场价格。
A．房屋征收确定之日
B．房屋征收决定公告之日
C．签订房屋征收协议之日
D．房屋征收实施之日
8、某8年前建成夺付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6％，年折旧率2．2％，计算该建筑物的现值是元。
A：
76800
B：
79104
C：
77952
D：
81562
E：
工业用地的监测点评估价格
9、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为__。
A．94.12
B．92.14
C．91.24
D．93.25
10、投资价值评估时所采用的折现率为__。
A．银行存款利率
B．最低收益率
C．最高收益率
D．社会一般收益率
11、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元／㎡；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6％，则其价格最接近于元／㎡。
A：
3816
B：
3899
C：
4087
D：
4920
E：
工业用地的监测点评估价格
12、业主大会议事规则由__制定并修改。
A．业主大会
B．业主委员会
C．政府物业管理部门
D．业主和物业管理企业共同
13、某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为800美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.1%。
假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元=7.8650元人民币，2007年6月30日为1美元=7.6835元人民币。
则该可比实例的价格调整到2007年6月30日的结果是__元人民币/m2。
A．6323.52
B．6804.37
C．6.657.48
D．6650.25
14、在某商业街深度30.48m（即100英尺），临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。
根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45.72m（即150英尺）、临街宽度20m的矩形土地的总价为__万元。
A．1504
B．1404
C．1304
D．1204
15、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大，较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0．8万元．假定该空调系统使用寿命为l5年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为．【2007年考题】
A：
1838．00万元
B：
1844．55万元
C：
1845．87万元
D：
1850．00万元
E：
工业用地的监测点评估价格
16、若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+0．8y，则该国此时的引致消费是（公式中C表示消费，Y表示收入）。
（2006年试题）
A：
0．8
B：
0．8y
C：
1000
D：
1000+0．8y
E：
执行层的组织协调
17、建筑业是物质生产部门，属于第产业。
A：
一
B：
二
C：
三
D：
四
E：
房地产估价机构必须加盖公章
18、一般来说，__对企业的市场营销有直接影响。
经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。
A．政治法律环境
B．经济环境
C．人口环境
D．社会文化环境
19、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。
目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于万元。
A：
536
B：
549
C：
557
D：
816
E：
工业用地的监测点评估价格
20、房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由__负责所辖区范围内的房地产产权管理工作。
A．国家房地产管理局
B．国家土地管理局
C．市、县土地管理部门
D．市、县房地产管理部门
21、__是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。
A．开发建设投资
B．正经营资金
C．国家资产及其他资产
D．开发产品成本
22、一笔贷款的名义利率是10%，当计息周期趋于无穷大时，实际利率是__。
A．10.2%
B．10%
C．11.5%
D．10.52%
23、达不成拆迁补偿安置协议，应当自收到申请之日起日内作出裁决。
A：
15
B：
30
C：
60
D：
90
E：
房地产估价机构必须加盖公章
24、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。
需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用__进行估价。
A．比较法
B．成本法
C．假设开发法
D．长期趋势法
25、下列不属于房地产区位因素的是。
A：
交通
B：
用途
C：
环境
D：
楼层
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列关于会计报表的意义和作用，表述正确的是。
A：
会计报表是根据账簿上所记录的资料经过整理、归类、汇总而编制的表式报告
B：
会计核算中的报账，主要是通过编制会计凭证来进行的
C：
企业的投资者通过会计报表所提供的信息可以作出正确的投资决策
D：
会计报表是会计核算工作的一种专门方法
E：
会计报表提供的信息是依法征收税利的主要依据
2、土地费用包括。
A：
土地征用拆迁费
B：
土地出让地价款
C：
土地转让费
D：
“三通一平”等土地开发工程费
E：
公共配套设施建设费
3、某宗房地产的正常成交价格为4000元/m2，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则卖方实际得到的价格为__元/m2。
A．3800
B．3520
C．3700
D．3720
4、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有__。
A．可出租或可使用面积
B．出租方的商业信誉
C．基础租金与市场租金
D．出租单元的面积规划和室内装修
E．物业管理企业的经营业绩
5、下列选项中，属于影响房地产价格的社会因素有。
A：
政治对立状况
B：
政治安定状况
C：
社会安定状况
D：
城市化
E：
房地产投机
6、在调查方法中，可用专题讨论法，此法通常邀请__。
A．1～3人
B．4～5人
C．6～10人
D．11～13人
7、下列有关税收的表述中，正确的有。
A：
财政局对外出租的经营用房免征房产税
B：
集体土地使用人无需交纳土地使用税
C：
用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税
D：
土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产
E：
因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税
8、处分抵押房地产所得金额，应首先__。
A．扣除土地出让金
B．支付处分抵押房地产的费用
C．偿还抵押权人债权
D．扣除抵押房地产应缴纳的税款
9、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括资金．（2006年试题）
A：
政府政策性
B：
资产变现
C：
企业入股
D：
个人入股范围
E：
借款合同
10、城市房屋拆迁的裁决应当由__做出。
A．仲裁机构
B．人民法院
C．公安机关
D．房屋拆迁管理部门
11、有条件的地方，可申请缴存住房公积金。
A：
城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工
B：
城镇个体
C：
城镇工商户
D：
城镇自由职业人员
E：
农民
12、下列属于房屋租赁合同人为终止情形的有。
A：
将承租的房屋擅自转租
B：
将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的
C：
公有住房无正当理由闲置6个月以上
D：
故意损坏房屋的行为
E：
因不可抗力致使合同不能继续履行的
13、下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是。
A：
保留价是拍卖的必备条件
B：
保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有
C：
委托人拥有保留价的确定权
D：
拍卖人拥有保留价的确定权
E：
保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情
14、物业公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是。
A：
零售商的财务能力
B：
零售商需要的服务
C：
零售商组合与位置分配
D：
零售商的声誉
E：
借款合同
15、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权。
A：
属于房地产开发企业
B：
属于业主共有
C：
属于物业服务企业
D：
归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定
E：
执行层的组织协调
16、政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供。
A：
商品住房
B：
限价商品住房
C：
经济适用住房
D：
廉租住房
E：
执行层的组织协调
17、与非专业估价相比，专业估价的特点有．【2007年考题】
A：
是一种专业意见
B：
估计价格或价值
C：
实行有偿服务
D：
承担法律责任
E：
估价作业日期长
18、不符合选取标准临街宗地要求的是__。
A．一面临街
B．土地形状为正方形
C．临街宽度与临街深度的比例适当
D．用途为所在路线区段具有代表性的用途
E．容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率
19、集体土地上的房屋拍卖应向当地__申请，获批准后方可进行拍卖。
A．人民法院
B．公安机关
C．人民检察院
D．乡级人民政府
20、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__万元。
A．50.0
B．92.4
C．60.0
D．98.0
21、下列__由省、自治区、直辖市税务机关确定，可以免交土地使用税。
A．个人所有的居住房屋及院落用地
B．免税单位职工家属的住宅用地
C．房管部门在房租调整改革前经租的居民住房用地
D．民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地
E．企业办的各类学校、医院、幼儿园用地
22、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。
A．30
B．50
C．100
D．150
23、在我国，下列属于无民事行为能力人的是__。
A．10周岁以上的未成
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