达洲房地产可行研究报告 作者苏卫文档格式.docx

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达县南外镇南坝金华街25幢二楼。

1.1.2.2四川精鹏投资咨询有限公司该公司成立于1997年，企业法人营业执照注册号为5100001809561，法人代表人：

成都市人民中路三段6号金厦522-529号房，注册资本贰佰伍拾万元。

主要从事投资咨询服务，房地产开发、白酒、养殖业以及网络媒体业的高新技术企业。

公司以“高效、团结、求实、创新”为宗旨；

以“以有为本、诚信于业”为企业理念，以“客户为中心”的服务理念，坚持产品开发、市场开发、组织管理、团队协调发展、立足达州，放眼全球，在短短几年时间里，迅速发展成为川东极具技术实力和经营实力的实业集团公司。

1.1.3达县龙洲花园工程项目概况

龙洲花园位于达县南坝街250号洲河大桥北桥.头，距离朝阳西路和塔石路（巴彭线的一部分）交汇处150m，是市区和达县南外通往火车站、飞机场的必经之路，东北面与高等学府达县高等师范专科学校相邻，西北和西南侧紧邻洲，与龙爪塔风景区隔河相望。

该项小区总用地面积35472㎡（约53亩），其中：

建筑占地10535㎡（约15.8亩），占小区用地的29.7%；

小区道路、广场及附属设施用地13323㎡（约19.98亩），占小区用地的37.56%，小区绿化（含环境）用地11613.5㎡（约17.42亩），占小区用地的32.74%。

规划总建筑面积159005.2㎡，其中住宅共计952套，94923.9㎡，集中商业用房20151.5㎡，临街门面11982㎡，酒店式住宅公寓288套，14028.8㎡，辅助用房927.6㎡，地下车库及设备用房等16991.4㎡。

小区容积率3.60，建筑密度29.7%，绿化率32.74%。

该小区为达城首家法式建筑风格水景园林电梯公寓群，沿河线约650m为巴人文化滨河广场，配以步行商业街、酒店式公寓和大型智能数码，以龙为核心布局，打造达州顶级生活社区，随着市政规划中的城市重心西移，该小区注定会成为达州未来城市经济、文化、时尚、商业新中心。

该小区建设工期2.5年，共需投资人民币2.6亿元。

1.1.4设计及监理单位该项目由重庆市建筑工程设计研究院有限责任公司设计，四川中成建设监理咨询有限责任公司监理。

1.1.4.1重庆市建筑工程设计研究院有限责任公司该公司具有工程设计甲级资质，证书编号为311026-ѕј，有效期限至2005年2月。

1.1.4.2四川中成建设监理咨询有限责任公司该公司成立于1996年8月，工程监理乙级资质，主要从事矿山、房屋建筑工程、城市道路和给排水建筑安装等工程类别二等工程监理业务及工程建设技术咨询服务，拥有全国监理工程师、高级工程师、建筑师等工程专业技术人员67人。

监理项目主要有成都华联双桥商场、成都市成洛路（龙泉段）、内蒙古准格尔矿区准煤在厦等近百宗，曾监理的成都地矿所职工住宅楼工程获得2001年“四川省天府杯金奖”。

1.1.5可行性研究报告编制单位

达州鹏源房地产评估咨询有限责任公司于二00三年二月经达州市建设局批准报省建设厅备案注册成立，注册地：

达州市来凤路159号，法定代表人：

李伟，主要向社会各界提供拍卖、转让、抵押、房地拆迁补偿等房产、地产、房地产及在建工程评估作价；

房地产项目可行性论证、租赁、营销策划等专业咨询业务。

拥有注册房地产估价师、房地产经纪人、土地估价师、会计师、造价工程师、城市规划师等类执业人员二十多名，先后出具评估报告200余份，可行性论证报告10份，涉及房地产面积三十多万平方米，金额达人民币二十亿元，是达州市中级人民法院、中国银行达州分行、中国农业银行达州分行、达州市城市信用社、达州市美好拍卖行等家的友好合作单位。

在工作过程中，以法律法规为准绳，恪守“独立、客观公正、严谨求实、诚信服务”的执业宗旨和“独立、客观、公正”的执业准则，坚持“业精为首、诚信为佳”的职业道德、“服务第一、信誉第一、质量第一”的服务理念，受到各方面的赞誉和好评。

1.2可研编制的指导思想及依据

1.2.1指导思想

龙洲花园小区项目可行性研究的编制严格按照国家小区、商住楼建设的有关法规、标准及方针政策，达州市\达县城市规划、年度用地计划及年度投资计划，通过实地查看现场，多方了解达州市房地产市场特别是住宅小区、电梯公寓、酒店等供需状况，从市场预测、建设条件、建设规模及标准、工程技术、投资概算以及社会经济效益等方面进行了科学研究、客观论证、提出建设性意见和结论，供有关各方参考。

1.2.2编制依据

1、达县发展计划委员会达计委【2003】固字47号关于龙洲花园开发建设项目开展前期工作的批复；

2、达县建设局核发的达建规字（2003）16号关于龙洲花园开发建设项目选址意见书及建设用地规划许可证；

3、达川市人民政府达市府土函（1998）44号关于同意出让国有土地使用权给四川精鹏投资有限责任公司的批复及达川市公证处（97）达市证字第1700号公证书；

4、达县建设局核发的达拆许字（2003）第011号房屋拆迁许可证；

5、达县龙洲花园小区岩土工程勘察报告；

6、川国有（98）字第443号国有土地使用证1

7、达县对外贸易招商引资局达外招【2003】32号文；

8、国家小区、商住楼建设的有关法规、标准及方针政策；

9、四川世纪浪潮房地产开发有限公司、四川精鹏投资有限公司提供的经达州市建设局2004年6月13日批准的龙洲花园设计方案、项目基本情况等有关项目资料。

第二章市场预测

2.1建设的必要性

2.1.1区位优势

达州是我国西部开发的前沿部位，其地理位置北界陕西、南临重庆，在川、渝、陕、鄂四省市交界处，是四川东出西进的桥头堡，是山区经济的平原经济的结合部，是秦巴地区物资集散、商贸中心。

达州近临长江，通过达万铁路和达万高速公路连接万州深水港和万州长江大桥，成为成都以及四川物资经万州通向中东部地区和出海的重要通道。

又是我国90年代以浦东为龙头的长江三角洲地区，沿长江流域的“T”字型区域经济发展战略的重要城市之一。

同时受成都经济圈、重庆经济圈和长江经济带的影响，在川东经济发展中具有明显的区位优势。

2.1.2市域人口和城市化水平加快

城市化是现代化的重要标志，是国民经济和社会发展的必经之路。

1999年末市域人口615.70万，其中非农业人口87.52万人，占14.2%。

根据达州市城市规划人口自然增长率按6‰计算，到2005年市域总人口达到638万，2020年达到698万，非农业人口按年均增长4%计算，到2005年为110.74万，2020年达到199.44万，根据四川省加快城市化发展的布置和达州市城市化水平预测，随着中心城镇户籍改革，预计全市非农业人口2005年将达到140万，2020年达到280万。

2.1.3优良的历史传统和人文优势

达州是革命老区，红军精神极大的激发了巴山人建设家乡的斗志，同时革命老区也倍受党和国家的关注。

达州市人民有勤劳、朴实、开拓、奋进的优秀品质和勇于斗争、勇于胜利的革命精神，将优良传统与时代相结合，一定能创造出新的“达州精神”。

综上所述，达州市独特的地理交通位置，优良的历史传统在城市化和国民经济发展中，特别在城市建设中把历史和时代、古代和现代结合，推出既符合时代潮流，又反映达州市人独特的“巴人文化”社区，满足城市化进程住宅和相关配套设施的需要，龙洲花园把巴人文化和现代建筑充分结合，其前景乐观。

2.2建设的可行性

2.2.1符合国家区域性经济发展的要求

按照国家实施小城镇和西部大开发战略，加快中西部地区的发展，促进城乡和地区经济协调发展的指导下，面对中国加入WTO的挑战和机遇，在20多年来对外开放和发展外向型经济的成功实践基础上，在不断引进外先进技术和资金的同时，把发展经济和开拓市场的目光投向世界大舞台，实施融入成渝、联动秦巴、兴城活商、强工重农、追赶跨越、富民强市战略将成为达州市优化市场资源配置提供了广阔的空间。

根据达州市城市建设目标，人均城市绿地面积大于10㎡的要求，龙洲花园生态小区的建成，绿化率达到32%，改善了居位、工作环境。

2.2.2县委政府及各职能部门的大力支持，为项目建设提供了可靠的保证

达县对外贸易招商引资局达外招【2003】32号将龙洲花园列为2003的重点招商引资项目，享受达县外来投资项目优惠政策。

2.2.3公司强有力的技术储备，为项目顺利开发奠定了坚实基础

公司现有职工39人，其中：

高级工程师5人，工程师11人，经济师2人，会计师4人，统计师2人，评估师2人，档案管理员2人，均具有丰富的实践经验和业务技能。

为本工程的开发，公司拟成立指挥部，下设行政、工程、策划营销、财务、拆迁五部门。

公司强有力的技术储备和丰富的管理经验，为项目顺利开发奠定了坚实基础。

2.2.4项目符合城市建设总体规划

根据达州市总体发展规划，城市采用开发型、多中心、组团的布局结构，未来达州市主要由老城区（行政、金融、商贸、信息中心）、火车站（西城，为中心城市门户、行政、对外交通、物质中转集散及重点发展区）、新桥坝（南城，为城市付中心，以发展轻工、纺织、机械为主）三大片组成，其中；

老城区和南城经过改造调整后，成为两个综合性居住片区，且规划要求城市居住用地以建设多层和高层住宅为主，新建按居住区和居住小区方式建设，合理安排居住区的道路、停车场、市政工程设施并配置相应的公共服务设施，而新建的龙洲花园住宅生态小区，严格按照城市规划要求设计且用地己经落实，起到连接三地的桥梁纽带。

2.2.6选址、设计符合相关规定

本项目与龙爪塔遥相呼应，是洲河畔的标志性建筑，且选址规范。

一是该项目独特的位置，是连接西城、老城、南城的必经之路，车流量大，有多路公交通过，有利于方便人们居住、办公。

二是布局合理。

龙洲花园为法式风格水景园林电梯公寓，社区商业物业配套：

酒店、超市、特色步行街、文化广场、社区网络平台，智能数码设备办公区。

小区平面布局引入“龙”的形态和意向。

景观安排错落有致，层次清晰。

三是本工程建成后洲河畔的环境将极大的改变，提供一个舒适、安静、安全的居住环境。

2.3市场环境

龙洲花园位于达州市西城，南城、市中区交汇处洲河大桥北桥头，距达州市火车站3.5公里、市区2公里、南城3.5公里。

为此，我们组织专人采用随机电话、询问和问卷调查、查阅相关资料等形式，在塔沱、西外、达县南坝、市中区、南城针对龙洲花园项目的有关情况进行了专项调查，结果为：

调查情况汇总表

样本单位：

1500人

调查内容

指标

比例%

是否了解龙洲花园（半岛）

了解

60

不了解

15

未答

25

是否知道四川精鹏投资有限公司

知道

55

不知道

20

是否有经济能力购买（按揭方式）

有

没有

未考虑

面积需要

门市

15㎡以下

15～30㎡

30㎡以上

公寓式住宅

40㎡以下

10

40～80㎡

50

80㎡以上

40

住宅（电梯公寓）

100㎡以下

30

100～150㎡

150㎡以上

价格需要

5000元/㎡以下

35

5000～7000元/㎡

45

7000元/㎡以上

2000元/㎡以下

2000～2500元/㎡

2500元/㎡以上

1000元/㎡以下

1000～1500元