宿迁市市区业主大会和业主委员会指导规则Word文档下载推荐.doc

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基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，自觉履行法定和约定的义务。

第八条　一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第九条业主户数超过二百户的，可以按幢、单元为单位，推选业主代表成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

第十条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）：

（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；

（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

第十一条具备成立首次业主大会条件的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房配置证明；

（七）已筹集的专项维修资金清册；

（八）其他有关的文件资料。

第十二条　符合成立业主大会条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。

筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

建设单位应当在物业交付使用前，按照规划总建筑面积0.5元／平方米（最高不超过20万元）的标准将首次业主大会会议筹备经费交给街道办事处（乡镇人民政府），并专户存储，由业主大会筹备组专项用于筹备工作，使用情况在首届业主委员会选举产生时向全体业主进行公示。

剩余经费属于全体业主所有，业主委员会可以根据业主大会的决定申请使用，任何单位、个人不得挪用。

第十三条首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会等派员组成。

筹备组中的业主成员由街道办事处（乡镇人民政府）或者社区居（村）民委员会组织业主推荐产生。

筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。

筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）派工作人员担任。

筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示，公示时间不少于七日。

业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。

社区居委会应当在物业区域做好相关法律法规的宣传工作，引导广大业主依法参与业主大会的成立活动。

第十四条首次业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

（二）拟订管理规约、业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；

（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面告知全体业主。

业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

第十五条　业主代表候选人和业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。

筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、代表和委员的代表性和广泛性等因素，确定业主代表候选人和业主委员会委员候选人名单。

业主大会筹备组中的业主代表应具备下列条件：

具有完全民事行为能力；

遵守管理规约，履行业主义务；

遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

具有一定的组织能力；

具备必要的工作时间。

业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费和电梯使用费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员；

担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。

第十六条　筹备组应当自组成之日起九十日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

业主大会议事规则和管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效。

第十七条　划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。

首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第十八条　业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案、审议和批准业主委员会拟签订的物业服务合同；

（五）决定续聘、选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途；

（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，并告知社区居（村）民委员会。

第十九条　业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（危及房屋使用安全需动用维修资金的紧急情况，按《江苏省物业管理条例》相关规定执行）；

决定本规则第十八条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主大会会议决定事项应当经业主代表总人数过半数的业主代表同意，但决定第十八条第（六）、第（七）款规定事项除外。

通过业主代表决定相关事项，应当将决议通过的事项在物业管理区域内显著位置公示，公示期内百分之二十以上有投票权的业主持反对意见的，应当将决定事项征求全体业主意见后，根据全体业主的表决意见执行。

第二十条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分面积占建筑物总面积20%以上且人数占总人数20%以上业主提议的；

（二）经有30%以上业主代表提议的；

（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

属于前款第一项情形的，业主委员会在接到提议后二十日内应当就所提的议题组织召开业主大会会议；

书面提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、房号，业主委员会有权核实提议人的业主身份及其专有部分面积，无法核实业主身份的提议人其提议无效。

第二十一条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主，业主委员会应当组织发放、回收书面表决票，并做好签收和登记工作；

无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

第二十二条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；

尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；

尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第二十三条　业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。

但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第二十四条　业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

第二十五条　业主可以委托他人参加业主大会会议。

业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

第二十六条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组，业主小组由该幢、单元全体业主组成。

业主小组应当履行下列职责：

（一）推选业主代表出席业主大会会议；

（二）决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；

（三）决定本小组范围内的其他事项。

业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。

业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。

业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

第二十七条　业主委员会应当在业主大会会议召开十五日前将会议通知、会议需要表决事项及有关材料在物业区域显著位置进行公告，公告时间不少于七日。

召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居（村）民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。

第三章业主委员会

第二十八条　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会由五至十一人的单数委员组成，原则每届任期三年，最长不超过五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定，业主代表任期与业委会委员任期相同。

业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。

业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选为业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。

候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员